Большие и малые проблемы современной ипотеки

Екатерина КОРШИНА

В Омске 25 марта в Доме союзов риэлторы, брокеры, банкиры, оценщики и страховщики обсудили ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Организаторами конференции «Перспективы и основные тенденции развития ипотечного кредитования в современных условиях» выступили Министерство экономики области, НП «Гильдия участников омского рынка недвижимости» и НП «Омский союз риэлторов».

«Ипотечные» итоги по Омской области в 2007 году подвела начальник отдела развития ипотечного жилищного кредитования Министерства экономики Виталина Кужелева. По ее словам, несмотря на влияние американского финансового кризиса, ипотека в России продолжает динамично развиваться.

По данный ЦБ, объем выданных по России кредитов в 2007 году составил 556,4 млрд. рублей, что в 2,1 раза больше уровня 2006 года. Однако в последнее время темпы роста ипотеки очевидно замедлились.

Омская область – один из лидеров ипотечного жилищного кредитования. Она занимает одиннадцатое место по России и третье место по Сибирскому федеральному округу после Новосибирской области и Красноярского края. По данным Центробанка, объем ипотеки по Омской области в 2007 году составил 13,5 млрд. рублей. В минувшем году для улучшения своих жилищных условий ипотекой воспользовались 8 776 семей. Почти каждая четвертая сделка на рынке жилья проводилась с привлечением ипотечных средств.

Структура выдачи ипотеки по федеральным округам неоднородна. Наибольший процент выдачи ипотечного кредита (23,7%) приходится на Центральный округ. Кроме того, растет доля банков, работающих по ипотечным программам, что говорит о востребованности данного вида кредитования. В Омской области, по данным на октябрь 2007 года, почти 70% кредитных учреждений выдавали ипотеку. Лидером по выданным ипотечным кредитам является Сбербанк – 16%. За ним следует Инвестсбербанк (13%), «Омск-Банк» (11%), банк КИТ Финанс (4%), Газпромбанк (3%).

По мнению Виталины Кужелевой, на сегодняшний день мы имеем положительную тенденцию снижения процентных ставок по кредитам. Если в 2005 году средняя ставка по ипотеке в рублях была равна 14%, то в 2007 году – уже 12,6%. Аналогичная ситуация складывается и в области валютной ипотеки.

Позитивной тенденцией также стало увеличение сроков ипотечного кредитования. Так, если в 2005 году заемщики брали ипотеку в среднем на 14,6 года, то в 2007 средний срок кредита составил 16,6 года.

По прогнозам специалистов Минэкономики области, рост ипотечного рынка продолжится, но не такими высокими темпами, как раньше. Процентные ставки в 2008 году будут увеличены на 1-2% из-за сохраняющегося высокого уровня инфляции, дорогого привлечения денежных средств. Объем ипотеки будет сопоставим с уровнем 2007 года и может даже увеличится на 5-10%.

Оптимистичное выступление представителя власти сменили доклады других участников, которые высказались, пожалуй, по самым наболевшим вопросам. Среди них: последствия мирового финансового кризиса на российский рынок, пути повышения доступности ипотечного кредитования, мошенничество на рынке ипотеки и способы защиты от него, дефолтные сделки и судебная практика рассмотрения споров, связанных с ипотекой.

Существование проблем на рынке ипотеки признали все. Так представитель сообщества банкиров, заместитель управляющего омского филиала ОАО «ТрансКредитБанк» Галина Кузьмина озвучила два возможных варианта выхода из сложившейся на ипотечном рынке ситуации: либо появятся новые инвесторы с Востока (арабы, индусы, китайцы, японцы), либо снова вернется волна денег с Запада. Помимо этого, банкир обратилась к риэлторам с просьбой более тщательно изучать ипотечные программы банка.

Все дело в том, что сотрудники некоторых агентств недвижимости упорно ведут клиентов, которым программы заведомо не подходят, а также «липовых заемщиков с не менее липовыми документами». Такие заемщики отсеиваются сразу, но на рассмотрение их заявок все равно тратится драгоценное время.

По словам директора по развитию «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа» Марины Алексеевой, мошенничество стало спецификой нашего омского ипотечного рынка, которое впоследствии приведет к кризису. «Мы сами заведомо дефолтными сделками создадим основу для ипотечного кризиса», – сообщила Марина Алексеева.

О том, как распознать «черного» брокера, рассказала исполняющая обязанности  руководителя филиала ООО «Кредитмарт» Елена Галаган. По ее словам, определить таких «специалистов» не так сложно. «Если брокер предлагает нарисовать справку с несуществующими доходами или исправить вашу кредитную историю, не сомневайтесь: перед вами мошенник, который хочет на вас заработать», – заявила Елена Галаган.

Поэтому в качестве рекомендаций потенциальным заемщикам она посоветовала проверять в офисе брокеров лицензии и сертификаты, интересоваться списком партнеров, с которыми брокеры работают. Кроме того, если клиенту предлагают подписать кредитный договор не в банке, а в офисе компании, это тоже обманный ход.

Последствия этих действий таковы: банк формирует пулы закладных, которые никто не выкупает. Для того чтобы снизить риски, банки увеличивают процентные ставки, ужесточают требования к заемщику и предмету залога. В свою очередь, липовый заемщик может потерять не только работу и жилье, но и приобрести плохую кредитную историю. В результате такой заемщик уже нигде и никогда не сможет взять кредит.

Своим анализом ситуации поделилась директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Любовь Мацкова. По ее словам, за последний год значительно возросло число просрочек по выплатам ипотечных кредитов.

Причины здесь самые разнообразные: 63% просрочек происходят из-за финансовых трудностей заемщика, 20% – это просто недисциплинированные заемщики, 15% – просрочки по причине потери жизни и здоровья и 2% – настоящие мошенники. Здесь подразумеваются не те люди, которые предоставили липовую справку о доходах, а те, кто изначально планировал обмануть кредитную организацию: бросить жилье и не выплатить ипотеку, пользуясь несовершенством судебной системы.

К категории недисциплинированных были отнесены те заемщики, которые просто по тем или иным причинам «забывают» платить вовремя. Что касается просрочек по причине финансовых трудностей, то из 63% 20 составляют люди, которые не могут ежемесячно гасить кредит из-за потери работы, по семейным обстоятельствам. Такие заемщики, как правило, никогда не конфликтуют с кредитной организацией и идут на реализацию имущества.

Остальные 40% – это последствия недостоверно предоставленной информации. Это может быть и завышенная при оценке стоимость жилья, и несуществующая заработная плата, в результате чего человек не может выплачивать необходимую сумму. «Причем просрочки появились в основном у тех заемщиков, которых привели сотрудники агентств недвижимости», – констатировала Любовь Мацкова.

С предложением «более критично смотреть на свою работу» выступил президент Банковского союза, председатель правления ЗАО «Мираф-Банк» Андрей Беспятов. По его мнению, сегодня основными проблемами ипотеки являются высокая ставка по кредитам, растущая цена жилья и неподтвержденные доходы населения. «Все сегодня понимают, что кредиты должны в банки возвращаться. Поэтому они и ставки поднимают, и условия ужесточают», – заявил Андрей Беспятов. Поэтому снижения процентной ставки в 2008 году ожидать не стоит.

В завершении выступил президент НП «Гильдия участников омского рынка недвижимости» Алексей Вераховский. Подводя итог работы конференции, он отметил: «На сегодняшний день значение ипотечного брокериджа трудно переоценить. Конечно, сейчас ипотека испытывает определенные трудности, но она в России, несомненно, будет развиваться.

Поэтому брокерам так важно сейчас, опираясь на опыт регулирования в риэлторском бизнесе, начать движение в сторону саморегулируемой организации. Мы в рамках деятельности Гильдии определенную работу в этом направлении проделали.

Мы создали систему подготовки ипотечного брокера, причем создали ее совместно с ведущими банками региона. Это очень хорошая стартовая площадка для формирования органа по аккредитации брокеров. В свою очередь, отсюда можно двигаться далее – к выработке профессиональных стандартов и к саморегулированию, которое, безусловно, станет в будущем основой бизнеса».

Журнал "Недвижимость" № 13 (656) от 31 марта 2008 г.

Теги: ипотека