Ставки снизят, требования ужесточат

С начала 2009 года правительство РФ и АИЖК говорят о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке, которые выросли до абсурда. Также одной из мер оживления рынка недвижимости может стать выкуп новых ипотечных кредитов у банков, о котором АИЖК объявило в конце мая. В какой мере государству удастся осуществить эти планы? Насколько могут быть снижены проценты по ипотеке? Эти вопросы волнуют сейчас многих потенциальных заемщиков. За ответами обратимся к экспертам. 

Марина Алексеевна Алексеева, директор по развитию ООО «ИнБГ – брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:

Аналогично обстоят дела и с другими мерами господдержки заемщиков. Да, сам по себе процесс идет, ставки снижаются, а закладные АИЖК выкупает. Но выкупает и будет выкупать лишь те закладные, которые укладываются в созданные им жесточайшие стандарты. А это лишь капля в море. Все то, что агентство декларирует относительно новых закладных, вовсе не значит, что оно готово выкупить весь кредитный портфель любого банка. В каких объемах будет осуществляться данная процедура и кому она реально поможет – в этом еще надо разобраться.

Я уверена, что АИЖК снизит процентные ставки по ипотеке. Но одновременно будут еще больше ужесточены требования к заемщикам. Насколько мне известно, агентство собирается исключить свободную форму предоставления доходов и оставить только справку 2-НДФЛ.

Для того чтобы снизились ежегодные проценты по кредиту, необходимо вначале уменьшить ставку рефинансирования. Сейчас она составляет 12%. Ниже ставки рефинансирования банки кредитовать не могут. Это нонсенс. Это та базовая ставка, от которой высчитывается доходность и налоги. Пока ставка рефинансирования составляет 12 %, ставка по ипотеке не может быть 8%, 10%, или даже 11%. Самое большее, что может позволить себе сейчас АИЖК, – это уменьшить проценты по ипотеке, к примеру, до 12,25%.

Но даже если снизится сама ставка рефинансирования, а следом упадет ставка по АИЖК, кто будет брать ипотечные кредиты? Сейчас банки активизируют такой институт, как защита от рисков. Работающие там специалисты по возврату денег обладают самыми широкими полномочиями. Даже если банковские службы, проверяющие будущего заемщика, говорят, что у клиента все в порядке, «рисковики» могут отказать в предоставлении ипотечного кредита, если человек работает в отрасли, которая в настоящее время считается «депрессивной».

Отказ будет мотивирован тем, что у банка нет уверенности, что человек через какое-то время не лишится работы.
Пока государство не начнет кредитовать реальный сектор экономики, пока деньги не пойдут в производство, пока мы не будем озабочены сдерживанием инфляции через понижение покупательской способности, пока правительство не перестанет тормозить развитие страны, любая ипотека с любой процентной ставкой работать не будет.

Любовь Константиновна Мацкова, директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация»:

С 1 июля в нашей организации минимальная процентная ставка действительно снизится до 12,5%. Ее размер зависит от ставки Центрального банка. Если ЦБ снижает проценты, то изменяются и федеральные стандарты.

Насколько повлияет дальнейшее уменьшение процентов по ипотеке на рынок недвижимости неизвестно. Ставка у нас уже снижалась, но объем сделок из-за этого не увеличился. Пока в стране нестабильная ситуация, пока продолжается кризис, люди боятся оформлять ипотечные кредиты. Некоторые крупные предприятия приостанавливают свою работу и отправляют сотрудников в неоплачиваемые отпуска. В то же время многие из тех, кто продолжает работать, не уверены в стабильности своего положения и не знают, смогут ли они в будущем оплачивать ипотеку. Сейчас люди в основном решают жилищные вопросы с помощью аренды, а не ипотеки.

Немаловажно, что с 1 июля, вместе со снижением процентов, строже станут правила выдачи кредита. Изменятся требования по первоначальному взносу. В частности, неравным станет подход к жилым объектам: если на квартиры первоначальный взнос будет составлять 30%, то на частные дома – 40%. Кроме того, ипотеку будут давать только на единственное жилье, в собственности заемщиков не должно быть иного жилого помещения.  Ужесточается подход к сведениям о доходах. Если раньше допускались справки по формам банка, то теперь будут приниматься только справки 2-НДФЛ. Это, конечно, сузит круг заемщиков.

АИЖК возобновит выкуп закладных. Думаю, на каждый регион выделена определенная сумма. Но насколько мне известно, ни один банк в Омске не выдает сейчас ипотечные кредиты по федеральным стандартам. Некоторые крупные банки, например, «Сбербанк» и ВТБ-24, предлагают какие-то свои кредитные продукты. Но таких  у нас единицы. Одного факта, что у АИЖК есть средства и оно собирается выкупать ипотечные кредиты, для банков недостаточно. Они, как и все, внимательно следят за происходящим в стране и ждут перемен.

Эдуард Михайлович Сергеев, директор АН «Монолит»:

Выкуп новых ипотечных кредитов никак не отразится на среднем классе населения. Для простого обывателя ипотека по-прежнему останется недоступной.  В итоге выиграют только влиятельные и состоятельные люди. Кредиты будут доступны, допустим, чиновникам из верхних эшелонов власти. За счет этих денег они закроют свои долги, а для показухи организуют на всю страну пиар-компанию, где покажут одного единственного учителя, получившего от банка положительное решение.

Прежде всего, проценты по ипотеке должны хоть как-то соотноситься с реалиями нынешней жизни. Средняя заработная плата составляет сейчас не более 10 тысяч рублей в месяц. Учитывая размеры банковских процентов, не может быть даже речи о том, чтобы население потянулось за кредитами.
В идеале предельной планкой должно быть 8% годовых, с обязательным условием ежемесячного погашения ипотеки в равных долях: половина суммы идет на погашение процентов, половина – на погашение основного долга.

Сейчас от всей суммы, которая ежемесячно платится банку, размер основного долга нередко составляет лишь 10%. Думаю, это не совсем справедливо. Поэтому действующая ипотечная система нередко является первопричиной судебных исков между банками и заемщиками. Плательщики кредитов в судебном порядке пытаются изменить соотношение основного долга и процентов в ежемесячных платежах.

Даже если сегодня процентная ставка снизится, рынок недвижимости почти ничего от этого не выиграет. Трудности с деньгами испытывают сейчас не только физические лица, но и банки.

Журнал  «Недвижимость» №21 (716) от 8 июня 2009 г.