Июль нам всем покажет?

Представители риэлторских компаний и игроки рынка ждут середины лета 2009 года, которое станет важным психологическим этапом. Тогда можно будет говорить, прошел ли рынок недвижимости свое дно или ему не миновать дальнейшего снижения цен. Таковы выводы исследования департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков. Согласны ли с таким видением проблемы омские эксперты и что прогнозируют они?

Нина Павловна КАРПЕНКО, директор ООО «Недвижимость-ГАРАНТ»:

В целом на рынке недвижимости сложилась достаточно непростая ситуация. Согласно мнению некоторых специалистов, российский строительный рынок находится на грани банкротства. Другие уверены в том, что проблемы носят временный характер. Остается лишь найти оптимальный способ их решения. Я считаю, что ситуацию с ценами может выправить только макроэкономическая стабильность.

Если цены на нефть  стабилизируются или начнут расти, а в банковской сфере не возникнет новых проблем, цены на недвижимость, возможно, перестанут снижаться.

Сейчас продажа жилья на вторичном рынке – задача не для слабых духом. Зато первичный рынок вполне готов встретиться с кризисом лицом к лицу. Рассрочки, кредиты, долговые расписки от девелоперов, имеющие широкое хождение в этом сегменте недвижимости, делают процесс приобретения жилья более простым для покупателя.

Вторичный же рынок требует выложить всю сумму сразу, а не через полгода или год. Это слишком суровое требование по нынешним временам.

Стагнация на рынке привела к неутешительным последствиям для продавцов жилья. Выставленных на продажу квартир сейчас много, и все они ожидают своего покупателя. Однако покупатель все не идет. Даже не потому, что ожидает очередного понижения цен на недвижимость. У него просто нет денег. Думаю, что на сегодняшний день торговаться на предмет снижения цен при покупке жилья еще возможно, но получить действительно значительные скидки покупателю уже трудно.

Еще в начале этого года снижение было достаточно большим. Отдельные застройщики готовы были снижать цены до 30%. Сейчас серьезного дисконта уже нет. Как правило, он не превышает 3–5%. В то же время разброс цен на жилье остается большим, а разница между минимумом и максимумом цены предложения для одинаковых по техническим характеристикам и состоянию квартир может достигать 10–15%. Таким образом, можно сделать вывод, что либо к середине лета, либо к началу осени рынок недвижимости, возможно, достигнет дна или к нему приблизится.

Насколько важным психологическим этапом окажется это для всех нас, мы еще увидим. Будут ли цены снижаться дальше, время покажет. Я полагаю, что до тех пор, пока предложений больше, чем спроса, дисконт при покупках возможен. Судя по количеству сделок, рынок недвижимости до начала нынешнего года был достаточно активен. Сейчас, несмотря на то, что за окном плюс тридцать, его, выражаясь фигурально, сковали морозы.

Полина Федоровна ЗАПОЛЬСКАЯ, директор АН «ИП Запольская П.Ф.»:

К любым прогнозам я отношусь скептически. Как правило, они не подтверждаются. Предсказать, как поведет себя рынок недвижимости очень сложно. Мне не понятно, почему эксперты считают рубежом именно середину лета? Возможно, данный прогноз сделан только на материале Москвы. Но ведь наш рынок нельзя сравнивать со столичным.

В Москве сделки по недвижимости проводятся в долларах. Думаю, там кризис ощущается гораздо меньше, чем в Омске. Кроме того, если какой-то процесс и начнется в Москве к середине лета, то до нас он дойдет только через год-полтора. Например, ценопад в столице начался в прошлом году, когда у нас не было даже разговоров о кризисе. Но в Москве такого спада цен, как в Омске, так и не произошло. В нашем городе цена квартиры, стоившей до кризиса, к примеру, 1 миллион 300 тысяч рублей, сейчас составляет не более 900 тысяч.

Лично я не уверена, что к середине лета рынок и цены стабилизируются. Все, кто мог, деньги в жилье уже вложили и теперь ждут, когда стоимость квартир начнет расти. Те, кто продают квартиры для того, чтобы разъехаться, за неимением средств просто снимут их с продажи и будут ждать лучших времен. Либо найдут выгодный для них вариант обмена или снизят цену.

Кроме того, динамика цен на вторичном рынке во многом зависит от стоимости квартир в новостройках. Многие покупатели предпочитают жилье в новых домах, находящихся в стадии сдачи. Думаю, пока в городе остается много новостроек, в которые можно заселиться, цены на «вторичку» будут снижаться.

На мой взгляд, цены вполне могут еще немного снизиться, но только на объекты, требующие срочной продажи. Сейчас риэлторские агентства в основном переключились на обменные варианты. Естественно, это отражается и на ценовой политике. Легче разменять квартиру с доплатой, чем найти покупателя. Раньше клиенты с небольшим достатком пользовались кредитными средствами.

Сейчас взять жилье в ипотеку фактически невозможно, даже несмотря на то, что ставки понижаются. Раньше, когда рубль был более стабилен, люди могли копить. Теперь откладывать деньги наши граждане не рискуют. Поэтому сейчас покупка жилья для человека с низким и средним достатком стала недосягаемой мечтой.

Татьяна Леонидовна СЕРГЕЕВА, заместитель директора АН «Монолит»:

Я согласна, рынок и, правда, почти достиг дна. Цены на недвижимость уже около четырех месяцев находятся на одном уровне. Снижать их дальше, в общем-то, некуда. Думаю, вскоре они поползут вверх, но, когда этот процесс начнется, сказать трудно. К середине лета цены, скорее всего, снизятся еще на 10–15%. К осени текущего года стоимость жилья либо останется на этом же уровне, либо пойдет вверх. Думаю, первое робкое движение цен быстро сменится большим ростом.

Прогнозы относительно стоимости жилья, подобные исследованию АСР и Союза иженеров-сметчиков, действительно корректируют ситуацию на рынке. В целом же ситуация в сфере недвижимости сейчас сложная. Распространено мнение, что российский строительный рынок находиться на грани банкротства.

В то же время многие эксперты уверены, что все проблемы достаточно легко решить. Сейчас застройщики и риэлторы отмечают оживление на рынке продаж первичного жилья. Растет спрос на квартиры в домах, строительство которых уже завершено либо активно продолжается.

Стоимость такого жилья застройщики стараются уже не снижать, так как надеются продать его по установившейся цене. Однако те инвесторы, которые испытывают трудности с выплатой банковских кредитов, готовы идти на уступки и уменьшать цены на квартиры вплоть до себестоимости. В отдельных регионах сейчас наблюдаются острый дефицит новостроек. Нехватку нового жилья будет компенсировать вторичный рынок.

Торг в этом сегменте недвижимости присутствует, однако серьезных скидок уже нет (сейчас дисконт, как правило, не превышает 10%). Разница между минимумом и максимумом цены предложения для похожих квартир может достигать 25%.

Журнал  «Недвижимость» №22 (717) от 15 июня 2009 г.