Рост будет постепенным
04.12.2009 2418
Для рынка коммерческой недвижимости 2009 год оказался не самым удачным. Тем не менее, этот сегмент недвижимости, как и вся экономика в целом, постепенно адаптировался к новым условиям. В преддверии нового года мы попробовали подвести некий итог: как менялся рынок офисной недвижимости и ритейла в течение года, какие тенденции наметились сейчас и каковы перспективы сегмента коммерческой недвижимости В будущем? На все эти вопросы ответили эксперты. Дмитрий Сапунов, Спад цен и ставок аренды, который наблюдался на рынке коммерческой недвижимости с конца прошлого года, в отношении офисных площадей приостановился к июню. В сегменте торговой недвижимости небольшое снижение происходит до сих пор. Дело в том, что многие сейчас захотели торговать. Поэтому в борьбе за арендаторов и покупателей собственники некоторых комплексов, не имеющих определенной концепции, с неэффективной торговлей, снижают арендные ставки и цену продажи. Несмотря на это, рынок, по сути, стабилизировался. Все, что можно было отыграть по стоимости, уже отыграно. Думаю, в состоянии стагнации мы пробудем еще полгода. Весной вероятен небольшой рост цен в сфере торговой недвижимости, поскольку в конце этого и начале следующего года ожидается достаточно большой выход торговых площадей: запустятся такие комплексы, как «Фестиваль», «Миллениум», «КИТ-интерьер», «Северное сияние», «Азбука» и т.д. Это повлияет на перераспределение торговых операторов, покупателей, их отток из менее подготовленных торговых комплексов в более качественные и современные, но без сильного изменения ставки аренды. Мне, как профессионалу, наиболее важно, что именно наши местные операторы в такое непростое время сумели довести свои объекты до открытия. В сравнении с омскими девелоперами западные сетевые ритейлеры находились в более выгодном положении. Запуск «Меги», например, был предопределен. Учитывая ресурсы, которыми обладают шведы, кредитные условия на которых они работают, было понятно, что «Мегу» в любом случае осилят и сделают, чего нельзя было наверняка сказать о наших объектах. Относительно офисной недвижимости никаких изменений ни в аренде, ни в продажах в 2010 году не ожидается. Евгений Щербаков, Состояние рынка коммерческой недвижимости Омска в течение 2009 года колебалось от плохого до очень плохого. Рецессия, охватившая всю мировую экономику, приняла в России гигантские масштабы. В первой половине года на рынке коммерческой недвижимости, как и в ряде других сегментов экономики, царил застой. Продавалось все очень плохо. Более того, потенциальные покупатели «сидели на деньгах» и ждали дальнейшего снижения цен. Приблизительно в сентябре-октябре возникла надежда на некоторое оживление. Связано это было, во-первых, с сезонной активностью рынка. Во-вторых, с тем, что средства массовой информации, президент, премьер-министр стали настойчиво убеждать население в том, что кризис близок к завершению и экономика вот-вот начнет бурно развиваться. В этот момент маятник немного качнулся в сторону повышения активности, но, достигнув определенного максимума, устремился в противоположную сторону. Сейчас я бы назвал состояние рынка устойчиво-депрессивным. Российская экономика в целом вступает в зону турбулентности, когда незначительный скачок сменяется очередным спадом. И на этом фоне можно отметить основные тенденции рынка коммерческой недвижимости: платежеспособный спрос населения не восстановлен, отсюда предложение многократно превышает платежеспособный спрос. В 2010 году сегмент коммерческой недвижимости будет по-прежнему пребывать в состоянии рецессии с робкими попытками повышения цен на наиболее ликвидные объекты. Александр Стуков, К лету цены и арендные ставки прекратили свое сползание. Арендодатели исчерпали свои возможности по снижению арендных ставок, а арендаторы — свои потребности в поиске максимально выгодных условий. К осени запросы и тех и других стали более трезвыми. В итоге ликвидные (реальные) арендные ставки на конец года следующие. В центре офисы сдаются по 300–450 рублей за квадратный метр, торговые площади — 500–1400 рублей за «квадрат» (за исключением ключевых мест) с резким снижением уже на второй, третьей линии. В отличие от рынка продаж скрытый дисконт (на торг) в аренде не значительный. Хотя по-прежнему предложение значительно превосходит спрос. Говоря о предпочтениях спроса, можно выделить несколько сегментов. Хитом весеннего сезона были мини-рынки или помещения под торговлю продуктами до 100 квадратных метров по 450 рублей «квадрат». К концу года объектами повышенного спроса стали магазины формата «у дома», аптечный ритейл, салоны красоты и другие объекты сферы услуг. Часть площадей крупных форматов остаются невостребованными или сдаются со значительными преференциями для арендаторов. Крайне сложно сдать коммерческие площади в новостройках без отделки. Хотя с осени риэлторы почувствовали дуновение свежего ветерка. На фасадах зданий на таких магистралях, как Карла Маркса, Красный Путь, 70 лет Октября, стало значительно меньше баннеров «Аренда», «Продажа». Пошли сделки купли-продажи — в первую очередь магазины формата стрит-ритейл. Причем все чаще это не инвесторы-варяги, а местные предприниматели, развивающие бизнес. И это уже хорошая тенденция. Большинство аналитиков сходится во мнении, что грядущий год будет нелегким, но уже без серьезных потрясений. Сдерживающим фактором оборачиваемости на рынке недвижимости для бизнеса остается финансовый дефицит. Банки и другие кредитные организации по-прежнему считают стройиндустрию, недвижимость весьма рискованным полем деятельности. Условия коммерческой ипотеки и лизинга остаются малопривлекательными для предпринимателей, а своих ресурсов у них не хватает. И все-таки. Уменьшившиеся в разы объемы строительства формируют будущий дефицит коммерческих площадей. Это понимают многие. Наиболее профессиональная, удачливая и дальновидная часть предпринимателей, сохранившая деньги, уже вкладывается в недвижимость (включая землю) для развития своего бизнеса. И это не только в сфере торговли и развлечений. Судя по заявкам на объекты, потихоньку развивается пищевое производство, сервис различного назначения, торговле нужна логистика. В тех сферах, где конкуренция выкосила слабых, эти ниши захватываются сильными. В общем, идет процесс перераспределения активов, и не в последнюю очередь в виде объектов недвижимости. Поэтому объем сделок по наиболее доходным, интересным объектам в 2010 году будет постепенно нарастать. Тенденция конца этого года сохранится. Средние цены при этом вряд ли будут расти (кроме самых лакомых кусочков). Оживление наступит только с возрастающим платежеспособным спросом. Хотя тренды динамики стоимости квадратного метра и арендных ставок может серьезно скорректировать инфляция. Олег Лизгунов, Рынок коммерческой недвижимости в течение в первой половины 2009 года падал и по объемам спроса, и по ценам. Это касалось и рынка купли-продажи, и рынка аренды. Предложение соответственно увеличивалось, но не за счет ввода новых объектов, а за счет освобождения существующих. В большей степени эти проблемы сказались на торговых площадях, несколько в меньшей — на офисных. Во второй половине года рынок стабилизировался. Падение стоимости аренды прекратилось. Но до роста еще далеко. Особого изменения стоимости не предвидится. Существует несколько параметров, которые характеризуют полноценность использования коммерческой недвижимости, по крайней мере, в плане аренды. Это коэффициент использования площадей, коэффициент дебиторской задолженности по арендной плате и сама арендная плата. Если в будущем году все эти показатели сохранятся на сегодняшнем уровне, будет уже неплохо. Для того чтобы они улучшились, я пока не вижу никаких предпосылок. Журнал «Недвижимость» №47 (742) от 7 декабря 2009 г.
генеральный директор
ООО «Агентство
Мониторинга Рынка
Недвижимости» 
директор ООО «Центр
деловой недвижимости
«Навигатор» 
директор Управления
коммерческой
недвижимости компании
«МИЭЛЬ-недвижимость»
заместитель директора
фирмы «Николь»
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
