Лучший заемщик — семьянин

Банки объясняют активное снижение ипотечных ставок доступом к более дешевым ресурсам и желанием увеличить объем ипотечного портфеля. Дальнейшие действия по изменению ставок будут определяться стоимостью фондирования долгосрочных операций ипотечного кредитования. То есть чем ниже упадет стоимость данных ресурсов, тем больше снизится стоимость ипотеки для заемщиков.

Несмотря на уменьшение процентов по кредитам, многие банкиры признают, что от этого ипотека еще не становится массовой. Кредитные учреждения не собираются снижать порог требований к заемщику. Кризис показал, что в первую очередь надо формировать качественный портфель. Поэтому банки вряд ли возвратятся к прежней либеральной системе выдачи ипотеки.

Тем не менее ипотечный рынок оживает. Число обращений увеличивается. Сейчас население в основном берет кредиты на улучшение жилищных условий. Это сравнительно небольшие суммы, которые необходимы при обмене. Имея квартиру с доплатой, семья приобретает большее по площади жилье. Наиболее охотно банки кредитуют семьи с одним или двумя детьми, где взрослые имеют постоянную работу в устойчивой организации и получают стабильную заработную плату. Еще с лета повсеместно стал приниматься в расчет материнский капитал, идущий на гашение ипотеки.

Характерно, что сейчас заемщики стали более ответственными. Сегодня обращение за ипотекой — это взвешенное и полностью обдуманное решение клиента, который учел все «плюсы» и «минусы» и просчитал свои возможности по оплате на годы. Дальнейшее увеличение числа заемщиков будет зависеть от общей экономической ситуации, от восстановления платежеспособности населения, от уровня зарплаты. Если ипотечное кредитование будет расти, то и рынок недвижимости станет более живым и динамичным.

Рынок ипотечного кредитования действительно постепенно оживает. Его рост в октябре составил до 15% по сравнению с предыдущим месяцем. Относительно начала года число обращений за ипотекой увеличилось. При этом возросло количество заявок на приобретение недвижимости на вторичном, а не первичном рынке.

Одновременно со снижением процентных ставок получить ипотеку стало легче. Идя навстречу клиентам, с 15 октября нынешнего года Сбербанк России снизил размер первоначального взноса по жилищным кредитам до 20%, а для молодых семей с одним или несколькими детьми — до 15%, оставив при этом процентные ставки на прежнем докризисном уровне.

Наиболее надежный для банка заемщик — это семья с одним или двумя детьми, члены которой работают в стабильно развивающейся коммерческой компании или государственном учреждении, а также располагают средствами в размере 20% и более от стоимости объекта недвижимости.

Отмечу, что по сравнению с докризисным периодом, заемщики стали более взвешенно подходить к процессу оформления кредитов. Сейчас за ипотекой обращаются в основном молодые семьи, сотрудники государственных учреждений.

Для меня как ипотечного брокера является бесспорным, что ипотека возрождается. Растет количество обращений, растет количество выданных кредитов. Раньше по этому вопросу к нам обращался от силы один человек в неделю, сейчас — два-три клиента в день.

Больше интереса стали проявлять к заемщикам банки. Более того, если раньше я предлагала банкам брокерские услуги, то теперь кредитные учреждения сами выходят на нашу организацию с просьбами приводить к ним клиентов.

Прежде всего банки готовы рассматривать платежеспособного заемщика, имеющего постоянное место работы. Немаловажно, чтобы организация была заинтересована в этом работнике, то есть продвигала его, пусть и незначительно по карьерной лестнице. Допустим, человек начинал работать продавцом, а потом стал мерчендайзером. Также желательно, чтобы у клиента хотя бы половина заработной платы была официально подтверждена. Еще один «плюс» для банка — наличие у заемщика семьи. Кстати, с большой охотой банки работают с материнским капиталом. Например, сейчас мы получаем ипотеку для нескольких семей, где работают только мужья, а жены сидят дома с детьми. Банки с удовольствием кредитуют таких клиентов, так как часть суммы гарантированно погашается материнским капиталом.

Помимо прочего, кредитные учреждения обращают внимание и на сферу деятельности заемщиков. Пока не выдается ипотека работникам строительных компаний, так как в этих организациях нет внятных объемов работы и внятного финансирования. Весьма охотно банки кредитуют бюджетников, например, сотрудников милиции, врачей, госслужащих различных рангов, даже с небольшим доходом.

Изменились не только приоритеты банков, но и портрет среднестатистического заемщика. В основном к нам обращаются клиенты, которые идут на улучшение жилищных условий, то есть уже имеют более 50% необходимых на покупку денежных средств. Кроме того, наши сограждане стали более осторожными и относятся к ипотеке очень ответственно. Замечу, что в последнее время ни один из моих клиентов не получил отказа.

Сейчас у нас на рассмотрении находятся десятки заявок на ипотеку. Такого не было уже давно. С конца сентября-начала октября количество обращений по кредитам увеличилось в разы. Львиную часть клиентов привлекает новый дом по адресу Нейбута,14. Его строительство ведется в рамках совместного проекта Сбербанка России, ОАО «Омское ипотечное агентство», ООО «Сэтл Сити Омск». Квартиры здесь можно приобрести с участием ипотеки без дополнительного залога и поручительств.

В целом получить ипотечный кредит стало легче. Снизился размер первого взноса. Для основной массы заемщиков эта сумма составляет 20%, а для молодой семьи уменьшена до 15%. Поэтому если раньше у молодых супругов не хватало для первого взноса совсем немного, то сейчас с этой же суммой они могут выйти на сделку.

Распространено заблуждение, что банки целенаправленно не кредитуют предпринимателей. Это неверно. Положительные решения есть, и их немало. Допустим, мы сейчас готовим ипотечный договор для двух девушек, ведущих торговлю на оптовом рынке. Вообще же приоритеты банков несколько изменились. Сегодня самым надежным заемщиком считается работник любой стабильной компании. Необоснованных отказов нет. Если клиент платежеспособен, имеет пусть и небольшой, но главное — официально подтвержденный постоянный доход, у него есть реальный шанс получить ипотеку. Теперь для того, чтобы стать заемщиком, не нужно иметь огромных доходов. Раньше платеж по кредиту составлял не более 50% от общего дохода клиента. Например, при платеже в 20 тысяч рублей заемщик должен был получать не менее 40 тысяч рублей ежемесячно. Сейчас вполне достаточно, чтобы у клиента официального дохода хватало на платеж по кредиту и оставалось на жизнь.

Сами заемщики стали более ответственными. Они понимают, что кредит на квартиру — это серьезный и ответственный шаг. Многие из нынешних заемщиков берут ипотеку уже во второй раз.

Журнал  «Недвижимость» №41 (736) от 26 октября 2009 г.