Поможет ли банкам АИЖК?

С 1 июля ОАО «АИЖК» изменило порядок покупки ипотечных закладных у региональных банков-партнеров. Чем можно объяснить изменения на рынке государственного ипотечного кредитования? Какие возможности появятся у банков? Отразится ли это как-нибудь на заемщиках? Слово экспертам.

Любовь Константиновна Мацкова, директор ОАО «Омская Региональная Ипотечная Корпорация»

Действительно, ОАО «АИЖК» с 1 июля. Но новый порядок касается только тех банков, региональных операторов и сервисных агентов, с кем федеральное агентство заключило соглашения о сотрудничестве, покупке закладных. Изменения предусматривают ограничения в выкупе у тех партнеров-поставщиков, у которых имеются так называемые дефолтные закладные, закладные с просроченными аннуитетными платежами более 30 дней, и у тех поставщиков, которые предоставляли некачественные закладные.

Суть процедуры в следующем: каждому банку-партнеру агентства будет ежемесячно присваиваться рейтинг, который зависит как от объема просроченной задолженности конкретного поставщика в общем консолидированном портфеле АИЖК, так и в целом от уровня просроченной задолженности по региону РФ. Чем выше рейтинг, тем ниже объем поставки. Но за поставщиком сохраняется минимальный уровень поставки в размере двух миллионов рублей.

Цель данных изменений одна - повысить качество предоставляемых ипотечных кредитов, причем повысить настолько, чтобы под них можно было привлекать финансирование на российском и зарубежных финансовых рынках. Таким образом, банки и иные поставщики средств АИЖК будут вынуждены автоматически повысить качество выдаваемых ипотечных активов, должны будут более скрупулезно подходить к анализу платежеспособности будущих заемщиков, поэтому либеральная процедура оценки заемщиков уйдет в прошлое.

Естественно, произойдет сокращение объемов ипотечного кредитования, с рынка уйдут недобросовестные поставщики, целью которых было получение единовременной прибыли, что по сути часто являлось «медвежьей» услугой для заемщиков.

На мой взгляд, действия АИЖК могут сказаться негативно только на тех заемщиках, которые планировали получить ипотечный кредит, опираясь на русское «авось», предоставляя недостоверные сведения о своем месте работы и уровне дохода.

Алексеева Марина Алексеевна, директор по развитию ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО«Инновационная Бизнес Группа»

Ситуация с АИЖК на сегодняшний день полностью соответствует пословице «Вроде бы хотели как лучше, а получилось....» В принципе, для рынка ипотеки очень хорошо, если государство снова начнет включаться в процесс работы по выкупу закладных. Банки долгое время, пока закладные не выкупались, были предоставлены сами себе. Поэтому им приходится искать себе дорогих зарубежных инвесторов или перепродавать кредитные портфели друг другу, так как дешевый инвестор - государство, то есть АИЖК, - самоустранилось. Поэтому процентные ставки и поползли вверх.

Вроде бы сейчас АИЖК снова начинает выкупать закладные, что является благом и для банков, и для заемщиков. Но Агентство для региональных банков установило такие лимиты по выкупу закладных, что о благе не может быть и речи! Выкуп двух-трех кредитов в месяц для банка никакой роли не сыграет. Надо целыми пулами выкупать – сразу несколько однородных кредитов на очень крупную сумму. Только в таком случае банку это будет выгодно.

На мой взгляд, действия АИЖК в прошлом и сейчас породили и продолжают создавать для коммерческих банков множество проблем. Сначала Агентство само провело либерализацию условий по выдаче кредитов на рынке ипотеки – низкие ставки, максимальный возраст и тому подобное. Потом, когда ситуация вышла из-под контроля, АИЖК принялось «закручивать гайки»: «не так, дескать, нас региональные банки поняли, не такие у нас требования были».

Когда ты монополист, то можешь диктовать любые условия, поскольку «сидишь» на деньгах , а АИЖК - монополист, решающий за всех, кому жить и как жить. Теперь же якобы решили помогать региональным банкам – снова начали закладные выкупать. Думаю, данные «революционные» действия АИЖК – это не более, чем напоминание стране, что оно про ипотеку помнит и даже немного «участвует», а никак не реальная помощь банкам и населению.

Валерия Владимировна Гончарова, руководитель Кредитно- кассового офиса банка в г. Омске Управления региональной сети Департамента продаж ООО "Городской Ипотечный Банк"

В сложившейся на российском рынке ипотечного кредитования ситуации государство, посредством действий АИЖК, оказывает поддержку кредитным организациям. Целью Агентства является поддержание ликвидности первичных кредиторов, оно принимает на себя часть рисков и своевременно реагирует на существующую на рынке ипотеки ситуацию. Возможно, увеличение капитализации АИЖК также стало одной из причин того, что Агентство снова начало выкупать закладные.

Что это даст банковским организациям? На мой взгляд, банкам выкуп закладных государством даст возможность поддержать ликвидность. Мелкие банки смогут осуществлять операции по ипотечному кредитованию, а также получат возможность выдавать больше ипотечных кредитов в регионе.

По моему мнению, в связи с выкупом закладных АИЖК условия по действующим кредитам не ухудшатся, таким образом на действующих заемщиках это никак не отразится. А для потенциальных заемщиков, это - возможность более широкого выбора кредитных программ на рынке.

Владимир Георгиевич Аксенов, заместитель председателя правления банка «Соотечественники»

По моему мнению, действия АИЖК, которое возобновило работу по выкупу закладных у региональных банков-партнеров, связано с тем, что у Агентства снова появились свободные денежные средства, которые можно пустить в оборот. К тому же, очевидно, их ценные бумаги стали покупать на западных финансовых рынках.

Думаю, банки от действий АИЖК только выиграют. Теперь у них снова появятся деньги, новые ресурсы, они снова начнут работать и продавать ипотечные закладные. Судите сами: если ипотечные закладные у банков никто не выкупает, то и работать по таким программам не имеет смысла.

Однако не стоит думать, что АИЖК будет выкупать все закладные подряд. Агентством определены конкретные лимиты. Поэтому теперь, чтобы получить поддержку государства в лице АИЖК необходимо будет предоставлять на продажу только качественные закладные. Таким образом Агентство будет бороться с дефолтными кредитами и недобросовестными банками. Кстати, наш банк с мая снова начал работать по программам АИЖК, и Агентство возобновило выкуп закладных.

Полагаю, что на заемщикам действия АИЖК никак не отразятся. Ипотеку сейчас дают многие банки. Помимо программ АИЖК, в городе представлено большое число ипотечных банковских программ. Другое дело – в настоящее время количество заемщиков, которые реально могут взять кредит, очень невелико.

Оксана Владимировна Пулякина, начальник отдела ипотечного кредитования филиала «ОПСБ» ОАО «ОТП Банк»

На мой взгляд, действия Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию могут быть обусловлены двумя основными причинами. С одной стороны, государство таким образом пытается поддержать ликвидность банков-партнеров, не имеющих достаточного количества собственных ресурсов. Однако здесь стоит отметить, что выкупать будут только качественные закладные. Чтобы обеспечить необходимое качество кредитов, АИЖК уже в течение полугода периодически ужесточало требования к жилищным займам. С другой стороны, выкуп пулов закладных позволит АИЖК разместить собственные ресурсы и получить дополнительные доходы.

Банки заинтересованы в том, чтобы их кредитные пулы продавались. Дело в том, что у банковских организаций, особенно небольших, не хватает собственных ресурсов, поэтому они зарабатывают на обороте средств. Они выдают кредит, получают с заемщика сумму различных комиссий и сумму процентов за некоторый срок, потом рефинансируют закладную, пополняя таким образом свои оборотные средства. Поэтому, когда АИЖК значительно сократило количество выкупаемых закладных, некоторые банки вообще приостанавливали выдачу ипотечных кредитов. На сегодняшний день действия АИЖК смогут оказать реальную помощь только тем банкам-партнерам, которые предоставят качественные закладные. Поэтому будет вполне логично, если банки, рассчитывающие на поддержку АИЖК, станут жестче подходить к оценке платежеспособности заемщиков.

Наш банк в настоящее время, наоборот, заинтересован не в продаже кредитных пулов, а в их покупке. К тому же, сейчас мы в основном работаем по собственным ипотечным программам. В будущем планируем полностью перейти на новую продуктовую линейку ипотечных кредитов.

Журнал «Недвижимость» № 27 (670) от 7 июля 2008 г.