Рефинансирование кредитов. Возможности и выгоды

Сейчас многие банки заявляют о таком финансовом механизме, как рефинансирование, но кто из обычных граждан понимает, что это такое? В лучшем случае от кого-то слышали, что это перекредитовка под более низкий процент. Это верно, но это далеко не все и не всегда так однозначно. Если два года назад вы взяли кредит, скажем под 16%, а сейчас можно понизить процент до 11%, то, наверное, это существенно снизит ваши денежные потери, но прежде, чем задаться целью рефинансировать свой кредит, наберитесь терпения и посчитайте, учитывая ряд существенных деталей.

Рефинансироваться лучше в своем банке, т.к. переход в другой банк повлечет дополнительные затраты, ведь новый банк вас как заемщика не знает и проверять будет как любого новичка. Кроме этого, возникает нежелательная для нового банка ситуация: он должен решиться выдать вам кредит, не имея от вас залога (ваша квартира находится под обременением в «старом» банке).

На такую процедуру отважатся немногие, от вас потребуют либо другой залог, либо поручительство третьих лиц на тот период, пока ваша квартира не будет выведена из-под обременения и вы не оформите ее в залог «новому» банку. Оценку вашей недвижимости предстоит делать заново, а это опять затраты. Страховаться придется заново, что опять-таки деньги: ведь это другой банк и отношения со страховой компанией автоматически из банка в банк не перетекают. Комиссию за выдачу нового кредита новый банк не отменит. Для него вы стандартный новый клиент, значит, отношения будут строиться по тарифам нового банка. И еще, не стоит забывать об аннуитетных платежах… Остановлюсь на этом подробнее.

Термин «аннуитет» уже стал привычным, по-русски это равнодолевой платеж. Он включает в себя как сумму начисленных процентов, так и сумму основного долга. Клиенту удобно запомнить, что ежемесячно в течение, скажем, десяти лет он будет выплачивать банку по 5 тысяч рублей. Аннуитетный платеж – это гениальное изобретение финансистов, поскольку это не только удобно клиенту, но и обеспечивает высокую доходность банкам. Банки этого не скрывают, ничего предосудительного или обманного в этом нет. А как вы хотели? Взять кругленькую сумму в долг на 10 лет и негодовать по поводу того, что вернуть придется в два раза больше! За возможности нужно платить!

Но и считать учиться тоже нужно. Те, кто взял ипотеку года два назад, сетуют, что основной долг медленно гасится. В чем тут дело? В том, что гашение кредита идет как бы «вверх ногами»: в первую половину периода действия кредита большая часть аннуитета состоит из процентов по кредиту, а меньшая из основного долга. Поэтому, когда вы рефинансируете свой старый кредит, вы снова начнете выплату с погашения процентов, а основной долг останется «на старте». Поэтому прежде, чем решиться на рефинансирование, все просчитайте и задайтесь вопросом о том, какие еще выгоды вы можете из этого извлечь.

Чтобы заинтересовать возможностями рефинансирования, поведаю парадоксальный случай из нашей практики, когда клиенту стало выгодно не уменьшать, а увеличить процентную ставку. Полтора года назад наш клиент приобрел квартиру по ипотеке, сдает ее в аренду и оплачивает ипотеку за чужой счет. Месяц назад он снова обратился к нам с аналогичной просьбой. Если доходы позволяют, количество ипотечных кредитов никто не ограничивает, только выплыла одна закавыка. Наш клиент набрал уже потребительских кредитов и стал рискованным клиентом для банков: не потому, что доходов не хватает, а потому, что расходы большие.

Не любят банки таких «закредитованных» заемщиков. Сели считать, собрав все кредиты: есть ипотека на 10 лет под 11% годовых в долларах, есть автокредит под 14% годовых на 2 года и потребительский под 24% в рублях на два года. Остаток общей задолженности приблизительно 2 млн. рублей, ежемесячно выплачивается по всем действующим кредитам около 50 тысяч рублей. Исходя из доходов и банковских нормативов, четвертый кредит ему не утвердят, несмотря на то, что доход клиента более 70 тысяч рублей. Что делать? Предлагаем рефинансироваться под залог той квартиры, под которую уже получен ипотечный кредит. Рыночная стоимость ее на сегодня в два раза больше, чем полтора года назад.

Считаем потребность в деньгах: нужно загасить все «потребы» и получить максимальную сумму для первоначального взноса за новую квартиру, чтобы вторая ипотека получилась под минимальную процентную ставку. В результате при остатке прежней ипотеки в 1 600 тыс. мы увеличиваем рефинансируемый кредит до 2 700 тыс. руб., гасим все долги по действующим кредитам, получаем свободные 700 тыс. руб. на первоначальный взнос за вторую квартиру, вносим его как 30% от стоимости квартиры, тем самым получаем ставку 12,5% годовых в рублях. Ставка по ипотечному кредиту увеличилась, но, собрав все «короткие» потребительские кредиты в один «длинный» ипотечный, мы уменьшили размеры аннуитетов.

Теперь клиент будет выплачивать два ипотечных кредита, размер его ежемесячного совокупного платежа понизился до 40 тысяч. После гашения всех потребительских кредитов банк охотно выдал вторую ипотеку. Вторую квартиру, клиент, по-видимому, также намерен сдавать, т.е. гасить ипотеку из чужого кармана. В нашем случае мы пошли на увеличение процентной ставки, получив очевидные выгоды, о которых было сказано выше. Таким образом, рефинансирование – не всегда понижение ставки по кредиту, вернее, это механизм управления деньгами.

Подробнее о рефинансировании вы можете узнать у нас по адресу:
Красногвардейская, 49, каб. 110, 207, тел.: 24-59-51 и 210-111

Журнал "Недвижимость" № 7 (650) от 18 февраля 2007 г.