Кто он, ипотечный заемщик?

Ипотечному кредитованию в Омске всего несколько лет. Однако, по мнению специалистов, темпы приобретения жилья посредством ипотеки с каждым годом будут только расти. Уже сейчас значительное количество омичей живет в новых квартирах, приобретенных за счет ипотечного кредита. Мы решили составить портрет среднестатистического омского заемщика. Кто он? Чем занимается? И самый главный вопрос: сколько должен ежемесячно зарабатывать человек, чтобы иметь возможность взять ипотеку. Вот каким видят омского заемщика специалисты.

Елена Михайловна ПАНОВА, директор ЗАО «Ипотечный дом»

Средний возраст заемщика, оформляющего ипотечный кредит, составляет от 33 до 37 лет. Что касается рода занятий, то говорить об этом крайне сложно. Это и предприниматели, и люди, работающие в государственных учреждениях, в коммерческих структурах. Скажу только, что среди заемщиков редко встречаются «первые лица» компаний.

Как правило, ипотеку оформляют руководители среднего звена, специалисты, начальники отделов. Если говорить о бюджетниках, то на них рассчитана специальная местная губернаторская программа. К тому же есть у нас и федеральные бюджетники, которые имеют неплохой ежемесячный доход. В целом, действительно, доля учителей, медиков, которые приобрели жилье в ипотеку, совсем небольшая. Исключение могут составить только те случаи, когда созаемщиком по ипотечному кредиту стал супруг, который хорошо зарабатывает.

Если исходить из среднего возраста заемщика, то его средний стаж работы будет составлять около 8-10 лет. Причем, как правило, за это время человек не один раз поменял работу, «задерживаясь» на одном месте 3-4 года.

Основная масса заемщиков – это семейные люди. Как правило, семья состоит из трех человек: муж, жена и ребенок. В последнее время все чаще мы сталкиваемся с ситуациями, когда люди живут в гражданском браке и оформляют ипотеку, потому что на сегодняшний день не обязательно быть родственниками, чтобы стать созаемщиками.

Зачем омичи берут ипотеку? Чаще всего причиной является то, что люди продают свое жилье, добавляют некоторую сумму и покупают новое, большей площади. Нередко это связано с появлением в семье детей: если раньше семье из двух человек хватало и однокомнатной квартиры, то с появлением малыша люди подумывают как минимум о двухкомнатной.

Что касается гендерных характеристик заемщиков, то примерно одинаковое количество мужчин и женщин берут ипотечный кредит. Другой вопрос: чаще всего кредиты оформляются на двух человек – заемщика и созаемщика, и только примерно в двадцати процентах от общего числа сделок есть только один заемщик. Это связано в первую очередь с размером доходов – второй заемщик, как правило, нужен для получения большей суммы кредита.

Средняя сумма ипотечного кредита по тем данным, которые у нас есть, колеблется от одного миллиона ста тысяч до одного миллиона ста пятидесяти тысяч рублей. Всего три-четыре месяца назад эта сумма составляла девятьсот тысяч, а сейчас уже «перевалила» за миллион.

Средний срок погашения кредита на сегодняшний день приближается к пятнадцати годам. Раньше процентная ставка не зависела от сроков кредита, поэтому люди старались брать ипотеку на максимально возможный срок – тридцать лет. Сейчас, когда существует разница в процентных ставках в зависимости от сроков кредита, заемщики стараются сократить срок, ограничиться пятнадцатью, максимум двадцатью годами. Сегодня тридцатилетние кредиты – это большая редкость.

Самый, наверное, животрепещущий для многих омичей вопрос: сколько ежемесячно они должны зарабатывать, чтобы иметь возможность приобрести жилье в ипотеку. Ответить на это вопрос крайне сложно, потому что каждый конкретный случай индивидуален. Сумма кредита, срок, первоначальный взнос, стоимость квартиры и многое другое влияет на необходимый для оформления ипотеки размер заработной платы заемщика. Чисто гипотетически человек с доходом в семь тысяч рублей сможет взять кредит, но на сумму в сто пятьдесят тысяч. Помогут ли ему эти деньги при покупке квартиры? Я не думаю.

Многое зависит от того образа жизни, к которому человек привык, от его потребностей. Кредит всегда предполагает какие-то ограничения. К тому же заемщик должен понимать, что ограничивать себя в чем-то ему придется не год и не два, а 10-15 лет. Поэтому в настоящий момент, на мой взгляд, речь идет о доходе заемщика не менее 14-16 тысяч рублей. Только в этом случае можно говорить о более-менее реальных суммах на покупку жилья. Тем более что сейчас ежемесячный платеж меньше 7-8 тысяч рублей практически не бывает. При этом необходимо учитывать, что платеж по кредиту не может составлять более 50% от дохода заемщика.

Сергей Иванович ПАВЛЕНКО, заместитель председателя правления ОАО «Омск-Банк»

Среднестатистический омский заемщик – это мужчина, достаточно крепко стоящий на ногах, ему 30-35 лет, он женат, у него один ребенок в семье, стаж работы более 5 лет. Такие люди предпочитают оформлять кредит на сумму около 1-1,2 миллиона рублей на срок в 20 лет.

Размер дохода заемщика зависит от того, какую сумму он хочет взять в кредит, а какую готов внести за приобретаемое жилье сам. И если человек вносит за квартиру, предположим, 1,5 миллиона рублей, это вовсе не означает, что он имеет серьезные доходы. Деньги у него могут быть и от продажи уже имеющегося жилья. При этом, если для покупки новой квартиры человеку необходим кредит в 500 тыс. рублей, он должен подтвердить свой ежемесячный доход в сумме около 16 тысяч рублей (сумма может меняться в зависимости от различных дополнительных обстоятельств: наличия иждивенцев, созаемщиков и т.п.)

Владислав Михайлович КЛЕЩЕТНИКОВ, заместитель генерального директора ОАО «Омское ипотечное агентство»

Средний возраст омского заемщика – от 29 лет до 31 года. Причем заемщиков-мужчин немного больше, чем женщин: соотношение примерно 60 процентов на 40. На мой взгляд, это связано с тем, что у мужчин, как правило, более высокие доходы.

Стоит отметить, что треть от общего числа омских заемщиков оформляет ипотеку только на себя. Однако в случае, если квартиру по ипотеке приобретает семейная пара, то почти наверняка они берут ипотеку на двоих.

Основная часть заемщиков – это частные предприниматели, чаще всего занимающиеся торговлей (30%), либо так называемые менеджеры среднего звена с большим стажем, высшим образованием и приличным окладом (также 30%). В оставшиеся 40% входят работники госструктур, владельцы крупного бизнеса, бюджетники (их около 10%) и другие.

Стаж омского заемщика по последнему месту работы в среднем составляет около четырех лет. В целом, если человек начал работать в 90-е годы, то он едва ли не каждый год менял место работы. На сегодняшний день ситуация стабилизировалась, и омичи предпочитают делать карьеру в пределах одной организации.

Средняя сумма кредита в прошлом году в нашем агентстве составляла 762 тысячи рублей, в этом году с учетом декабря она будет составлять около 1 миллиона 250 тысяч рублей.

В основном средний срок, на который берут ипотеку, равен двадцати годам (80% всех сделок). В прошлом процентная ставка не зависела от срока кредита, была фиксированной, поэтому люди предпочитали оформлять кредит на максимально большой срок, чтобы ежемесячные выплаты были как можно меньше. Сейчас ситуация иная: чем короче срок, тем меньше проценты. Однако при сроке, например, в десять лет ежемесячные выплаты получаются слишком большими. Именно поэтому двадцатилетний срок – самый оптимальный по всем параметрам, в первую очередь по причине выгодной процентной ставки. Здесь имеет место и чисто психологический момент: тридцать лет – слишком большой срок, зачастую он пугает заемщика, а двадцать лет в самый раз.

Большинство наших заемщиков имеет семью. Обычно в семье есть один несовершеннолетний ребенок, часто совсем маленький. Однако наличие детей – это далеко не основная причина того, что люди берут ипотечный кредит. Мы, я думаю, еще не осуществили мечту человека о жилье. Поэтому люди берут ипотеку в первую очередь, чтобы приобрести жилье, разъехаться с родителями или переехать со съемной квартиры.

Сколько должен зарабатывать человек, чтобы взять ипотеку? Если брать средний кредит в миллион двести пятьдесят тысяч рублей и средний срок в 20 лет, то совокупный семейный доход должен составлять не менее 30 тысяч рублей, а при наличии нескольких иждивенцев – и все 40 тысяч. Бывают случаи, когда люди уже имеют какие-то накопления или деньги от продажи недвижимости на довольно значительный первоначальный взнос. Тогда возможно взять ипотеку и с 15 тысячами совокупного дохода. Здесь также многое зависит и от стоимости квартиры.

В заключении необходимо отметить, что средний срок жизни кредита составляет не более семи лет. На сегодняшний день процент досрочно погашенных кредитов уже составляет 3-4 процента от общего количества выданных. И это при том, что ипотеке в Омске всего 3 года. Думаю, со временем количество досрочно погашенных кредитов будет только расти.

Журнал "Недвижимость" № 49 (641) от 10 декабря 2007 г.