Что год грядущий нам готовит?

Что ожидает рынок недвижимости в следующем году? Станет ли 2010 год более позитивным или, напротив, более сложным, чем 2009-й? Как поведут себя цены на жилье и коммерческую недвижимость? Слово экспертам.

Светлана Гуринова, директор ЗАО «НовоСтрой КПД»

Делать прогноз — дело неблагодарное. Мы живем настолько в непредсказуемой стране, что никогда нельзя на 100% спрогнозировать результаты по кварталу или даже месяцу. Принятие новых законов, как правило, неполным пакетом деловое сообщество приводит к ступору. Только со временем приходит понимание, как с этим жить.

К концу 2009 года началось небольшое оживление рынка недвижимости, что дает надежду на развитие более позитивной ситуации в течение 2010 года. На рынок стало выходить больше выгодных предложений по ипотечному кредитованию, стабилизировались цены на жилье – это все поводы для оптимизма. 2010 год – год тигра – год переломный, год полосатый. Поэтому будем надеяться на то, что в новом году темных полос будет меньше, а светлых – больше.

На рынке новостроек будут реализовываться следующие проекты: во-первых, с большим процентом  готовности; во-вторых, в основном «эконом-класса» с отделкой «под ключ».  Среди жилья сектора «бизнес-класса», я думаю, еще останутся предложения от подрядчиков с ценами ниже, чем у застройщиков. Но выбор может быть ограничен как по количеству квартир, так и по качеству.

Вторичный рынок будет все больше разделяться на «старые» «дешевые» хрущевки и на более современные квартиры. Поэтому разница в ценах на вторичном рынке может быть существенной. Полагаю, что лучшим девизом следующего года для желающих решить жилищный вопрос станет фраза: «Не упусти свой шанс!».

Екатерина Яшкина, руководитель АН «Огни Омска»

В 2010 год мы переходим с надеждой на лучшее, и основания для оптимизма есть. В прошлом году государство серьезно поддержало рынок жилой недвижимости благодаря жилищным сертификатам, выданным по программе помощи ветеранам и инвалидам. Спрос на покупку квартир увеличился. Сейчас основными клиентами стали те, кто еще не успел реализовать сертификаты либо покупатели с ипотечным кредитом. Покупателей с наличными деньгами не так много, как было раньше.

Еще одна положительная предпосылка к росту рынка – растет количество выданных в Омске ипотечных кредитов. Даже несмотря на то, что доходы населения сократились, ипотека все-таки стала более доступна, потому что цены на жилье за последнее время значительно упали и проценты по кредиту снижены. Сейчас можно оформить ипотеку по ставке 9,5%. Поэтому с каждым днем желающих получить кредит становится все больше. Люди понимают, что такая лояльная ставка вряд ли останется, когда ситуация на рынке улучшится и страна выйдет из кризиса. Скорее всего, ставка вернется на уровень 12-13%. Хочется, чтобы ипотека и дальше набирала темпы и развивалась, что позволит активизировать спрос.

Что касается цен на жилье, то, на мой взгляд, снижения уже не будет. В условиях кризиса стоимость омских квартир достигла баланса между спросом и предложением. Сейчас она не занижена и не завышена —
она адекватна для нашего региона.

Покупателей жилья преимущественно интересуют квартиры в сданных новостройках, с готовыми документами. Поэтому в цене будут дома, возведенные в 2008-2009 годах, и те, которые сейчас достраиваются. Это жилье, скорее всего, будет дорожать. С другой стороны, из-за того, что новостроек осталось не так много, люди все-таки начнут обращать внимание на вторичное жилье, и в этом сегменте рынка также произойдет определенное оживление.

Начнут возвращаться на рынок недвижимости инвесторы. Из-за опасения дефолта в экономике население стало меньше доверять банкам и вновь предпочтет вкладывать деньги в недвижимость.

Надеемся, что 2010 год будет неплохим и для риэлторского сообщества. По крайней мере, в сентябре 2009-го у агентств недвижимости Омска улучшилось настроение, когда количество сделок начало расти и в юстиции появились очереди. Ждем, что организации вернутся в привычный ритм работы, и зарплаты риэлторов станут более стабильными. Любое развитие предполагает расширение штатов, открытие новых дополнительных офисов, а значит, опять появятся новые риэлторские агентства. Уже и сейчас открываются небольшие фирмы.

Дмитрий Сапунов, руководитель компании «НТФ-девелопмент»

2010 год для коммерческой недвижимости Омска будет достаточно спокойным и стабильным. Кризис хорош тем, что он отсеял с рынка так называемых спекулянтов. А это значит, что теперь основную роль на рынке будут играть качественные игроки, и в целом намечается положительная тенденция роста качества проектов. Кроме того, произойдет более точная специализация — застройщики перестанут строить все подряд, а сосредоточатся только на коммерческой или только на жилой недвижимости. Ритейлеры не будут стремится к необдуманной экспансии — лишь бы занять побольше площадей. Власти начнут более внимательно относиться к тому, что предлагают построить девелоперы, и выбраковывать неперспективные проекты. Будет более качественный подход к недвижимости. И это хорошо!

ены на коммерческую недвижимость в следующем году будут еще немного снижаться и постепенно стабилизируются. Офисные помещения продолжат дешеветь, поскольку этот сегмент рынка в Омске слишком переоценен. Падение цен на торговую недвижимость замедлится, но никакого активного роста не предвидится. Хотя в наиболее ликвидных торговых и офисных комплексах ставки аренды могут пойти вверх.
Что касается появления новых объектов, то рынок офисной недвижимости в этом смысле замер. Я не знаю, кто сейчас строит офисы. Будут сдаваться лишь те объекты, которые были начаты ранее. Комплексы «Фестиваль» на Левобережье и «Миллениум» на ул. Фрунзе нельзя в полной мере назвать объектами 2010 года. Это объекты 2009 года, просто они немного припозднились, поэтому неожиданностью для участников рынка их открытие не станет.

Судя по данным Департамента архитектуры и градостроительства, выдано довольно много разрешений на строительство объектов коммерческой недвижимости. Но ситуация с кредитованием застройщиков остается по-прежнему сложной. Инвесторы ограничиваются вложением денег в покупку земельных участков, пытаясь таким образом сохранить свои средства. О проектировании и тем более новом строительстве пока речи не идет.

Участникам рынка коммерческой недвижимости могу посоветовать быть адекватными, уметь договариваться, ориентироваться не только на сиюминутную выгоду, но и на перспективу. Нужно искать профессиональных управленцев, кто сможет адекватно работать с ценой строительства, арендной ставкой и т.д. В прошлые годы в сферу деловой недвижимости пришло много непрофессионалов, и это отразилось на рынке. Но при грамотном подходе огромное количество невостребованных сейчас объектов можно сделать интересными и высокодоходными.

Евгений Щербаков, генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор»

В 2010 году на рынке коммерческой недвижимости большее развитие получит сегмент, связанный с торговлей. Причем, востребованы будут преимущественно небольшие площади. Это формат магазинов «у дома», небольшие кафе, рестораны. Кроме того, сохранится спрос на площади под частные детские сады и развивающие группы для дошколят.

Что касается новых объектов коммерческой недвижимости, то ждать их появления в следующем году не стоит. Дай бог, чтобы открыли те, что начали строить раньше и успели довести до 80-90% готовности. Все эти объекты известны — это комплексы «КИТ-интерьер», «Фестиваль» и т.д. Но ничего принципиально нового, скорее всего, в Омске не появится не только в следующем году, а и в ближайшие три года. Да они рынку и не нужны. На мой взгляд, сейчас в нашем городе переизбыток коммерческих площадей. Например, вновь построенные офисные центры, такие как «Капитал», «Аристократ» и др.,  на 90% стоят пустые.

По ценам на коммерческую недвижимость сложилась следующая ситуация. В 2009 году стоимость резко падала: по некоторым объектам — на 50%, а иногда в 3-5 раз дешевле заявленной стоимости. Но сейчас те собственники, кому остро требовались деньги, уже реализовали свои площади. Оставшиеся на рынке владельцы объектов вряд ли будут продавать или сдавать их за бесценок. Кроме того, с рынка «вымыло» немало предложений, так как ряд застройщиков обанкротились или находятся в «коматозном» состоянии. Поэтому, я полагаю, что в 2010 году цены на недвижимость будут постепенно расти. Более того — на ряд ликвидных объектов цена может резко подскочить. А вот ставки аренды существенно не изменятся. Возможно лишь незначительное подорожание.

В целом, по моему мнению, для экономики 2010 год будет таким же, как и 2009-й. Сохранится стабильно-депрессивное состояние с определенными вспышками активности. Как прогнозируют наши экономисты, скачки будут сопровождать экономику на протяжении еще 10 лет. Безусловно, это отразится и на рынке недвижимости. Но не надо драматизировать! Экономика, как и все в природе, развивается циклично. Наступил период кризиса, и это хорошо, поскольку это период осмысления.
Хочется надеяться, что в дальнейшем экономическая ситуация в стране улучшится, платежеспособный спрос возрастет, и население будет иметь реальную возможность приобретать недвижимость. Но для этого правительству нужно запустить реальную ипотеку — и не только на жилье, но и на коммерческую недвижимость. Участникам рынка хочется пожелать терпения, оптимизма, а главное — здоровья!

Журнал «Недвижимость» №1 (746) от 11.01.2010 г.