Процесс миграции пока продолжается

По мнению риэлторов, омский рынок жилья начинает понемногу активизироваться. Мы решили узнать о том, какие изменения происходят на рынке коммерческой недвижимости, в частности, какие торговые площади сейчас востребованы омским бизнесом? Что популярнее: аренда или продажа? На эти вопросы ответили наши эксперты.

Ирина Аркадьевна ПОПОВА, директор ООО «Этажъ и Ко»

На мой взгляд, в данный момент торговые площади, выставленные на продажу, никому не интересны. Сейчас на рынке превалирует аренда. В настоящее время торговые объекты, как правило, арендует малый и средний бизнес, соответственно, предпринимателями востребованы площади малого и среднего формата (от 3 до 100–150 квадратных метров).

Владельцы таких фирм и организаций мигрируют с одного места в городе на другое, оптимизируя свои расходы и пытаясь улучшить свой торговый бизнес. Помещения большой площади в одни руки сейчас не уходят. Наверное, в виду кризиса арендаторы побаиваются нанимать такой крупный объект.

Постоянный процесс миграции можно также наблюдать в торговых комплексах и центрах. Предприниматели, владельцы бутиков переезжают с одного места на другое в поисках более привлекательного с точки зрения торгового потенциала объекта. Это и понятно: бизнесмену нет смысла оставаться в комплексе, где половина торговых мест пустует, ведь в такой комплекс не пойдет покупатель. Если раньше предприниматели держались за место, то сейчас мигрируют целыми этажами. Собственники бутиков и салонов не могут просто взять и выбросить свой бизнес, они ищут пути решения проблем, в том числе и проблем с месторасположением. Подыскивают для себя места, где торговля предположительно будет идти лучше.

Кстати, размером арендной ставки в торговых комплексах сейчас уже нельзя удержать арендатора. Если в ТК не идет торговля, если половина мест пустует, то даже за чисто символическую плату бизнесмены там не останутся.
По моему мнению, в последнее время некоторое оживление можно наблюдать не только на рынке жилой, но и коммерческой недвижимости. Люди постепенно адаптируются к новым экономическим условиям, стараются сохранить свое дело, свой бизнес. Думаю, рынок медленно, но все-таки будет активизироваться.

Елена Михайловна НИКОНОРОВА, директор ООО «Центр недвижимости «Бонус»

В настоящее время торговая недвижимость пользуется спросом, но достаточно специфическим. Сегодня увеличивается количество объектов формата рыночной торговли. Мы наблюдаем исход предпринимателей из торговых комплексов, очень активно, на наш взгляд, закрывается стрит-ритейл. В целом сейчас мы видим достаточно сильное перераспределение в сторону рынков, локальных торговых центров, снижение числа арендодателей в крупных ТК и ТЦ.

Продовольственная торговля на сегодняшний день тяготеет к небольшому формату в шаговой доступности, например, к так называемым магазинам «у дома». Супермаркеты начинают испытывать достаточно серьезные проблемы, они вынуждены идти на сокращение расходов, ищут поставщиков товаров, которые бы предложили им качественную продукцию по более низким ценам.

В хорошем положении оказываются те объекты, которые расположены в удобном месте с высокой проходимостью. Сейчас, безусловно, на рынке преобладает аренда, а не покупка объектов коммерческой недвижимости, потому что практически все бизнесмены пересмотрели свое отношение к бизнесу, оптимизировали расходы. На приобретение площадей просто нет финансовых ресурсов. К тому же сегодня на рынке очень много интересных и хороших предложений по аренде, поэтому пока нет смысла покупать.

На мой взгляд, омский рынок недвижимости, включая и рынок коммерческих объектов, еще очень далек от какой-либо активизации. Такая ситуация, думаю, продлится еще как минимум год.

Евгений Сергеевич ЩЕРБАКОВ, генеральный директор ООО «Центр деловой  недвижимости «Навигатор»

В настоящее время в Омске существует потребность в торговой недвижимости. В основном сейчас спросом пользуются помещения мелкого (30–50 квадратных метров) и среднего (250–350 квадратных метров) форматов.

Как правило, омичи сегодня приобретают или арендуют торговые площади для реализации продовольственной группы товаров. Особенно востребованы магазины формата
«у дома», в шаговой доступности. Кроме того, среди предпринимателей высок интерес к помещениям, в которых есть возможность разместить предприятия общественного питания (кафе, закусочные, чайные). Мелкий и средний бизнес сейчас двигается именно в этом направлении.

Как показывают наши наблюдения, квартиры на первых этажах, которые продавались и перепрофилировались в коммерческую недвижимость, сейчас стали пользоваться меньшим спросом, причем даже в хороших местах – на проспектах Маркса и Мира, по Красному Пути. Визуально это несложно заметить: на месте бывших торговых салонов и офисов висят таблички с предложением приобрести или арендовать. Однако интерес к подобным объектам все равно остался, пусть он и стал скромнее, чем раньше.

Что касается различных торговых центров и комплексов, то там, действительно, сейчас пустует много бутиков и салонов. Ни для кого не секрет, что сегодня покупательская способность омичей сильно снизилась, доходы населения значительно упали. Естественно, это отразилось на торговцах и владельцах этих бутиков. В конце прошлого – начале этого года шла волна по снижению арендной платы за помещения в торговых комплексах. Но сейчас в виду того, что население ничего не покупает, бутики стали просто закрываться. Их не спасает даже значительное снижение арендной платы. Думаю, ситуация изменится только тогда, когда возникнет реальный платежеспособный спрос.

На сегодняшний день аренда торговой недвижимости, конечно, востребована больше ее покупки. Хотя, по моему мнению, сейчас очень благоприятное время покупать. Прозорливые предприниматели и те, у кого есть деньги, стремятся именно сейчас приобретать коммерческую недвижимость.

Ставка аренды и цена продажи зависят от многих факторов: от площади, месторасположения и того состояния, в котором помещение находится. Размер арендной платы в Омске сейчас варьируется от 300 до 800 рублей за квадратный метр в месяц. Цена продажи торговых площадей составляет от 30 тысяч до 50–60 тысяч рублей за квадратный метр. Хотя, конечно, есть отдельные объекты, которые выставляют по цене 90–100 тысяч рублей за квадратный метр, но такая цена, кроме смеха, сейчас никаких эмоций не вызывает.

В целом, говоря о ситуации на рынке, можно отметить, что если январь-февраль прошли под знаком паники и уныния, то сейчас наблюдается определенная активизация омского мелкого и среднего бизнеса. В частности, торговая недвижимость сегодня востребована гораздо больше, чем это было в начале года.

Дмитрий Валерьевич САПУНОВ, генеральный директор ООО «Агентство Мониторинга Рынка Недвижимости»

Анализируя работу нашего агентства, можно сделать вывод, что в настоящее время больше востребована торговая недвижимость малого и среднего формата, например, так называемые магазины «у дома», квартиры на первых этажах, переведенные в нежилой фонд. В основном площадь пользующихся спросом помещений составляет около 40–50 квадратных метров.

Как правило, эти объекты приобретаются или арендуются, чтобы предприниматели могли там организовать торговлю продуктовыми товарами.
До сих пор спросом пользуется аренда помещений на первых этажах жилых домов, расположенных возле главных городских магистралей. Как правило, в них размещаются фирмы, занимающиеся продажей пластиковых окон, шкафов-купе.

Размер средней ставки по аренде в нашем городе назвать довольно трудно, можно говорить о «разбеге» от 300 до 900 рублей за квадратный метр в месяц. На продажу торговые помещения сейчас выставлены по цене от 30 тысяч до 100 тысяч рублей за квадратный метр, но это опять же средняя цена.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, в том числе и рынке торговых площадей, более популярна аренда, нежели покупка объектов. Это обусловлено несколькими причинами. Во-первых, сейчас в Омске очень большое количество торговых площадей сдается в аренду, то есть арендаторам есть из чего выбрать. Во-вторых, значительно снизились арендные ставки. Эти факторы способствуют стимулированию спроса именно на аренду торговой недвижимости.

Хотелось бы отметить, что рынок коммерческой недвижимости, в отличие от рынка жилья, если и активизируется, то очень низкими темпами. Что касается торговых площадей, то в любом случае они востребованы омским бизнесом, интерес к ним не пропал.

Журнал  «Недвижимость» №19 (714) от 25 мая 2009 г.

---