Станут ли офисы дешевле?

За последний год в нашем городе появилось немало торгово-офисных центров и комплексов. В этом году также планируется сдача нескольких крупных объектов таких, как, например, ОЦ «Олимп» на Кемеровской. Как в Омске развивается рынок офисной недвижимости? Можно ли ожидать снижения стоимости аренды в результате того, что офисных помещений в городе становится все больше и больше? Каковы перспективы развития данного сегмента на рынке коммерческой недвижимости? Предоставляем слово специалистам.

Евгений Сергеевич ЩЕРБАКОВ, директор Центра деловой недвижимости «Навигатор»

На сегодняшний день самым востребованным видом коммерческой недвижимости является торговая недвижимость. По мере насыщения рынка торговыми площадями, которых уже в ближайшие два года будет более чем достаточно, следующей по привлекательности становится офисная недвижимость.

Проблема в том, что у нас до сих пор практически нет офисной недвижимости класса «А», то есть хороших, качественных площадей, которые бы соответствовали всем требованиям арендаторов. В нашем городе более распространены офисы класса «С». Они представляют собой бывшие помещения в заводоуправлениях, трестах, переделанные квартиры на первых этажах домов. В свое время они активно заселялись арендаторами, но с развитием научно-технического прогресса требования к офисам ужесточаются и потребность в площадях класса «А» возрастает.

Те офисные центры, которые возводят сейчас, в некоторой степени снимут напряженность в категории «В» и «С», но до класса «А» они еще далеки. Насколько мне известно, уже сейчас рассматриваются проекты строительства офисов первого класса.

В Омске только несколько офисов можно отнести к классу «А». Это офис компании «Интекс», НПО «Мир» и некоторые другие. Однако все перечисленные офисы были построены и оборудованы специально для внутреннего использования, а не для дальнейшей сдачи в аренду.

Сейчас в нашем городе не хватает именно высококачественных офисных помещений. Особенно заметным это становится тогда, когда в регион приходят москвичи, которые предъявляют очень высокие требования к помещениям. Удовлетворить эти требования достаточно трудно. В свою очередь, подобрать офис с более скромным набором удобств и технических средств и, поэтому более дешевый, можно довольно быстро.

На сегодняшний день мы наблюдаем рост объектов офисной недвижимости. По законам рынка: чем больше объем предложения, тем ниже должна быть стоимость аренды. Однако в данном случае надо учитывать процент инфляции, стремительный рост тарифов на коммунальные услуги, в целом, повышение цен на недвижимость, на строительные материалы и энергоносители. Поэтому стоимость арендной платы будет расти, но не так стремительно, как в прошлые годы.

Елена Михайловна НИКОНОРОВА, директор ООО «Центр недвижимости «Бонус»

Сегодня в нашем городе строят очень много различных торгово-офисных центров и комплексов. Это происходит в первую очередь потому, что спрос на офисные помещения есть. Малыми предприятиями и частными предпринимателями особенно востребованы небольшие площади размером от 20 до 40 квадратных метров. Также поступают заявки от крупных предприятий на офисные помещения с кабинетной системой площадью около 100-150 квадратных метров.

Существует четыре класса офисной недвижимости. В Омске, на мой взгляд, присутствуют все классы, более или менее отвечающие предъявляемым к ним требованиям. Однако количество офисов класса «А» совсем небольшое. Это связано с тем, что помещения такого высокого уровня должны выполнять ряд достаточно жестких условий.

Стоимость аренды коммерческой, в том числе офисной, недвижимости по-прежнему остается немалой, и, несмотря на высокие темпы строительства, пока тенденции к снижению арендной платы не наблюдается. Стоит отметить, что за все время работы я ни разу не наблюдала снижения цен на рынке. Это касается как стоимости недвижимости, так и величины арендной платы. В основном, цена всегда идет на повышение. Тем более что спрос на офисную недвижимость еще не удовлетворен.

Среднюю стоимость аренды офисной недвижимости в нашем городе назвать сложно. Ее величина зависит от многих факторов: расположения офиса, наличия телефона, Интернета, отделки и ремонта, парковки и многого другого. В среднем, арендаторы за офисное помещение, находящееся в центре города, ежемесячно платят порядка 500-1 000 рублей за квадратный метр.

Ирина Ивановна ПОЛЯКОВА, специалист отдела исследований группы компаний Regional Real Estate

На сегодняшний день прослеживается явная тенденция роста арендной ставки на офисную недвижимость. В целом по результатам 2007 года арендная ставка выросла на 11 процентов.

В нашем городе из трех существующих классов офисной недвижимости преобладающим является класс «D» (52%). Далее по общему объему площадей – офисы класса «С» (32%) и соответственно площади класса «В» (16%). Стоит отметить, что именно офисы класса «В» в Омске очень востребованы и пользуются большим спросом. Вслед за спросом растет и предложение. Так за прошедший год количество таких офисов сильно увеличилось. Сравните: на конец 2006 года показатель роста офисных площадей класса «В» составлял 9%, а на конец 2007 года – уже 16%.

Что касается площадей класса «А», то в этом году ожидается введение в эксплуатацию первого значимого объекта данного класса – офисного центра «Олимп», в котором будут расположены именно качественные офисы. Такие офисы должны соответствовать ряду требований. Среди них: расположение непосредственно в центре города, современное технологическое оснащение, подземная парковка. Именно парковка является довольно значимым фактором. Сейчас во многих офисных центрах не уделяется этому должное внимание, именно отсутствие достаточного паркинга отличает офисы класса «В» от класса «А».

По мнению специалистов, насыщение качественными офисными помещениями не наступит и к 2010 году. Возможно, в нашем городе в связи с вводом новых площадей уменьшится процент офисов класса «D». Сейчас арендаторы готовы платить большие деньги, но за хорошие качественные офисы.

Елена Васильевна ВИНТЕНКИНА, директор АН «Коммерсантъ»

На сегодняшний день спрос на офисную недвижимость довольно высок. Причем, более востребована именно аренда офисных площадей, а не их покупка.

Сейчас очень большой популярностью пользуются офисы небольшие, площадью около 10-20 квадратных метров. В основном такие офисы представляют собой кабинеты в административных зданиях. В свою очередь, помещения площадью более 40 «квадратов» долго ждут своих арендаторов. Однако и здесь все зависит от потребностей арендаторов и желания тех, кто предлагает офисные площади. У нас в агентстве, например, был случай, когда клиенты подыскивали помещение большой площади, не в центре города, без телефона для производства копченой рыбы, но найти долгое время не могли – арендодателей не устраивало то, как будет использована принадлежащая им недвижимость.

В целом, требования к офисам и конторским помещениям, которые предполагают, в первую очередь, работу с клиентами, следующие: удобное месторасположение в городе, транспортная доступность, наличие парковки, приличный ремонт, наличие телефонной линии и Интернета. Большим плюсом при аренде офисных помещений является наличие столовой в здании, в котором этот самый офис расположен.

Журнал «Недвижимость» № 5 (648) от 4 февраля 2008 г.