Что ожидает потенциальных заемщиков?

Какова на сегодняшний день ситуация на рынке ипотечного кредитования в нашем регионе и в городе? Чего ждать омичам? Какие направления ипотеки будут развиваться? На наши вопросы отвечают специалисты.

Елена Михайловна ПАНОВА, директор ЗАО «Омск Регион Ипотека»

На сегодняшний день на рынке ипотечного жилищного кредитования ситуация такова, что, на мой взгляд, в ближайшее время в данном секторе таких объемов и показателей, как раньше, уже не будет.

Одной из причин является то, что большая часть так называемых «благонадежных заемщиков» уже оформила кредиты. Однако неверным будет и утверждение, что «сейчас ипотеку вообще нигде не получить». Не спорю: возможно, сегодня подобрать выгодный вариант ипотечного продукта, который подошел бы конкретному человеку, гораздо сложнее.

Действительно, банки ужесточили требования к заемщику, процентные ставки по ипотеке поднялись, в будущем, возможно, еще некоторое их увеличение. Но одна из основных причин того, что не все желающие могут воспользоваться ипотечным кредитом, вовсе не изменившиеся условия банков, а именно невозможность граждан официально подтвердить имеющиеся доходы.

В то же время в ипотечном кредитовании начинают развиваться и новые направления такие, как, например, ипотека под коммерческую недвижимость и земельная ипотека. На мой взгляд, сейчас ипотека под коммерческую недвижимость весьма перспективна, так как не всегда кредиты для развития бизнеса, которые банковские организации предоставляют предпринимателям, им удобны и выгодны.

В последнее время появился интерес по ипотечному кредитованию на земельные участки, хотя вопросов в этом направлении достаточно много. Пока не совсем понятно, на каких условиях ипотека на землю может быть выгодной не только для инвесторов-застройщиков, но и для простых граждан.

В свою очередь, кредитная программа будет зависеть от того, с какой целью человек приобретает земельный участок – под строительство или для иных целей? Несмотря на это, думаю, у этого сегмента кредитования неплохое будущее.

В целом ипотека остается одним из основных вариантов решения жилищной проблемы, и в нашем регионе она, без сомнения, будет развиваться.

Любовь Константиновна МАЦКОВА, директор ОАО «Омская Региональная Ипотечная Корпорация»

По моему мнению, ипотечное кредитование в нашем регионе, безусловно, будет развиваться. Однако прироста в три раза, как в прошлые годы, уже не будет. Судите сами: стоимость жилья резко возросла, доходы населения, напротив, мало увеличились.

Кроме того, в связи с мировым финансовым кризисом ужесточились требования банков к заемщикам, повысились процентные ставки, увеличился размер первоначального взноса, ужесточились требования к предмету ипотеку. Изменения коснулись и системы АИЖК: размер первоначального взноса увеличен до 20%. Но это касается только кредитов от полутора миллионов рублей.

На мой взгляд, изменения в АИЖК даже в такой степени стимулируют заемщика: человек лучше осознает свою ответственность, потому что сам в приобретение жилья уже вложил немалые деньги. Стоит отметить, что подобные действия со стороны банковских организаций абсолютно обоснованы, так как они в первую очередь заботятся о своем ликвидном кредитном портфеле.

Несмотря на это, людям все равно следует обращаться в банки, ипотечные агентства, чтобы решать свои жилищные проблемы. В конечном итоге все ипотечные кредитные продукты нацелены именно на улучшение жилищных условий омичей.

Что нас ждет на омском рынке ипотечного жилищного кредитования? В ближайшее время, думаю, можно ожидать небольшого повышения процентных ставок на 0,51%. Это, наверное, самое «страшное», что может произойти. Минимальный размер первоначального взноса по АИЖК уже определен. Сроки рассмотрения кредита и порядок выдачи кредита останутся прежними. В остальном, думаю, никаких потрясений нас не ожидает. Жилищная ипотека в нашем городе будет развиваться и дальше.

Нужно отметить, что в настоящее время достаточно активно развивается ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость и земельные участки. Земельная ипотека – это очень перспективное направление, потому что стоимость земли постоянно растет. Ее время, полагаю, придет в следующем году, когда законодательная база будет урегулирована.

Татьяна Валериевна КАЛЬМАТКИНА, директор «Бюро «КупиДом»

Американский ипотечный кризис продемонстрировал всем, чем чревата выдача кредитов неблагонадежным заемщикам. Однако в России в настоящее время ситуация такова, что у нас существует огромный пласт людей, которые на протяжении многих лет имеют нормальные доходы, но документально (в соответствии со стандартами большинства ипотечных программ) их подтвердить не могут. Это наемные работники, получающие зарплату «в конвертах», и большинство предпринимателей. Это объективный факт. Что может сделать банк в этой ситуации? Отказать. Так проще.

Но у многих российских банков, несмотря на общемировой кризис ликвидности, достаточно денег для выдачи кредитов. Но теперь, по моему мнению, задача банковских организаций – индивидуально подойти к таким заемщикам и тщательно проверить не только документы, но и фактическое состояние бизнеса, в котором они заняты.

Что мы имеем сегодня на ипотечном рынке? Форменные качели: после эйфории прошлых лет, когда было много заемщиков с «белыми» доходами, сегодня банки просто «закрутили гайки» и отказывают многим надежным заемщикам из числа описанных выше.

Нам в последнее время звонят банки-партнеры и спрашивают: «Когда вы приведете заемщиков?» И мы приводим, но сегодня на получение каждого кредита уходит очень много времени и сил. В свою очередь, наши клиенты не изменились – изменился подход банков.

Предприниматель на так называемой «упрощенке», или «вмененке», годами работал, ведя минимальный учет, и другого у него нет. Зато есть результаты, их можно увидеть. И если потенциальный заемщик подтверждает свою платежеспособность таким косвенным способом, то с ним нужно работать и выдавать кредиты. Да, работы прибавится, но неужели заемщик, владеющий стабильным бизнесом, активами, не подтвердил свое умение хорошо работать и зарабатывать?

Да, это заемщики не первой категории, но ведь для них можно увеличить размер первоначального взноса или процентные ставки. Уверяю вас, любой нормальный предприниматель умеет считать и возьмет кредит только такой, который сможет погасить. Он наизнанку вывернется, но будет платить за кредит, чтобы не отдать свою недвижимость за полцены. Но на сегодняшний день реально работают с подобными заемщиками меньше половины омских банков.

Тем не менее, банки будут выдавать кредиты, это их бизнес, но им придется больше работать с каждым клиентом, искать новые ниши, «фишки» для привлечения заемщиков. В частности, помимо ипотечного жилищного кредитования мы явно ощущаем, что кредитные организации начали развивать кредитование приобретения коммерческой недвижимости и земельных участков. Полагаю, эти направления очень перспективны.

Юлия Рустамовна АБРАМОВА, ведущий специалист по жилищному кредитованию Отдела кредитования частных клиентов Омского отделения №8634 Сбербанка России (ОАО)

На мой взгляд, ипотечное жилищное кредитование, несмотря на последствия мирового финансового кризиса, будет развиваться. Правда, не такими темпами как раньше. Судите сами: ипотека для многих россиян – это единственный способ решить свои жилищные проблемы. Создаются семьи, растут дети, и поэтому квартирный вопрос всегда будет актуальным.

Другое дело, что возникло множество факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования. Многим финансовым структурам, столкнувшимся с проблемой неплатежей, приходится пересматривать условия предоставления кредитов.

Кроме того, существует проблема неофициальных доходов большинства населения. По этой причине круг потенциальных заемщиков сильно ограничивается. Конечно, определенные шаги для решения данного вопроса государством предпринимаются, но, естественно, ситуация в одночасье измениться не может.

В этих условиях Сбербанк России находится в несколько ином положении. Понятно почему: условия предоставления кредита в нашем банке с учетом конкурентоспособных ставок всегда предполагали официальное подтверждение доходов.

Это основное требование при выдаче кредита. В итоге то, что ставили нам в укор, обернулось для нас плюсом – стабильным кредитным портфелем и устойчивым финансовым состоянием. Кроме того, совсем недавно наш банк объявил о снижении ставок по ипотечным валютным кредитам.

Помимо жилищного ипотечного кредитования, думаю, в ближайшее время будет развиваться ипотека на строительство малоэтажного жилья, а также земельная ипотека.

Стоит также отметить, что объемы привлеченных средств позволяют нам реализовывать крупные инвестиционные проекты по финансированию строительства жилых комплексов, реализуемых застройщиками, которые являются участниками губернаторской программы по регенерации ветхого и строительству социального жилья.

Журнал "Недвижимость" № 14 (657) от 7 апреля 2008 г.