Дифференцированный платеж или аннуитетный?

На сегодняшний день банки предлагают две формы расчета по гашению кредита – аннуитетную и дифференцированную. Однако для большинства омичей эти термины до сих пор остаются непонятными. Чем одна система платежей отличается от другой? Какая форма расчета выгоднее для заемщика? Об этом мы спросили у омских специалистов.

Юлия Рустамовна АБРАМОВА, начальник отдела организации Управления кредитования частных клиентов Омского отделения №8634 Сбербанка России, ОАО

При дифференцированных платежах основной долг по кредиту делится на равные фиксированные суммы и проценты, которые каждый раз начисляются на остаток, а не на начальную сумму. Таким образом, постепенно сумма ежемесячных выплат уменьшается. Плюсы такой формы расчетов в том, что общая сумма выплаченных процентов значительно меньше, чем при аннуитетных платежах.

Однако существует и «минус»: вся финансовая нагрузка ложится на первые месяцы гашения кредита. Кроме того, разница между ежемесячными выплатами по дифференцированным и аннуитетным платежам может составлять около трех–четырех тысяч рублей. Согласитесь: для некоторых заемщиков данная сумма является значимой. В числе преимуществ дифференцированных платежей также можно назвать отсутствие моратория на досрочное погашение кредита. Человек вправе уже через месяц выплатить всю сумму кредита, при этом внеся только проценты за данный месяц.

Аннуитетные платежи – это выплаты, равные в течение всего срока погашения кредита, включающие долю основного долга и проценты по кредиту. Стоит отметить, что первые несколько лет доля основного долга в ежемесячных выплатах весьма незначительна, а доля процентов – наоборот – большая. Постепенно доля основного долга увеличивается. Однако размер выплат в течение всего срока гашения все равно остается одинаковым.

Плюсы аннуитетных платежей в том, что первоначальная сумма платежа меньше, чем в дифференцированных. Если человек не собирается досрочно гасить кредит или имеет ограничения по доходу, то ему лучше выбрать аннуитетные выплаты. К недостаткам аннуитета можно отнести ограничение досрочного гашение кредита не только сроком, но и суммой. Наш банк по ипотечному кредиту предлагает клиентам именно дифференцированные выплаты. В ближайшее время мы сможем предложить и аннуитетную форму платежей, чтобы у наших заемщиков был выбор.

Владимир Георгиевич АКСЕНОВ, заместитель председателя правления банка «Соотечественники»

Насколько я знаю, в нашем городе в сфере ипотечного кредитования в основном используется аннуитетная система погашения займа. Она предполагает ежемесячное внесение одинаковых сумм, которые выплачиваются в течение всего срока кредитования.

Нужно отметить, что сначала доля начисленных процентов в платеже весьма значительна, но по истечении определенного времени доля основного долга в ежемесячных выплатах увеличивается. Стоит отметить, что банки, работающие по стандартам АИЖК, предлагают своим заемщикам только аннуитетную систему выплат по кредиту.

Существует и дифференцированная система оплаты кредита. Она представляет собой следующее: сумма основного долга по кредиту разбивается на равные суммы, а проценты начисляются на остаток долга. Так как сумма основного долга каждый месяц уменьшается, соответственно, и проценты по кредиту также сокращаются ежемесячно. Дифференцированные выплаты могут быть выгодны для отдельных категорий граждан, таких как, например, молодожены или люди преклонного возраста.

Однако в настоящее время большинство банков, представленных в нашем городе, предлагают омичам только аннуитетную систему выплат по ипотеке. Думаю, развитие дифференцированных платежей возможно только в том случае, если российская финансовая система окончательно избавится от последствий мирового кризиса.

На мой взгляд, в будущем банки будут предлагать клиентам новые ипотечные программы. А пока им безопаснее выдавать кредиты, действующие на аннуитетной системе выплат. В свою очередь заемщикам также проще планировать расходы своего бюджета, если ежемесячные платежи в течение всего срока кредита будут одинаковыми.

Елена Михайловна ПАНОВА, директор ЗАО «Омск Регион Ипотека»

Аннуитетный платеж проще и понятнее клиентам за счет фиксированного размера. Кроме того, он является наименее рискованным для банков. При аннуитетной форме расчета основная сумма платежа в первой половине срока погашения по кредиту направляется на погашение процентов.

По мере истечения определенного срока доля процентов в составе ежемесячного платежа уменьшается, а основного долга увеличивается. То есть в первой половине срока выплаты по кредиту погашение основного долга будет происходить медленнее, чем во второй половине срока. Аннуитетный платеж удобен для клиента тем, что, выплачивая ежемесячно одну и ту же сумму, клиенту намного проще планировать свой бюджет. К тому же благодаря четко определенному размеру выплат ошибок или недоразумений между банком и заемщиком в суммах и процедуре гашения кредита не происходит.

Дифференцированные (уменьшающиеся) платежи характерны тем, что сумма кредита выплачивается равными долями в течение всего срока погашения, и размер процентов в составе ежемесячного платежа с каждым месяцем уменьшается. То есть дифференцированный платеж не может быть фиксированным и размер платежа с каждым месяцем будет меняться – снижаться. Проценты начисляются на остаток основного долга.

Получается, что основное отличие аннуитетного платежа от дифференцированного заключается в том, как и в каком порядке происходит погашение основного долга по кредиту.

Здесь существует несколько нюансов, о которых необходимо помнить. Во-первых, если мы возьмем одну и ту же сумму кредита на один и тот же срок с одинаковыми процентными ставками и сравним ежемесячные платежи, то изначально размер аннуитетного платежа будет ниже, чем дифференцированного. Например, заемщик берет кредит 1 миллион рублей сроком 20 лет по ставке 12%.

В таком случае аннуитетный платеж составит около 11 тысяч рублей в месяц, а первый дифференцированный платеж – около 14 тысяч. Получается, что при дифференцированной форме расчета требования к платежеспособности заемщика увеличиваются, то есть заемщик должен иметь больший доход (примерно на 6–7 тысяч рублей в месяц). Во-вторых, заемщик с аннуитетной системой выплат может взять большую сумму кредита, чем при дифференцированной, что достаточно актуально при нынешнем уровне цен на квартиры.

Однако стоит отметить, что итоговая переплата по процентам при использовании дифференцированной системы платежей будет меньше на 10–15%, чем в ситуации с аннуитетом. В случае с нашим примером разница составит порядка 300 тысяч рублей за весь срок выплаты по кредиту. Полагаю, каждый заемщик должен сам для себя решить: либо он уже сегодня платит больше по дифференцированной системе, но экономит на общей сумме переплаты по процентам, либо сейчас уменьшает финансовую нагрузку, но при этом в целом платит несколько больше.

В Омске при ипотечном кредитовании основную долю составляет аннуитетная форма расчета. Необходимо заметить, что на сегодняшний день выбора между видом платежей у клиента практически нет, и банки в большинстве своем предлагают только аннуитетные платежи. На мой взгляд, это связано не только с тем, что финансовые организации привыкли работать по такой схеме, но и с тем, что различный расчет ежемесячных платежей в рамках одного кредитного продукта может повлечь за собой ряд трудностей при выпуске в дальнейшем ипотечных облигаций.

Поэтому пока банки предпочитают работать по старым, более простым схемам. Возможно, в дальнейшем в борьбе за клиента банки будут предоставлять заемщикам возможность выбора системы расчета платежей.

Журнал "Недвижимость" № 23 (666) от 9 июня 2008 г.