Легко ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость в Омске становятся все более востребованной. Как на сегодняшний день развивается ипотечное кредитование коммерческой недвижимости? Какие проблемы возникают у заемщиков при обращении в банк? Какие перспективы существуют у данного направления кредитования?

Евгения Сергеевна ТАРАНЕНКО, руководитель отдела ипотечного брокериджа компании «МИЭЛЬ-недвижимость»

Спрос на коммерческую недвижимость в последнее время приобретает возрастающий характер. Купить ее возможно и с помощью заемных средств. В данный момент существуют четыре основные схемы покупки коммерческой недвижимости на заемные средства: кредитование под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, кредитование малого и среднего бизнеса, кредитование под залог имеющейся коммерческой или жилой недвижимости, лизинг.

Но здесь возникает ряд сложностей. Закон «Об ипотеке» говорит о том, как структурируется ипотека жилых комплексов. А вот сектор коммерческой недвижимости им никак не регулируется. Единые стандарты до сих пор не выработаны, а банки, продавцы и покупатели не могут определить факторы, способные минимизировать их риски. Поэтому так называемый классический вариант, а именно: кредитование под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, практически не применим.

По такой схеме работают только четыре банка из пятидесяти в нашем городе. При этом срок кредитования довольно короткий: от трех до десяти лет. Кредитование под залог имеющейся коммерческой недвижимости также предлагают четыре банка на срок от семи до десяти лет. Лучше обстоит дело с кредитованием под залог имеющейся жилой недвижимости. Здесь свои услуги предлагают двенадцать банков на срок до тридцати лет. Активно используется кредитование среднего и малого бизнеса. Рост количества таких сделок был выше, чем по ипотеке на жилье в 2007 году.

К объектам, приобретаемым с помощью кредита, банки предъявляют довольно строгие требования. Некоторые, например, рассматривают только отдельно стоящие здания, переведенные в нежилой фонд. То есть выкупить один офис или этаж невозможно. Есть банки, которые работают только с одним застройщиком, и так далее. Другой проблемой для этого сегмента стал мировой ипотечный кризис. Еще весной 2007 года объем ипотечного рынка коммерческой недвижимости рос активными темпами, но летний кризис выбил из колеи банки, которые работают в этой сфере.

Тем не менее, ипотека на коммерческую недвижимость – перспективное направление. Выдать такой кредит крупной компании уже сейчас выгоднее, чем предоставлять пять жилищных.

Евгений Сергеевич ЩЕРБАКОВ, директор Центра деловой недвижимости «Навигатор»

С момента зарождения понятия «коммерческая недвижимость» банки относились к ипотечному кредитованию такой недвижимости весьма настороженно. Если с жильем (квартирами, коттеджами, домами) процедура предоставления ипотеки уже была отработана, то с коммерческой недвижимостью положение дел было абсолютно противоположным.

Однако за последние полтора-два года ситуация резко изменилась. Специалисты финансовых организаций поняли, что коммерческая недвижимость ликвидна, в некоторых случаях даже более ликвидна, чем обычное жилье. Но появилась другая проблема: на сегодняшний день очень мало специалистов, которые смогли бы определить ликвидность и ценность коммерческой недвижимости и при этом являлись бы сотрудниками банков.

Поэтому те банки, которые приняли решение активно сотрудничать с представителями бизнес-сообщества и выдавать кредиты под коммерческую недвижимость, стали привлекать крупные оценочные фирмы, общаться с риэлторами крупных агентств. В таком случае оценщики и риэлторы выступают в роли консультантов. Наш центр, кстати, также предоставляет ряду банков консультации по вопросам стоимости тех или иных объектов коммерческой недвижимости.

Стоит отметить, что на настоящий момент в Омске работает совсем небольшое количество экспертов, которые смогли бы адекватно оценить ликвидность коммерческой недвижимости. Исходя из моего опыта работы, многие оценщики не до конца понимают, что они оценивают, а то, чему их учили, не соответствует требованиям сегодняшнего дня. К тому же им не с чем сравнить ценник на такие объекты, так как в газетах и журналах при продаже коммерческой недвижимости не печатается ее стоимость. В этой связи, довольно часто бывает такое, что оценщики дают заключение о цене объекта, которая на 50–70 процентов ниже ее реальной стоимости на рынке.

В целом, на сегодняшний день ипотека на коммерческую недвижимость очень востребована. Основным, «железным» требованием к предмету залога у банков является наличие у заемщика права собственности на тот земельный участок, на котором находится объект недвижимости. Здесь можно говорить о второй, наряду с оценкой, проблемой кредитования на коммерческую недвижимость.

Дело в том, что у нас в городе не так много объектов, земля под которыми находилась бы в собственности у заемщика. В связи с этим ряд заявок на ипотеку сразу отсеивается, так как подавляющее число банков вообще не рассматривает заявление по ипотеке, если земля под объектом коммерческой недвижимости находится в аренде, либо если ее статус вообще не определен. Причем, как правило, такую кредитную политику диктуют московские офисы наших омских филиалов банков.

Однако это касается только тех случаев, когда данное конкретное помещение и земля идут в залог банку. В свою очередь, банки охотнее работают с теми заемщиками, которые в залог оставляют уже принадлежащую им недвижимость. В отдельных случаях банк может выдать кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог оборудования предприятия, квартиры, машины, коттеджа заемщика. В таких случаях все будет зависеть от межличностных отношений заемщика и руководства банков.

В числе трудностей ипотечного кредитования коммерческой недвижимости можно также назвать работу банков с частными предпринимателями, работающими по упрощенной системе бухгалтерского учета. Таких заемщиков банки, мягко выражаясь, не очень жалуют. В таких случаях все будет зависеть от суммы кредитования. Если речь идет о кредите в 10–15 миллионов рублей, то особых проблем здесь нет, документы рассматривают и по «упрощенке». Однако в случае, когда речь идет о больших суммах (порядка 50–100 миллионов рублей), банкам предпочтительнее все-таки те заемщики, которые работают по общей системе налогообложения.

В целом, сейчас больше половины банков выдают ипотеку на коммерческую недвижимость. Ее схема такая же, как при оформлении кредита на жилье. В среднем сумма заема на объекты коммерческой недвижимости следующая: на небольшие объекты от 5 до 20 миллионов рублей, на крупные объекты – 150–400 миллионов рублей.

Полагаю, данное направление ипотечного кредитования в дальнейшем будет развиваться. Особенно после того, как ситуация на финансовом рынке после американского кризиса стабилизируется.

Елена Петровна КЛЯУТ, заместитель директора компании «Деловой партнер»

По моему мнению, сегодня ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость развивается не особенно активно. Однако здесь ситуация зависит от многих факторов. Если мы говорим, например, о квартирах на первых этажах, которые впоследствии будут переведены в нежилой фонд и станут объектом коммерческой недвижимости, то ипотеку на них получить несложно.

Такие кредиты выдает где-то четверть омских банков. Если же мы имеем в виду коммерческую недвижимость, как таковую, то оформить ипотеку будет уже труднее. Хотя с ипотечным кредитованием коммерческой недвижимости работают также около четверти банков, представленных в нашем городе.

Сложности при оформлении ипотечного кредита на объекты коммерческой недвижимости возникают по нескольким причинам. Во-первых, многое зависит от формы собственности предприятия, которое выступает в роли заемщика. Во-вторых, заемщик в любом случае должен будет подтвердить уровень своих доходов или доходов организации. Однако на настоящий момент сделать это не так-то просто. Бывают и такие случаи, когда владельцы бизнеса в силу обстоятельств не желают показывать свои активы и доходы.

В целом, приобретение коммерческой недвижимости – это сделка на довольно внушительную сумму. Следовательно, доход организации также должен быть весьма значительным. Банк обязательно проверяет деятельность предприятия, его отчетность, налоговые задолженности и другие моменты. Немногие предприятия нашего города могут показать себя с лучшей стороны. Соответственно, процент организаций, способных взять ипотеку, также невысок.

В-третьих, проблемы возникают и в том случае, когда предприятие работает по упрощенной схеме бухгалтерского учета. Такая система, с одной стороны, выгодна для организации, так как минимизируются налоги. С другой стороны, далеко не каждый банк будет сотрудничать с заемщиком, работающим по «упрощенке».

В-четвертых, когда речь идет о приобретении коммерческой недвижимости в строящемся здании, застройщик не всегда может предоставить заемщику полный пакет документов как на сам объект, так и на земельный участок, на котором он расположен.

Одним из вариантов оформления ипотечного кредита на коммерческую недвижимость может стать кредит под залог уже имеющегося в собственности заемщика имущества. Исходя из моего опыта, такой способ получения средств банка очень популярен в нашем городе.

По моему мнению, ипотека на коммерческую недвижимость в дальнейшем будет развиваться гораздо активнее. Однако для того чтобы взаимодействие банков с предприятиями и организациями стало более продуктивным, наш омский бизнес должен подняться на более высокий уровень, чтобы соответствовать требованиям банковских организаций. Кроме того, заемщики, уже столкнувшись с отказом в банке, в будущем постараются исправить ситуацию, будут тщательно готовиться к подаче заявки, чтобы в следующий раз выглядеть презентабельно для банка и повысить свои шансы на получение кредита.

Журнал "Недвижимость" № 17 (660) от 28 апреля 2008 г.

Теги: ипотека