Чтобы лишнего не унесли...

Нередко после вселения в новую квартиру покупатели с огорчением обнаруживают, что бывший хозяин снял раковину, выкрутил дверные ручки, забрал плинтуса или вообще вынес все, что только можно унести. Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов? Несут ли какую-то ответственность риэлторы? Как можно уладить вопрос, если такое все-таки произошло?

Елена Викторовна ТАТАРИНОВА, директор АН «Держава»:

Помню случай, когда хозяин продал квартиру с дорогой встроенной кухней, а потом взял и вывез ее. Избежать подобных казусов можно. Для этого необходимо заранее все обговорить и документально зафиксировать. В нашем агентстве разработан акт приема-передачи квартиры, в котором перед сделкой продавцы и покупатели расписываются за состояние жилья. В этот документ мы заносим все: какие в квартире окна, двери, половое покрытие, сантехника и т.д. Мы как агентство несем за сделку ответственность, поэтому стараемся учитывать буквально каждую мелочь.

Акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи и регистрируется вместе с другими документами. Если владелец собирается увозить с собой такие существенные составляющие квартиры, как двери, кухонную раковину или газовую плиту, то взамен должен установить другие.
В договоре о купле-продаже покупатель подписывается под такой фразой: «к техническому состоянию претензий не имею». В договоре также говорится о том, что он заключается с учетом положений акта передачи жилья, который был подписан клиентами незадолго до сделки.

Если бывший хозяин все-таки нарушил условия, есть достаточно эффективный способ на него повлиять. Обычно у агентств недвижимости остается залоговая сумма за выписку. В случае если владельцы выехали, но забрали с собой что-то существенное, эта сумма может быть удержана, пока обе стороны все не согласуют. Есть и еще один способ повлиять на продавца – обратиться в суд. Причем хорошим аргументом для суда могут стать фотографии квартиры до и после продажи, сделанные покупателем.

Владимир Владимирович СЕЛИН, директор АН «Соточка»:

По закону в таких случаях агентства недвижимости ответственность не несут. Все остается, прежде всего, на совести риэлторов. При возникновении подобной проблемы агентства действуют по-разному.
В некоторых случаях они возмещают покупателям ущерб из собственного кармана.

Я в своей практике с варварством продавцов квартир не сталкивался, но о таких случаях, конечно, слышал. Недобросовестные клиенты могут снимать ванну, раковину, газовую плиту либо просто менять новые и качественные вещи на старые (предварительно об этом не сообщив).
Для защиты интересов покупателей мы обычно удерживаем с продавцов денежную сумму под гарантию.
После окончания сделки, когда квартира передана покупателям в том же виде, что и была, мы эти деньги возвращаем. И все остаются довольны.

А вот обезопасить покупателя с помощью акта приема-передачи, на мой взгляд, непросто. Проблема вот в чем. Раньше обязательным считалось нотариальное оформление сделок, и акты приема-передачи подписывались, как правило, уже после того, как квартира освобождалась. Документы в юстицию сдавались позже. Сейчас клиенты сразу относят документы в юстицию и там же подписывают акт приема-передачи. А так как подпись уже поставлена, доказать что-либо потом довольно сложно.

Ирина Аркадьевна ПОПОВА, директор ООО «Этаж и Ко»:

Агентства недвижимости не всегда имеют возможность ответить за действия продавца. Риэлторы несут скорее моральную ответственность, нежели юридическую. Целиком и полностью обезопасить себя довольно сложно. Как правило, риэлторы берут на сделке залог за снятие с регистрационного учета и освобождение квартиры. Для покупателя этот залог может стать одной из гарантий того, что жилое помещение будет передано ему в нормальном состоянии и что все зарегистрированные граждане снимутся с учета.

К сожалению, в законодательстве не прописано, что после продажи квартиры ее начинка остается в нетронутом виде. Если новое жилье оказалось «распотрошенным», а вы не взяли залог за выписку, остается только взывать к совести бывшего владельца, договариваться, уговаривать, просить. Но даст ли это результат?

Если договориться по-хорошему не удается, покупателю стоит попросту обратиться в милицию. Дело в том, что при подписании договора купли-продажи всегда подписывается акт приема-передачи квартиры. Если бывший владелец воспользовался тем, что у него остались ключи и что-то вынес помимо личных вещей, можно обратиться в милицию и написать заявление о том, что в квартире была совершена кража. Такие случаи в нашей практике уже были. Милиция обычно не возбуждала уголовные дела, но на продавцов наши действия производили неизгладимое впечатление и они возвращали незаконно вывезенное имущество.
Если акт приема-передачи был подписан не глядя, доказать, что вещи были унесены бывшим хозяином, практически невозможно. Ведь в документе уже указано, что покупатель принял квартиру и стороны претензий не имеют.

Ирина Александровна ХИЛЬКО, директор АН «Пятый Легион»:

Случаи, когда бывшие хозяева что-то вывозят из квартиры помимо личных вещей, не так уж редки. Но при условии опытности риэлторского агентства избежать этого достаточно просто. Задача риэлтора заключается в том, чтоб обезопасить покупателей, въезжающих в приобретенное жилье, от таких недоразумений. При подписании документов на покупку объекта все нюансы должны быть оговорены. Обязательной неотъем-лемой частью квартиры является газовая плита, приборы отопления, раковины, смесители. Без этих бытовых предметов квартира не пригодна к эксплуатации, поэтому все они должны быть в рабочем состоянии и готовы к использованию.

Если продавцы намерены что-либо поменять, это обязательно оговаривается в соответствующих документах и прописывается с помощью риэлторов (сами покупатель и продавец не всегда знают, что и как надо делать). Если хозяева что-то забирают, то взамен они должны оставить другие действующие приборы. В противном случае квартира не пригодна к эксплуатации. Даже в договоре купли-продажи, который в отличие от других документов регистрируется в юстиции, есть пункт, где указывается, что все в квартире находится в рабочем состоянии и пригодно к технической эксплуатации.

Нередко квартиры продаются со встроенной мебелью и бытовой техникой. В подобных случаях в договоре о намерениях или договоре авансового платежа подробно прописывается, что из этих вещей остается, а что продающая сторона хотела бы забрать с собой. Так как именно наличие мебели и качественной техники могло повлиять на решение о покупке, мы фиксируем
предметы очень скрупулезно. К примеру, уточняем модели плиты и холодильника, чтобы их не подменили старой техникой. Если в документах все прописано, продавцы никогда не идут на какую-то замену, так как при грамотно оформленном договоре это является для них определенным риском.

Кроме того, если есть сомнения в том, что договоренность будет выполнена, существует такой механизм, как удержание залоговой суммы третьей стороной, то есть агентством недвижимости. Эта сумма в случае необходимости покроет убытки покупателя.
В нашей практике, слава богу, не случалось инцидентов, когда покупатели оказывались в безвыходной ситуации. Все недоразумения разрешались путем переговоров и с помощью риэлторов. Как правило, сами продавцы не желают доводить дело до суда и соглашаются на мирное урегулирование конфликта.

Журнал  «Недвижимость» №28 (723) от 27 июля 2009 г.