Почему в Омске срываются сделки?

По информации, опубликованной в Интернете, в Москве около трети всех сделок по купле-продаже жилья распадается при уже внесенном авансе. Мы решили поинтересоваться у специалистов омских агентств недвижимости, каков в нашем городе средний процент распадающихся сделок? По каким причинам сделки могут сорваться? Слово экспертам.

Юрий Николаевич КРИВОШЕЕВ, директор ООО АН «Гранд-Проект»

По моему мнению, в Омске на настоящий момент ситуация очень схожа со столичной. Это обусловлено различными причинами. Во - первых, такая ситуация может сложиться из - за проблем, связанных с получением ипотечного кредита. Во - вторых, продавцы зачастую необоснованно повышают стоимость своих квартир, порой за день до намеченной сделки. В этом случае совершенно непонятно, чем они мотивируют внезапное повышение цены. Но бывает и такое, когда в связи с изменением ситуации на рынке продавец вынужден поднимать цену на старую квартиру, так как на приобретение новой этих денег ему уже не хватает.

Много неприятных моментов связано с приобретением строящегося жилья. Например, клиенты вносят аванс за новостройку. По вине застройщика, неправильно оформившего бумаги, в юстиции задерживают выдачу документов. В результате люди - ­отказываются от сделки. Случается также, что застройщики задерживают сдачу объекта или ошибочно предоставляют не те документы, которые нужны, а наше агентство в это время надеется на своевременное получение запрашиваемых бумаг. Таким образом, из - за 2 - 3 дней вынужденной задержки сделки срываются. Не стоит забывать, что на ее исход могут повлиять и семейные обстоятельства. В таких ситуациях мы стараемся договориться с клиентами или перенести сделку.

Кроме того, не всегда честно работают сами агентства недвижимости. Например, сотрудники некоторых из них поднимают комиссионные, даже не уведомляя об этом своих клиентов – продавцов квартир.

В последнее время мы все чаще сталкиваемся с трудностями при взаимодействии с банками. Очень часто представители тех или иных банковских организаций приглашают наших риэлторов на семинары с целью сотрудничества. Однако потом, когда мы принимаем это предложение о сотрудничестве, кредитный инспектор отказывается предоставлять данные о клиенте. А в условиях отсутствия информации, как известно, курировать сделку очень сложно.

Тем не менее, несмотря на все сложности, мы стараемся не подводить своих клиентов, работать на рынке недвижимости открыто и профессионально.

Марина Витальевна ЗАРЕЦКАЯ, директор АН «Счастливый дом»

Омск не является исключением из правил, и срывы сделок с недвижимостью тоже случаются. Конечно, это не треть сделок, как в Москве, а около 10% от общего числа. Таким образом, каждая десятая сделка по тем или иным причинам может распасться.

На мой взгляд, это связано с тем, что люди не могут подобрать себе подходящий вариант. Причиной этому может быть изначально неверное определение стоимости квартиры. Важно это и при совершении конкретной сделки в цепочке из нескольких квартир. Если стоимость первого жилого объекта выявлена некорректно, то потребности продавца первой квартиры, скорее всего, не будут удовлетворены и цепочка разорвется.

Человек, как правило, продает жилье, чтобы приобрести новое, имея определенную сумму денег на доплату. Если на этих условиях он не подберет себе подходящий вариант, он не будет ничего продавать. Иногда сделки распадаются, когда продавцы взамен своей квартиры хотят приобрести строящееся жилье. И в тот момент, когда находится покупатель, недвижимость, которую строят, либо уже продана, либо застройщики сдвигают сроки сдачи, либо значительно завышают цену.

Также определенный риск срыва сделки существует, когда покупатель берет ипотечный кредит. Мы в таких случаях стараемся связаться с кредитором. Налаженные отношения с большинством банков позволяют выяснить достоверность информации. Еще до внесения аванса мы стараемся решить все вопросы по ипотеке и берем задаток в том случае, когда покупателю - заемщику уже стопроцентно дают кредит.

По моему мнению, риск срыва сделки существует, даже если в процедуре приобретения жилья участвуют только два человека. И, тем не менее, всегда можно договориться и урегулировать ситуацию в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Мое твердое убеждение: все моменты решаемы, а успех сделки зависит только от уровня профессионализма риэлтора.

Владимир Владимирович СЕЛИН, директор АН «Соточка»

Сделки действительно распадаются. Однако в отличие от столицы, у нас срывается где - то около 15% сделок. Это происходит по разным причинам. Случается, что сам покупатель разрывает сделку. Он, например, приходит в агентство и вносит аванс за понравившуюся квартиру. Потом выясняется, что деньги на приобретение нового жилья он хотел получить, продав свою квартиру, однако покупателя на нее так и не нашел. В итоге сделка уже при внесенном авансе распадается. Кроме того, сделка по вине покупателя может не состояться, если ему в банке не дают кредит. Для предотвращения таких моментов мы всегда общаемся с банком, в котором клиент берет ипотеку.

Владельцы недвижимости также могут сорвать сделку. Например, продавец повышает цену, когда происходит сильный скачок стоимости жилья и спрос увеличивается. Позицию владельца квартиры понять можно: как правило, взамен проданного жилья, он собирался приобрести новое, а при изменившихся условиях владелец может попросту оказаться на улице. На мой взгляд, в большинстве ситуаций можно говорить о непрофессионализме риэлтора, который не объяснил продавцу положение на рынке, неправильно оценил стоимость жилья или слишком затянул проведение сделки. Думаю, сейчас для специалиста такое поведение вообще непростительно, потому что спрос сейчас небольшой и покупателя найти непросто.

Бывают случаи, когда сотрудники некоторых агентств недвижимости срывают сделку то ли по своей собственной невнимательности и некомпетентности, то ли из - за неумения общаться с клиентами. У нас недавно произошел подобный инцидент: мы внесли аванс за квартиру, а буквально за день до сделки выяснилось, что ее уже продали. Нам еще и задаток возвращать не хотели!

Ирина Владимировна СУХОРУКОВА, директор АН «33 квадратных метра»

Причины срыва сделок могут быть самыми разными. Кто в этом виноват, однозначно сказать трудно. Но, по моему мнению, за проведение и успех сделки все - таки в первую очередь отвечает риэлтор. Однако бывают и другие причины.

Иногда сделка срывается потому, что продавец квартиры поднимает цену. Это может быть связано как с тем, что владельцы судят о цене по историям своих знакомых о невероятно выгодных сделках, так и с тем, что риэлтор изначально не учел интересы клиента. Цена объекта недвижимости может быть повышена также потому, что в целом стоимость жилья на рынке увеличилась.

В целом, полагаю, что продавец находится в более выгодном положении, чем покупатель. Владелец жилья может запросто вернуть аванс, причем без всяких штрафных санкций, и выставить свою квартиру по более высокой цене. Думаю, необходимо вносить в договор пункты по неустойкам, чтобы продавец нес ответственность и более осознанно подходил к продаже своего объекта недвижимости.
С другой стороны, разорвать сделку может и покупатель жилья, даже при внесенном авансе. Человек может найти более интересный и подходящий для себя вариант, но при этом, конечно, теряет внесенные деньги.

Исходя из моего опыта, сделки с жильем в новостройках очень часто проходят без особых проблем. Обычно, если новостройки приобретаются по ипотеке, люди вносят аванс, когда точно знают, что квартиры данного застройщика кредитуются данным конкретным банком. Помимо этого, жилье в новостройках чаще всего стоит в конце обменной цепочки. Думаю, сделки по квартирам в строящихся домах могут разрываться тогда, когда разрывается цепочка по «вторичке». Повторюсь: успех сделки в большинстве случаев зависит от опыта и профессионализма риэлтора, от его умения найти общий язык со сторонами сделки.

Журнал "Недвижимость" № 7 (650) от 18 февраля 2007 г.