Вексельные схемы гарантий не дают

Хочу купить квартиру в строящемся доме. Мне предложили заключить два договора (предварительный и основной) и приобрести у застройщика вексель. Скажите, это риск или все законно?

В апреле 2005 года вступил в силу федеральный закон №214 «О долевом строительстве». Мало кто из рядовых граждан этот закон читал. Вкратце: закон установил единственно допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, которая направлена на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков.

Этот закон регламентирует возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточает надзор над застройщиками, увеличивая их ответственность. Закон вынудил застройщиков отказаться от денег дольщиков (единственная законная схема – банковский кредит). Большинство застройщиков этот закон проигнорировало, т.к считает невозможным переориентировать свой бизнес в рамках новых требований.

Считанные компании приняли закон и стараются ему следовать. Большинство застройщиков пошло по пути придумывания схем обхода федеральных требований, поскольку источники финансирования искать необходимо. Так появились и прижились «вексельные схемы». Законный ли это инструмент? Да, законный, но такой вариант участия в строительстве жилого дома не защищает потребителя.

Суть вексельной схемы в следующем. Вы приходите к застройщику с желанием вложить средства в СТРОЯЩИЙСЯ, а не в готовый дом (строящиеся метры значительно дешевле построенных). Застройщик предлагает вам заключить два договора: ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ и ОСНОВНОЙ.

По условиям предварительного договора вы бронируете право покупки квартиры, но не на стадии строительства, а по факту сдачи дома. В таком договоре есть все: условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, – кроме упоминания о финансовом отношении клиента к строящемуся объекту.

Таким образом получается, что по предварительному договору гражданин не является обладателем объекта строительства, т.е. предварительный договор это только «подступы» к главному документу – основному договору. Чтобы отразить финансовую причастность гражданина к строительству, застройщик выписывает ему свой вексель. Вексель – это ценная бумага (для понимания того, что из этого следует, нужно познакомиться с содержанием ст. 143 ГК РФ), следовательно, имеет, как и другие ценные бумаги, свои риски. Руководствуясь ФЗ № 48 «О простом и переводном векселе», любой гражданин или организация может выписать свой вексель (это долговое обязательство), его не нужно нигде регистрировать, специальный бланк тоже необязателен, его вообще можно написать от руки.

Теперь вернемся к договорам и посмотрим, как все это укладывается в вексельную схему. Как мы уже выяснили, предварительный договор – это лишь «бронирование» права на покупку недвижимости после того, как ее построят. Это договор не подлежит регистрации в УФРС, а основной договор зарегистрировать необходимо.

Однако, если застройщик недобросовестный и предварительных договоров на одну и ту же квартиру заключил несколько, в процессе регистрации прав на нее все претенденты, кроме одного, могут «остаться при векселях» и без квартиры. Заранее проконтролировать ситуации гражданину не под силу. В чем опасность вексельной схемы?

В том, что у застройщика перед гражданином по векселю только финансовые обязательства: векселедатель обязан только оплатить векселедержателю стоимость проданного векселя, но предоставить недвижимость, равную стоимости векселя он не обязан! Нет никаких гарантий, что в будущем застройщик вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги, которые вы потратили на приобретение векселя, будучи абсолютно уверены, что приобрели квартиру.

За время строительства ваши деньги «съела» инфляция, квартиру, которую вы якобы приобрели, застройщик может продать другому покупателю и уже за другие деньги. Получится, что вас использовали как кредитора, а затем на вполне законных основаниях выкинули за борт. Судиться с таким застройщиком бесполезно – все в рамках закона. Взывать к заступничеству государства бессмысленно, и не потому что ему на вас наплевать, а потому что государство не несет ответственности за ваши договоренности с застройщиком (ФЗ №48): все было по доброй воле и «по любви».

Скажу больше, что суд скорее всего саму сделку с застройщиком вообще не признает, т.к. компания действовала в обход ЗФ №214 «О долевом участии…» Как же быть, спросите вы? Покупать квартиры на первичном рынке ТОЛЬКО по договору долевого участия! Все остальные схемы – исключительно ваши риски, и можно остаться и без денег, и без жилья.

Журнал "Недвижимость" № 15 (658) от 14 апреля 2008 г.