Стоит ли ожидать повышения ставок?

C 10 июня Центробанк России повысил ставку рефинансирования на 0,25% с действующих 10,5% до 10,75% годовых. Это уже третье увеличение ставки в этом году. В феврале она была поднята с 10% до 10,25%, а в конце апреля – до 10,5%. До этого в течение нескольких лет ЦБ неуклонно снижал ставки. Как очередное увеличение ставки рефинансирования повлияет на рынок кредитования в Омске, в частности на рынок ипотеки? Стоит ли омичам ожидать повышения ставок по ипотечным кредитам? Слово специалистам.

Александр Константинович РОМАНЧИКОВ, заместитель генерального директора ЗАО «НИКА»

Действия Центробанка вполне логичны и понятны: увеличение ставки рефинансирования приведет к сокращению денежной массы на рынке, что тем самым должно повлиять на снижение инфляции.

Насколько это отразится на ипотеке? С одной стороны, стандарты АИЖК теперь не содержат ограничения по верхней границе процентной ставки по ипотечным займам. С другой стороны, банки, которые работают по собственным ипотечным программам, в условиях конкуренции, наоборот, стараются привлекать клиентов, в том числе и невысокой процентной ставкой по ипотечному кредиту.

К тому же рынок уже отреагировал на изменение условий, а Центральный банк традиционно только «догоняет» ситуацию. На мой взгляд, более мощным стимулом для повышения ставок был американский ипотечный кризис, а не действия ЦБ. На сегодняшний день ситуация с ипотекой в Омске не способствует дальнейшему повышению ставок по кредитам.

Хотелось бы отметить, что на развитие ипотеки в нашей стране куда большее влияние оказывают другие факторы, нежели повышение ставки рефинансирования. Во-первых, это то, что у нас держателям закладных трудно реализовать свои права на заложенное жилье (предмет ипотеки). В теории у нас все замечательно, но когда дело доходит до практики, то забрать квартиры у нарушивших обязательства заемщиков через суд очень непросто.

Эта ситуация сдерживает желание банков кредитовать под залог жилья без дополнительных проверок платежеспособности, стабильности источников доходов и тому подобное. Во-вторых, в нынешних условиях жилье сложно потом быстро реализовать. В-третьих, и, может быть, это главное, доходы населения не поспевают за ростом цен на недвижимость и инфляцией. В этом отношении повышение ставки рефинансирования Центробанком может оказать положительное воздействие на ипотеку, если сможет способствовать снижению темпов инфляции и будет своевременно применяться в комплексе с другими мерами.

Татьяна Валериевна КАЛЬМАТКИНА, директор «Бюро «КупиДом»

По моему мнению, наряду с повышением ставки рефинансирования, стоит упомянуть и о другом не менее значимом факте – я имею в виду увеличение нормативов ЦБ по отчислениям в фонд обязательного резервирования. Если раньше банки должны были отчислять в резерв 5,5% от суммы внешнего займа, то с первого июля – уже 7%. Должна отметить, что норматив по внутренним займам увеличится не столь значительно, поэтому банки будут более активно привлекать средства внутри страны, например, повышать ставки по вкладам, выпускать акции и облигации, обеспеченные закладными.

Деньги для банков станут дороже, так что увеличение ставок по кредитам на 1–1,5 процента неизбежно. Однако есть все-таки надежда на то, что не все банки так радикально отреагируют повышением ставок, в первую очередь, те, у которых есть собственные, а не заемные средства. Но таких банков совсем немного.

Все остальные организации однозначно будут повышать ставки по всем видам кредитов. По сравнению с прошлым годом ставки по ипотеке увеличились в среднем на 2–3 процента по каждому виду кредита. Есть отдельные категории кредитных продуктов, по которым увеличение ставок произошло в два (!) раза. На мой взгляд, сейчас омичам не следует ожидать значительных изменений на рынке ипотечного кредитования (негатива и так уже слишком много), разве что ставки немного подрастут.

Однако ситуация на рынке ипотеки имеет и свои положительные стороны. Год назад «бал правили» продавцы – невозможно было и мечтать о каких-либо уступках с их стороны. А сегодня на рынке недвижимости застой, квартиры дешевеют. И решив вопросы с ипотекой с помощью профессионалов, покупатель гораздо проще может подобрать для себя выгодный вариант жилья.

Кроме того, я думаю, что постепенно обстоятельства жизни приведут к тому, что работодатели станут выдавать своим сотрудникам «белые», официальные зарплаты, что положительно скажется на пенсиях и прочих социальных выплатах. Помимо этого, жесткие условия очистят рынок от непрофессионалов в сфере риэлта и брокериджа. Да и некоторые мелкие банки со своими абсолютно неконкурентными кредитами просто уйдут с рынка.

Любовь Константиновна МАЦКОВА, директор ОАО «Омская Региональная Ипотечная Корпорация»

После того как Центральный банк повысил ставку рефинансирования до 10,75% годовых, банки действительно начали активно повышать ставки по кредитам, в том числе и по ипотечным. Ранее в связи с кризисом на международном финансовом рынке уже были ужесточены требования к заемщикам при получении ипотечных кредитов.

Также в прошлые годы мы наблюдали постепенный рост стоимости жилой недвижимости. Все это плюс июньское повышение ставки ЦБ негативно скажется на рынке ипотеки. Количество потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам, по моему мнению, будет снижаться.

Не изменились и в ближайшее время, думаю, не изменятся процентные ставки за пользование кредитом только у тех банковских организаций, которые предоставляют ипотечные кредиты по федеральным стандартам ОАО «АИЖК». В их числе и ОРИК, так как мы являемся региональным оператором этого федерального агентства.

Стоит отметить, что омичи уже ощутили повышение процентных ставок. Многие заемщики, получившие консультации относительно одних условий кредитования и уже имеющие на руках предварительный расчет исходя из ранее действующей ставки, собрали пакет документов, но позже столкнулись с многими проблемами.

Так, например, при подаче документов на рассмотрение они вынуждены были увеличивать сумму первоначального взноса, так как банк исходя из новой действующей ставки и дохода заемщика, вынужден был уменьшить размер максимально допустимой суммы кредита.

Сергей Иванович ПАВЛЕНКО, заместитель председателя правления ОАО «Омск-Банк»

Действия Центробанка вполне обоснованы. Как известно, изменяя ставку рефинансирования, Банк России оказывает влияние на инфляционные процессы в стране. Что касается процентных ставок по кредитам, в частности ипотечным, то в связи с увеличившимся спросом они выросли еще в конце 2007 года. Поэтому решение ЦБ, поднявшего ставку рефинансирования на 0,25% в июне этого года, было вполне логичным. Стоит сказать, что ставка рефинансирования – всего лишь один из факторов, влияющих на размер процентной ставки по кредиту. Поэтому, на мой взгляд, один этот фактор не сможет существенно повлиять на величину кредитных ставок. В целом же в течение года возможно некоторое увеличение ставок как по кредитным, так и по депозитным продуктам банков.

Я бы лично не стал ожидать существенного изменения экономической конъюнктуры и откладывать покупку квартиры при помощи ипотечного кредита. С одной стороны, налицо некая стагнация на рынке недвижимости. Некоторые участники этого рынка даже говорят о снижении стоимости квадратного метра жилья. С другой стороны, практика показала, что рынок чутко реагирует на экономическую ситуацию, поэтому корректировка ставок вполне возможна. Поэтому мой совет прост: если у вас есть необходимость улучшить свои жилищные условия, нужно действовать прямо сейчас!

Журнал "Недвижимость" № 25 (668) от 23 июня 2008 г.