Вырастут ли цены на жилье?

Как известно, столичный рынок недвижимости в прошлом году находился в стагнации: цены не росли, предложение намного опережало спрос. В свою очередь в Омске в конце 2007 года произошел очередной скачок стоимости жилья: видимо, владельцы недвижимости рассчитывали на предпраздничный ажиотаж и сезонное увеличение цен на рынке. Какие изменения произошли на омском рынке с конца прошлого года? Придет ли к нам в город московская тенденция? Будут ли весной расти цены на жилье? На наши вопросы отвечают специалисты омского рынка недвижимости.

Галина Петровна БЕЛИКОВА, исполнительный директор ООО АН «Этаж»

На мой взгляд, с конца прошлого года до настоящего момента ситуация на рынке недвижимости в Омске мало изменилась. Однако в сравнении с 2007 годом в целом сегодняшний рынок недвижимости практически не движется. Несмотря на это, если проанализировать ситуацию близлежащих регионов, то там цены за прошедшие два месяца подросли где-то на 10%. Возможно, через некоторое время эта тенденция придет и в наш город.

На настоящий момент в Омске востребовано самое дешевое жилье по каждой категории: квартиры, коттеджи, частные дома и т.п. Если последние три года люди скупали практически все подряд, лишь бы куда-нибудь вложить деньги, то сейчас ситуация сильно изменилась. Спрос совсем небольшой, в три-четыре раза меньше, чем в прошлом году. С чем это связано? Думаю, здесь можно назвать несколько причин.

Это и слишком высокие, а иногда совершенно необоснованно завышенные цены, и дефицит средств граждан на рынке, и ужесточение требований к заемщикам при оформлении ипотечного кредита. Кроме того, люди, которые были способны платить по ипотеке, уже взяли кредит. Поэтому поток покупателей значительно уменьшился.

Делать прогнозы всегда сложно. По моему мнению, вряд ли этой весной стоит ожидать резкого увеличения спроса, а соответственно и повышения цен. Может быть, рынок несколько оживится в связи с сезонной активностью граждан. В остальном, предпосылок для динамики рынка в ближайшие месяцы не наблюдается. Однако общий прирост цен в целом за 2008 год, полагаю, все равно составит порядка 30%.

Ольга Викторовна ВЕДЕРНИКОВА, директор АН «Комфорт»

В нашем городе на продажу выставлено большое количество жилых объектов, однако спрос на них совсем невелик. Какая недвижимость сегодня пользуется большей популярностью? С одной стороны, это одно-, двух-, трехкомнатные квартиры в новых домах, которые востребованы в первую очередь по причине того, что ценник на новостройки меньше, чем на «вторичке».

Человеку выгоднее полгода снимать квартиру, пока дом не сдадут в эксплуатацию, чем покупать жилье на вторичном рынке. С другой стороны, вложение денег в новостройки – это всегда определенный риск. Поэтому омичи, не желающие рисковать своими средствами, предпочитают приобретать жилье на «вторичке».

Стоимость жилой недвижимости с конца прошлого года выросла процентов на десять, и на настоящий момент предпосылок для дальнейшего увеличения цен нет. Скажу даже, что некоторые владельцы квартир несколько снижают цену, так как им необходимо быстро продать жилье.

Почему рынок стоит? С одной стороны, это можно объяснить тем, что на рынке недвижимости каждый год бывают такие периоды затишья. С другой стороны, существуют и иные причины. Во-первых, сейчас стало гораздо сложнее оформить ипотечный кредит, банки ужесточили требования к заемщикам.

Во-вторых, заработная плата у граждан растет не так быстро, как ценник на квартиры, который остается слишком высоким. В-третьих, люди, у которых были средства, уже давно вложили их в недвижимость. Поэтому на сегодняшний день распространены обменные варианты. Сейчас найти покупателя с наличными деньгами на руках крайне сложно.

Стоит отметить, что зачастую стоимость жилья не является адекватной рынку, очень сильно завышена. Собственники квартир смотрят друг на друга, живут слухами и не всегда следуют советам специалистов. В свою очередь, объекты, которые выставляют по реальным ценам, на рынке очень востребованы. Поэтому владелец жилья, помучавшись месяц-другой и так и не продав квартиру, сам снижает цену.

Сейчас, думаю, ценам уже расти некуда, спрос и так невелик. Поэтому рынок будет некоторое время стоять. К осени же опять начнется движение.

Василий Александрович КАРПУШЕВ, директор ООО «Согласие-Риэлт»

На сегодняшний день можно сказать, что в Омске цены на рынке недвижимости стабилизировались. По сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года стоимость жилья увеличилась совсем незначительно – где-то на 1%. Сейчас цены «стоят». Причем такая ситуация характерна и для европейской части России.

Возможно, это связано с проблемами ипотечного кредитования, ужесточением схемы согласования выдачи ипотеки банками. Немаловажным фактором является и политическая ситуация, президентская кампания, ведь до выборов, как известно, цены старались сдерживать. Думаю, свою роль также сыграл значительный рост цен в конце года. Иногда и сами собственники завышали стоимость жилья, ориентируясь на цену предложения, а не на реальную продажную стоимость.

Человек покупает газеты с объявлениями, анализирует их. Понятно, что собственник хочет продать свое жилье дороже и поэтому ставит верхнюю планку цены. При этом он не учитывает, что в стоимость жилья, как правило, уже заложены услуги агентств недвижимости. Получается замкнутый круг.

Что касается соотношения спроса и предложения на рынке жилья в Омске, то предложение сейчас значительно опережает спрос, который остается довольно низким. На продажу выставлено очень много объектов, ценник удерживается на уровне конца прошлого года. Возможно, большинство наших потенциальных клиентов еще не адаптировались к тому скачку цен, который имел место в конце 2007 года, и сейчас просто выжидают.

В любом случае цена всегда зависит от спроса. Сейчас цены стоят и будут стоять до тех пор, пока люди не накопят достаточного количества денежных средств для приобретения жилья, пока не начнет активно действовать ипотечный рынок, пока не подрастет та прослойка населения, которая сможет официально подтвердить свои доходы и получать выгодные ипотечные кредиты.

Если говорить о предпочтениях жителей нашего города, то омичи на настоящий момент вкладывают свободные финансовые средства в новостройки. В строящиеся дома хорошие деньги инвестируют и представители среднего бизнеса. Предпринимателям выгодно выкупать помещения на 1-2 этажах новостроек: для них действует определенная процедура рассрочки платежей, нет необходимости переводить помещение из жилого в нежилое, можно сделать такой ремонт, который соответствует конкретным требованиям бизнеса.

Однако в качестве приобретения основного жилья востребованным все равно остается вторичный рынок, особенно квартиры стоимостью от полутора до трех миллионов рублей. Причина проста: ипотечное кредитование не дает вторичному рынку «проиграть» новостройкам. Востребованным остается относительно дешевое жилье: однокомнатные квартиры в пределах 1 500-1 700 тысяч рублей, малосемейки и даже комнаты с подселением в коммунальных квартирах.

На мой взгляд, то, что сейчас рынок стабилизировался, для омичей только к лучшему. Сама ситуация не позволит в ближайшее время резко поднять стоимость жилья. Даже те наши клиенты, которые выставляли свои квартиры в конце прошлого года по высокой цене, надеясь на предновогодний ажиотаж, уже сейчас снижают цену до 5%. Люди понимают, что несколько переборщили, что им не продать жилье по такой стоимости при сегодняшнем спросе.

Покупателю на настоящий момент приобретать жилье очень выгодно. Если сейчас грамотно провести переговоры с собственником квартиры, то можно добиться хорошего снижения цены. Кроме того, главным преимуществом сегодняшнего рынка недвижимости является очень хороший выбор жилья.

По моему мнению, в ближайшее время вряд ли можно ожидать повышения цен на недвижимость, а также резкого увеличения спроса. Думаю, ситуацию серьезно не изменит даже обычная сезонная активность. В любом случае до конца этого года даже при условии стабилизации рынка цены на жилье из-за инфляции все равно поднимутся на 15-18%.

Журнал "Недвижимость" № 10 (653) от 10 марта 2008 г.