Хочу купить «ипотечную» квартиру...

Я хотел купить квартиру в Омске, но она оказалась под банковским обременением. Квартира мне нравится, но боюсь каких-либо неожиданностей. Жена вообще разводом грозит, если я решусь на эту сделку. Скажите, что может быть в такой сделке опасного и как все должно происходить. С уважением, Алексей.

Сейчас все чаще выставляются на продажу квартиры, приобретенные некоторое время назад с участием ипотечного кредита (вот только про то, что квартирка «обвенчана» с банком неразрывными ипотечными узами, продавцы в рекламе застенчиво помалкивают). Причин продажи заложенных квартир причин несколько, и далеко не всегда это пресловутый дефолт заемщика.

Чаще всего это так называемые «инвестиционные сделки», когда квартира покупалась не для личного проживания, а с целью заработать на росте стоимости жилья. В 2006-2007 гг. рост цен был значительным, сейчас такого бума не наблюдается, вот владелец и решает избавиться от такого актива и вложить деньги в другие финансовые инструменты.

Вторая причина – стесненные финансовые обстоятельства: клиент не лишился работы, все у него нормально, но нет роста доходов, а жизненные потребности растут, и ему уже становится тяжело существовать с такими финансовыми перегрузками. Вот он и решает избавиться от обременительного жилья (особенно, если оно не единственное).

Нередки ситуации, когда жизненные обстоятельства изменяются кардинально (пригласили на интересную работу в другой город, доходы выросли, и хочется лучшую квартиру, а эту, естественно, нужно продать.) Самая грустная ситуация – у заемщика случился дефолт, и он больше не может платить по кредиту.

Как же нужно действовать, если вы решили продать «ипотечную» квартиру? Шаг первый. Вам нужно получить у своего банка-кредитора письменное разрешение на продажу. Всегда ли банк охотно даст свое согласие?

Если вы исправно гасите кредит и у банка нет оснований опасаться за судьбу выданного кредита, то не нужно ждать, что банк вашему решению о досрочном погашении кредита обрадуется. Банк свои доходы планирует, а значит, ваше желание о гашении должно быть веским и убедительным.

Конечно, если ваша исполнительская дисциплина по гашению кредита держит банк в нервном напряжении, то банк сохранять такого заемщика не станет, т.к. перспективы судебных процедур и выселения «дефолтника» могут растянуться на годы, а банку такие заемщики не нужны.

Просто попросить у банка разрешение на продажу недостаточно, нужно найти покупателя, который в состоянии оплатить долг продавца, да еще и устроить банк своими доходами и соответствием банковским стандартам. Значит, покупатель должен быть готов к прохождению банковской процедуры, если у него нет полной суммы стоимости квартиры.

Сделки с ипотечной квартирой значительно сложнее обычных. Покупка такой квартиры связана с определенными рисками для покупателя, ведь он должен погасить кредит заемщика, т.е. деньги он передает задолго до составления договора купли-продажи. Схема проведения сделки такова. Покупатель найден, разрешение от банка получено.

Покупатель передает продавцу сумму, равную размеру долга заемщика перед банком. Денежные расчеты в виде предоплаты между продавцом и покупателем оформляются предварительным договором купли-продажи либо соглашением о внесении задатка или аванса. Гарантиями для покупателя служат как оформленные документы, так и то, что все расчеты происходят под наблюдением банка, поскольку касаются его залогового обеспечения.

Покупатель деньги внес, кредит погашен, пора снимать обременение с квартиры. Банк выдает официальное письмо о том, что кредит погашен, и с этим письмом, а также со свидетельством о собственности (под присмотром покупателя) бывший заемщик обращается в УФРС. Теперь с собственности должно быть снято обременение. Понадобится месяц для получения нового свидетельства, не обремененного залогом. Теперь можно подписывать новый договор купли-продажи на основании новых документов и на нового владельца. Еще потребуется месяц, чтобы новый покупатель стал полноправным собственником купленной квартиры.

Долго? Да. Только иного способа пока, увы, нет. Риск? Разумеется! Только и в этом можно найти положительные моменты. У покупателя в руках серьезный рычаг воздействия на продавца. Вряд ли найдется много желающих купить квартиру с таким отсроченным правом собственности! Покупатель, зная обо всех сложностях и возможных проблемах, может решительно потребовать от продавца серьезной финансовой уступки.

Не захочет, пусть ищет другого покупателя. У покупателя рисков значительно больше, а значит, он может и должен получить скидку! Здесь как раз торг очень уместен. Пока такие сделки нечастое явление, но скоро это станет нормой, поскольку ипотечная квартира уже проверялась банком, и риск, что у нее есть опасное прошлое, минимален. Такая сделка проходит под контролем банка, а значит, больше гарантий того, что приобретаемый объект иных претендентов не имеет.

Журнал "Недвижимость" № 12 (655) от 24 марта 2008 г. Омск