Ударит ли новый налог по карману?

Депутаты Государственной Думы уже не первый год разрабатывают законопроект о введении налога на жилую недвижимость, ставка которого будет основана на рыночной стоимости жилого объекта. Новый налог планируется ввести до 2011 года. Нужно ли при исчислении ставки налога ориентироваться на рыночную стоимость жилья? Какие проблемы могут возникнуть у чиновников при реализации данного закона? Как это отразиться на собственниках квартир и домов?

Владимир Владимирович Селин, директор АН «Соточка»

Налог на жилую недвижимость существует уже давно. Законопроект, который депутаты рассматривают сейчас, касается порядка исчисления размера налога. Если раньше ежегодная сумма, которую необходимо оплачивать всем гражданам, имеющим жилье в собственности, была совсем небольшой, то по новому закону размер налога будет тем больше, чем дороже стоит жилье. То есть ставка налога станет рассчитываться из рыночной стоимости объекта недвижимости.

В большинстве европейских государств налог на жилье уже давно платят именно так – соразмерно цене жилья на рынке. Причем размер налога за границей в разы больше той суммы, чем платим мы. Но, по моему мнению, пока нельзя сравнивать уровень доходов в Европе и в России. Для многих россиян, если не станут вводить определенную систему льгот, новый налог будет просто неподъемным. Кстати, насколько я знаю, законопроектом планируется предусмотреть необлагаемые налогом квадратные метры. Так, согласно проекту, облагаться налогом будет площадь свыше 20 квадратных метров на человека. То есть многие люди платить налог не будут вообще.

Основной проблемой в реализации законопроекта, на мой взгляд, станет проведение процедуры оценки рыночной стоимости жилья. Пока, по той информации, которая есть в Интернете, совершенно непонятно, кто и как будет оценивать стоимость объектов недвижимости. Естественно, сами граждане этого делать не будут, так как проведение оценки – это услуга, которая требует оплаты. В таком случае оценку должно проводить само государство, что вряд ли возможно. При этом рыночная стоимость постоянно меняется, а в последнее время и в меньшую сторону – непонятен механизм отслеживания этих изменений и перерасчета налогов.

Думаю, новый налог на жилье все равно введут – государство все время ищет новые пути пополнения бюджета. Другое дело, что массового одобрения у граждан он, конечно, не вызовет. На мой взгляд, увеличивать размер налога стоит, но не так значительно.

Василий Александрович Карпушев, директор АН «Согласие-риэлт»

Долгое время на систему налогообложения жилой недвижимости не обращали внимания, не анализировали ее. Налог был усредненный для всех слоев населения. На мой взгляд, те новшества, которые вводятся в нашем налоговом законодательстве сейчас, в первую очередь, направлены на то, чтобы пополнить бюджеты всех уровней. Законопроект, который в настоящее время разрабатывают, - это очень серьезный документ. Поэтому сами чиновники говорят, что в ближайшее время этот налог введен не будет.

Какие проблемы в реализации данного закона могут появиться? Во-первых, возникает вопрос: как правильно рассчитать размер налога для всех категорий граждан - и для обеспеченных, и для малоимущих. В Омске, и не только у нас, большие полнометражные квартиры в центре города занимают пенсионеры, творческая интеллигенция, специалисты, которые в свое время получили жилье от государства. Однако соседи у них – очень состоятельные люди. Как сделать так, чтобы сумма налога была подъемной для всех? Мне кажется, эта самая главная задача.

Во-вторых, важным является вопрос о том, кто и как будет оценивать рыночную стоимость жилья. Если это доверить коммерческим структурам, то сразу появится множество желающих, которые будут за дополнительное денежное вознаграждение договариваться с некоторыми оценщиками о занижении цен на конкретные объекты. К тому же, провести оценку крайне сложно, так как общее количество жилых объектов, подлежащих налогообложению, не известно.

По моему мнению, только для того чтобы оценить все жилые объекты, которые находятся в собственности в нашем городе, потребуется три-четыре года. Думаю, чтобы реализовать закон, государство должно взять оценку рыночной стоимости жилья под свой контроль. Соответственно, это приведет к созданию новой госструктуры, а это уже - дополнительное финансирование и штаты сотрудников.

Законопроект предполагает, что жилье, площадь которого не превышает 20 квадратных метров на человека, не будет облагаться налогом. Но в таком случае получается, что три человека, проживая в типовой трехкомнатной квартире площадью около 70 «квадратов», уже превышают норму.

Что говорить о пенсионерах, которые иногда являются единственными собственниками полнометражной квартиры. Если количество метров будет так значительно влиять на размер налога, то люди будут изыскивать методы решения проблем, например, сделают собственником жилья какого-нибудь близкого родственника. Возможно и такое развитие событий на рынке: сделки по приобретению жилья станут непопулярными, люди будут не приватизировать квартиры, а заключать, к примеру, договор найма. Кто-то, может быть, захочет расприватизировать жилье.

Стоит отметить, что если у людей в городе все-таки есть средства, чтобы платить налог, то на селе жители в основном ведут натуральное хозяйство и не видят «живых» денег. К тому же, площадь деревенских домов не сопоставима с городскими квартирами.

Думаю, что данный закон введут обязательно, ведь наполнять бюджет необходимо. Однако наши законодатели еще долго будут ломать голову над тем, как найти золотую середину.

Полина Федоровна Запольская, директор АН «ИП Запольская П.Ф.»

В том, что налог на жилье необходимо платить, причем каждый год, никто и никогда не сомневался. Однако изменения в системе налогообложения, предложенные депутатами Госдумы в новом законопроекте, вызывают ряд справедливых вопросов. На мой взгляд, расчет ставки налога от рыночной стоимости жилья совершенно нерационален.

Каким образом чиновники будут проводить эту самую оценку, мне совершенно непонятно, ведь даже у двух квартир одинаковой площади, расположенных на одной площадке, не может быть одинаковой цены. Получается, чтобы провести оценку, налоговая инспекция будет расширять штат, нанимать новых сотрудников, которым заработную плату опять же будут выплачивать за счет обычных налогоплательщиков.

Возможно, наши законодатели хотят вывести нас, так сказать, на общемировой уровень, ведь в западных странах уже давно граждане платят значительный налог на те объекты недвижимости, которыми владеют. Однако сравнивать европейский уровень доходов и наш, по моему мнению, совершенно нелогично. Конечно, и у нас в России есть очень состоятельные люди, но новый закон никак не будет способствовать установлению так называемой социальной справедливости – богатые смогу вполне безболезненно для своего бюджета заплатить новый налог. А вот малоимущие граждане окажутся в плачевном состоянии. Сначала нужно обеспечить нашим гражданам достойную жизнь, а уж потом увеличивать размер налога!

В целом, думаю, закон станет жизнеспособным только тогда, когда будет введена определенная система льгот, например, для пенсионеров, инвалидов и малоимущих семей, а также утвержден норматив по количеству квадратных метров на человека, которое не будет облагаться налогом. Кроме того, для принятия более лояльного для россиян закона, нужно провести нечто вроде опроса общественного мнения, чтобы учесть пожелания граждан.

Татьяна Яковлевна Рубан, директор ООО «Диалог»

По моему мнению, рано или поздно систему налогообложения на жилую недвижимость менять все равно надо было. Согласитесь: квартира и дом как жилые объекты несопоставимы, а размер налога практически один и тот же. Тем более что сейчас очень просто ввести в эксплуатацию коттедж и предоставить на него документы с заниженной стоимостью, и считать налог, соответственно, будут исходя из этой суммы.

Самый главный мой вопрос к законодателям о том, как будет осуществляться оценка рыночной стоимости жилья. Если это будет делать Центр технической инвентаризации (ЦТИ), в котором есть свои оценщики, то кому-то все равно придется за оценку платить деньги, так как ЦТИ - это коммерческая структура. Сразу возникает второй вопрос – кто будет оплачивать их услуги? К тому же, ЦТИ и так, по сути, является монополистом на рынке государственной оценки, мы при проведении сделок постоянно от них зависим. Если, например, вашу квартиру оценят неверно, то доказать неправоту ЦТИ будет крайне сложно.

Возможно, налоговую ставку будут определять на основании мониторинга предложений в различных газетах и журналах по недвижимости. Но тогда маленькая квартира в старой хрущевке на проспекте Маркса будет оценена в два миллиона рублей только потому, что в соседнем доме продают жилье по такой цене.

В любом случае, так как механизм оценки чиновниками пока не отлажен, вполне реальна такая ситуация, когда люди будут с конвертами ходить в некоторые инстанции и просить, чтобы уменьшили стоимость их жилья. По сути, законопроект в том виде, который есть сейчас, создает огромное поле деятельности для различных махинаций.

Думаю, введение данного налога «ударит» в основном по карману людей с доходом средним и чуть ниже среднего. Пенсионеры получат положенные им льготы, а богатые люди будут в состоянии оплачивать налог и в новом размере. Лично мое отношение к этому законопроекту можно выразить как «положительно-негативное». Положительное, так как рано или поздно систему налогообложения на жилье все равно надо было менять. Негативное, потому что мне непонятен механизм оценки жилья. Уверена, закон все равно примут, но потом начнут вносить различные поправки.

Журнал «Недвижимость» № 28 (671) от 15 июля 2008 г.