Проблемы и перспективы ипотеки

Кризис ипотечного кредитования в США, его причины и последствия до сих пор являются предметом дискуссий специалистов, работающих с недвижимостью. Это и понятно: ипотека становится все более востребованной, так как зачастую оформление ипотечного кредита – единственная возможность приобрести жилье. Как кризисные события на мировом ипотечном рынке, произошедшие осенью этого года, повлияли на омский рынок недвижимости? Каким образом будет развиваться ипотечное кредитование в новом 2008 году? Как изменятся банковские ипотечные программы, требования к заемщикам, размер процентных ставок? Предоставляем слово специалистам.

Юлия Рустамовна АБРАМОВА, ведущий специалист по жилищному кредитованию Отдела кредитования частных клиентов Омского отделения №8634 Сбербанка России (ОАО)

Определенные изменения на рынке ипотечного кредитования действительно есть. Некоторые банки свернули ипотечные программы или повысили процентные ставки, ужесточили требования к клиентам. Соответственно, произошел значительный отток клиентов. Однако на сегодняшний день есть банки, которые уже справились с трудностями и снова начали выдавать омичам жилищные кредиты. Но пока еще рано говорить, что кризис миновал. Трудности в работе банковской сферы до сих пор существуют. В свою очередь, той катастрофы, о которой многие твердили, не произошло.

Что касается нашего банка, то на его работе кризисные явления практически не отразились. Объем привлеченных средств позволяет нам выдавать долгосрочные кредиты (до 30 лет) без ограничения суммы.

Скажу больше: на сегодняшний день в сфере ипотечного кредитования нашего банка идет динамичный рост. Жилищные продукты Сбербанка весьма конкурентоспособны. Объемы выданных кредитов с начала года увеличились более чем в три раза. Эти объемы достигнуты в результате планомерной работы с агентствами недвижимости, а также разработки индивидуальных схем сотрудничества с застройщиками. В определенной мере на результаты нашей работы повлияла и ситуация, возникшая на ипотечном рынке: клиенты, получившие отказ в других банках, приходили к нам. Риэлторы и застройщики, видя, что мы с честью выдерживаем испытание, выбирают для своих клиентов наш банк.

Делать прогнозы – дело неблагодарное. Это касается и ипотечного кредитования. Думаю, что ситуация стабилизируется в отношении именно крупных авторитетных банков. Это своего рода проверка, которая может весьма позитивно сказаться на качестве работы банка.

Елена Михайловна ПАНОВА, директор ЗАО «Омск Регион Ипотека»

Американский ипотечный кризис, конечно, повлиял на российский финансовый рынок. Часть банков временно прекратила выдачу кредитов, некоторые увеличили процентные ставки, ужесточились требования к заемщику. Например, полтора-два года назад большинство банков «ослабило» требования к заемщикам, и уже сейчас они ощутили негативные последствия своей лояльности, подсчитывая суммы неоплат по кредитам.

Думаю, что в дальнейшем названные тенденции сохранятся. Те банковские организации, которые пока ничего не изменяли в своих ипотечных программах, с начала 2008 года скорее всего также вынуждены будут пересмотреть свою политику.

Единственное, что, пожалуй, не изменилось, – это требования к предмету залога, касающиеся перепланировок, деревянных перекрытий и многого другого. Возможно, в прошлом банки при выдаче ипотеки на некоторые изменения в планировке смотрели сквозь пальцы. На сегодняшний день ситуация гораздо строже, особенно если это касается старых домов с большим процентом износа.

Несмотря на вышесказанное, я не стала бы говорить о явном сокращении объемов выданных кредитов. Сейчас произошло перераспределение клиентов между банковскими организациями: люди, получив отказ в одном банке, просто-напросто идут в другой. За счет этого объемы выдачи ипотеки остались прежними. Мы, по крайней мере, никаких особых изменений в своей работе не ощутили.

На мой взгляд, ужесточение условий при выдаче кредита поможет людям более осознанно подходить к оформлению ипотеки, заставит их задуматься о том, что они берут на себя многолетние обязательства и невыполнение данных обязательств может привести к нежелательным для заемщиков последствиям.

Что будет происходить на рынке ипотечного кредитования в будущем году, сказать очень сложно. Развитие любого процесса предполагает сначала некий рост, после идет стабилизация и спад, а затем опять возможен рост. Это нормальная ситуация. Последние два года мы наблюдали серьезный рост объемов ипотечного кредитования, поэтому определенная стабилизация и даже некоторый спад – это вполне закономерные явления.

Однако, исходя из той информации, которая существует, первая половина следующего года скорее всего еще будет находиться под воздействием кризисных событий, начавшихся в этом году. Дальнейшее развитие ситуации зависит от того, что будет происходить на Западе, так как большинство наших банков зависит от иностранных кредитов и инвесторов.

Сергей Иванович ПАВЛЕНКО, заместитель председателя правления «Омск-Банк» (ОАО)

Мы внимательно следим за тем, что происходит в банковском секторе в целом и на рынке ипотеки в частности. И если еще полгода назад банки активно наращивали выдачи, пытались, используя различные маркетинговые подходы, привлечь клиентов к себе, конкуренция была достаточно жесткой, то сегодня ситуация изменилась.

Во-первых, ряд банков, представленных в Омске, существенно снизили объемы ипотечного кредитования, во-вторых, стали относиться к своим клиентам более внимательно, увеличили требования именно к качеству своего кредитного портфеля, ввели стоп-факторы. Эти меры, с одной стороны, несколько сдержали развитие ипотеки в Омске, а с другой стороны, существенно снизили риски по выдаваемым ипотечным кредитам.

Что касается нашего банка, в настоящий момент мы выдаем ипотечные кредиты по стандартным пакетам не только в Омске, но и в наших операционных офисах в Барнауле и Томске, дополнительном офисе в Таре, а так же в филиале Тюмени. Специально для наших заемщиков в декабре мы предложили новую линейку ипотечных кредитов. Стоит отметить, что мы всегда были и остаемся заинтересованными в новых клиентах, в наших заемщиках.

По моему мнению, условия выдачи ипотечных кредитов изменятся. Изменения коснутся не только ставок, но и комиссий, требований к заемщикам. Банкам нужны качественные кредитные портфели, поэтому предпочтение будет отдаваться в первую очередь тем заемщикам, которые имеют положительную кредитную историю, готовы «раскрывать» информацию о себе, предоставлять официально подтвержденные справки о доходах. Уже сейчас некоторые банки ужесточают условия по выдаваемым ипотечным кредитам. Например, в случае выдачи большой суммы кредита банк может попросить клиента увеличить первоначальный взнос.

В любом случае банки всегда будут заинтересованы в качественных заемщиках, поэтому добропорядочным гражданам опасаться не стоит: рынок (применительно к ипотеке) расставит все на свои места, а ставка – величина относительная, и относить ее надо к инфляции, увеличению собственных доходов, росту цен на недвижимость.

Журнал «Недвижимость» № 1 (642) от 7 января 2008 г.

Теги: ипотека