Арендовать или купить?

Анастасия ЛИТВИНОВА

В июле Госдума утвердила законопроект, разрешающий малому бизнесу выкупать арендуемые муниципальные и региональные помещения. Главное и обязательное условие выкупа - помещение должно находиться в пользовании в течение трех и более лет. Воспользуются ли новой возможностью предприниматели? Как повлияет новоиспеченный закон на рынок коммерческой недвижимости Омска? Заработают ли на этом городские и областные власти? Узнаем у экспертов.

Александр Стуков, директор Управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:

С одной стороны, государство проводит либеральную политику – арендаторам разрешают выкупать помещения у муниципалитета. С другой стороны, постановлением «О земельном налоге на территории Омской области» - несбалансированном, с моей точки зрения - власти зафиксировали нежизнеспособную схему, и этим сильно обескуражили частных предпринимателей.

Получается, что один нормативный акт накладывается на другой. Поэтому сложно спрогнозировать, какой в целом будет реакция предпринимателей на новый закон. Для того, чтобы просчитать, что выгоднее – арендовать или купить то или иное помещение, предприниматели либо сами должны быть профессиональными экономистами, либо нанять таких специалистов. Необходимо учитывать множество важных с финансовой точки зрения факторов. «Минусы» зачастую не очевидны и могут проявиться только в конце финансового года. Кроме того, муниципалитет чаще всего «проседает» своими арендными ставками, и они пока устраивают предпринимателей.

Я думаю, что на рынке коммерческой недвижимости новый закон особо не отразится. На рынок значительно больше повлияло уменьшение платежеспособного спроса. Сейчас ситуация здесь зависит от того, что будет происходить с кредитованием, с финансовой сферой в целом. Считаю, что новый закон – это «плюс» (все-таки речь идет о правах предпринимателей).

Власти сейчас вряд ли начнут пересматривать арендные ставки и вносить коррективы в договорные отношения. Потому что приватизация делает свое дело и сегмент муниципальной собственности на рынке недвижимости становится все меньше. И соответственно, все меньше и меньше муниципалитет может влиять на рынок через свои финансовые ставки. В качестве примера: из нескольких десятков объектов, выставленных на торги, за последний квартал были проданы только 3 - 4, в основном по стартовой цене. Остальные оказались невостребованы. Власть вряд ли будет действовать жестко, понимая, что отрегулировать рынок одним своим желанием невозможно.

Евгений Щербаков, директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»:

Думаю, подавляющее большинство предпринимателей захотят выкупить арендуемые помещения. В Омске еще остались «последние из могикан», которые подходят по указанным параметрам, то есть занимают помещения города или области не менее трех лет. Точное их число назвать трудно. Скорее всего, не более ста организаций.

За последнее время многие бизнесмены потеряли возможность воспользоваться новым законом. А ведь он активно обсуждался еще в ноябре-декабре прошлого года. Все очень надеялись, что с января 2008 года этот закон вступит в силу. В принципе, будь на то добрая воля нашего муниципалитета, разрешить выкуп помещений можно было бы давно, и многие арендаторы охотно бы на это пошли. Они работали в государственных зданиях по 5-7 лет, делали там ремонты, всячески улучшали качество этих объектов. Но в результате помещения продавались с торгов, а предпринимателей выставляли за порог.

Поскольку организаций, попадающих под новый закон, в Омске осталось мало, никаких существенных изменений на рынке коммерческой недвижимости не последует.

Заработают ли на этом законе город и область? В конце концов, определять цену объектов будут именно они, поэтому уверен, что заработают. Но голого волюнтаризма при ценообразовании бояться не стоит. Даже если арендодатели захотят сильно отклониться от существующих цен, рынок их откорректирует. Возможно, погнавшись за деньгами, город и область не продлят с кем-то договорные отношения. Так или иначе здесь остается большой зазор для различных коррупционных дел. Группы заинтересованных лиц вполне могут воспользуются этим проектом - и при образовании цены, и при формировании условий продажи.

Дмитрий Иванов, исполнительный директор экспертно-оценочного агентства ООО «Ледон»:

На мой взгляд, многие предприниматели воспользуются этим законом и выкупят занимаемые помещения. В Омске было много случаев, когда бизнесмены, годами арендуя какой-нибудь полуразрушенный подвал, делали в нем капитальный ремонт и получали в итоге прекрасный офис или магазин.

Потом муниципалитет продавал это помещение с торгов, и арендатора выгоняли. Теперь, благодаря новому закону, предприниматели смогут выкупать муниципальные помещения без торгов. Думаю, бизнесменов, которые арендуют помещения у города или области три года и более, осталось достаточно много. Точное количество никто не назовет, потому что эта информация нигде не публикуется.

Считаю, что сильного влияния на рынок коммерческой недвижимости этот закон не окажет. Потому что игроки здесь останутся те же самые. Да и речь идет, прежде всего о небольших помещениях. Предприниматель будет арендовать офис, пока его все устраивает, но как только это же помещение захочет приобрести кто-то другой, тогда и встанет вопрос о выкупе.
Конечно, если город и область захотят заработать на этом законе, то они заработают. Могут и отказаться продлевать договорные отношения с некоторыми предпринимателями. Все может быть. Как будет выстраивать свою политику власть, я не знаю.

Максим Шерстнев, директор ООО «Стандартэкс»:

Не думаю, что закон существенно повлияет на рынок коммерческой недвижимости Омска и много предпринимателей воспользуется возможностью выкупа занимаемых ими муниципальных помещений. Выкуп необходимо будет производить за «живые» деньги, которых в таком количестве у большинства мелких предпринимателей нет, а ипотечное кредитование под покупку коммерческой недвижимости в городе не развито.

Городская администрация, наученная опытом продаж по 306-му постановлению, наверняка будет пристально следить за ценой продажи муниципального имущества, и стоимость эта будет, скорее всего, максимально приближена к рыночной, что при нынешних ценах на коммерческую недвижимость составит весьма приличную сумму даже за небольшое помещение. Крупные компании, разумеется, такой возможностью воспользуются, но в процентном соотношении с прочими арендаторами «муниципалки» их не так много. Серьезного коммерческого выигрыша город и область от этих продаж не получат.

Подъема цен на коммерческую недвижимость я также не стал бы прогнозировать, так как рынок достаточно насыщен предложениями, а платежеспособный спрос давно балансирует на грани этого предложения.

Журнал «Недвижимость» № 29 (672) от 21 июля 2008 г.