Ипотечный консультант

Я являюсь владельцем фирмы, фирме три года, работаем с прибылью. Обратился в банк за ипотечным кредитом, но банк мне в кредите отказал, не объясняя причины. Мы с товарищем долго размышляли над возможными причинами и остановились на том, что отказ последовал из-за того, что я хозяин фирмы. Тогда мы решили перевести фирму на моего друга, а я оформился как исполнительный директор, но уже в другом банке опять получил отказ. Что мы сделали не так и как решить проблему?

Разобьем ваш вопрос на две части. Почему вам банк отказал в первой ситуации? Банкиры рассуждают примерно так: если вы наемный работник и получаете хорошую зарплату, то в случае возникновения проблем у фирмы, где вы трудоустроены, есть реальная возможность поменять работу в достаточно короткий срок и с не меньшим заработком.

Если же вы владелец фирмы, то в случае возникновения проблем у вашей фирмы вы начнете либо их решать, либо создавать новую фирму, а на ее «раскрутку» потребуется гораздо больше времени и финансовых вложений. Вряд ли в этот период вы будете платежеспособны и не доставите проблем банку. В вашем случае риск неплатежеспособности гораздо выше, чем у наемного специалиста.

Часть вторая. Вы сменили собственника. Само по себе это деяние законом не запрещено, но в такой ситуации банк рассуждает так. При вас фирма развивалась и процветала (что будет видно из ее финансовых документов), а как пойдут дела со сменой собственника, неизвестно. Банк хочет быть уверен, что эта замена не ухудшит финансового состояния компании.

Для того чтобы в вашем нынешнем статусе банк вам не отказал, фирма должна не менее полугода проработать под началом «нового хозяина». Будет у фирмы положительная динамика (или просто дела не пойдут хуже), банк будет уверен, что смена произошла во благо, и в кредите не откажет.

Однако причина отказа банков может быть в другом, и к тому, что вы описали, отношения не иметь. Если вам ипотека нужна сейчас, приходите, мы изучим проблему и постараемся ее решить.

Скажите, пожалуйста, поручительство по кредиту – это очень серьезно? Какие могут быть последствия, и могу ли я как поручитель брать кредит для себя?

Конечно, поручительство – это серьезно. Если вы за кого-то поручились, то в случае неисполнения финансовых обязательств заемщиком требование к погашению кредита будет предъявлено к поручителю.

Скажу больше, если поручитель тоже откажется оплачивать кредит, то он так же, как и недобросовестный заемщик, попадет в базу должников и станет нежелательным клиентом для банков. Поэтому, прежде чем согласиться стать поручителем, вы должны знать, что это не простая формальность без последствий.

Своей подписью вы фактически гарантируете банку платежеспособность и порядочность заемщика, а значит, банк имеет право предъявить вам такие же требования, как и ему. Поручитель по кредиту имеет право брать кредиты, однако имейте в виду, что ваши возможные затраты по договору поручительства банк учтет при расчете суммы кредита и вычтет из ваших доходов, поэтому вам может не хватить собственных доходов на ваш кредит.

Можете ли вы рассказать, как действующий кредит может повлиять на получение второго кредита и в какой банк лучше обращаться?

В разных банках считают по-разному. Приведу наиболее распространенные подходы. Например: вы получаете 15 000 руб., по одному кредиту платите 2000 руб.

Вариант первый. Из ваших доходов банк вычитает размер ежемесячного платежа по действующему кредиту. В данном случае максимальный размер кредита будет рассчитываться из дохода в 13 000 руб. Такой подход использует Сбербанк.

Вариант второй. В большинстве банков используется такое соотношение – платеж/доход. Это значит, что банк ограничивает размер ежемесячного платежа, чтобы заемщик тратил на обслуживание кредита не более 40% своих доходов (соотношение платеж/доход – 4/10, в некоторых банках соотношение другое: 1/2, 6/10 или 45/100).

Пример расчета. Вы обратились в банк, где соотношение платеж/доход – 4/10. Ваш доход 15 000 руб. По первому кредиту вы платите 2000 руб. Считаем: 2000x10/4=5000 руб. Значит, для обслуживания первого кредита ваш доход должен быть не менее 5 000 руб. Далее из вашего реального дохода 15 000 руб. вычитаем 5 000 руб., остается 10 000 руб.

Заметили разницу? Банк вычтет не размер платежа по первому кредиту, а размер дохода, необходимый для обслуживания первого кредита. Таким образом, для расчета максимальной суммы второго кредита банк возьмет за основу не фактический доход в 15000 руб., а расчетный доход, равный 10 000 руб.!

Обычному человеку в этих тонкостях разобраться очень сложно, поэтому, чтобы иметь возможность с одним и тем же доходом получить максимальную сумму кредита, НЕОБХОДИМО обращаться к ипотечным брокерам. Только они знают банковские тайны, поскольку работают с различными банками. Обратившись в конкретный банк, вы не будете иметь возможность сравнить подходы разных банков. Не следует ожидать информации о подходах разных банков и от риэлторов, они так глубоко не копают и, конечно, ничего сравнивать не станут. Хотите получить лучшие условия? Мы знаем как!
Приходите, звоните: ул. Красногвардейская, 49, каб. 110, 207, тел.: 24-59-51, 210-111.

Журнал "Недвижимость" № 11 (654) от 17 марта 2008 г.