Ипотеку без страховки не получить

Давно известно, что в жизни все предусмотреть невозможно. Как говорится, от сумы и тюрьмы не зарекайся. Особенно рискованным делом является покупка и продажа недвижимости, даже если вы приобретаете жилье в ипотеку. Поэтому сейчас все более популярным становится так называемое ипотечное страхование. Что включает в себя данный вид страхования? Зачем вообще нужно прибегать к услугам страховщиков? Отличаются ли условия страхования при оформлении ипотеки в различных банках? Слово специалистам.

Светлана Викторовна АНДРЕЙЧЕНКО, начальник отдела ипотечного страхования Омского филиала компании «Росгосстрах»:

При оформлении ипотечного кредита обязательной процедурой является сопутствующее страхование. В комплексе оно включает в себя три вида рисков: риски по жизни и здоровью заемщика, риски по объекту недвижимости, а также риск утраты права собственности на объект недвижимости, так называемое страхование титула. Данный комплексный набор рисков оптимален, он удовлетворяет потребности и банка, и заемщика.

Страхование жизни и здоровья крайне важно, так как кредит выдается на много лет и банк заинтересован в том, чтобы он был погашен. Поэтому страхование жизни заемщика является одним из требований банка. Страхование объекта недвижимости (квартиры, дома, коттеджа) также необходимо, потому что объект недвижимости – это одновременно и объект залога банка. Кроме этого, нужно застраховать и право собственности, или титул.

В России согласно Гражданскому кодексу исковая давность на приобретенную недвижимость составляет три года. В течение этого срока со стороны бывших владельцев может быть предъявлен иск по праву требования на квартиру. Для заемщика страхование титула является своеобразным гарантом юридической чистоты приобретаемой недвижимости. В этой связи в некоторых банках заемщиков обязательно страхуют только в течение первых трех лет, а дальше – по желанию клиента. Однако большинство банков предпочитают страховать этот вид риска на срок погашения заемщиком всего кредита.

Однако нельзя сказать, что страхование – это способ защитить интересы только банковских организаций. Наоборот, страхование названных рисков в первую очередь направлено на защиту прав самого заемщика. В жизни, сами понимаете, всякое может случиться: авария, серьезная болезнь, даже смерть. И что тогда делать семье, которая и так находится в шоковом состоянии от потери близкого человека, а тут еще и кредит платить нужно? Именно в таком случае страхование может буквально спасти ситуацию.

Как именно страховаться: комплексно или только по одному виду риска – зависит от ипотечной программы того или иного банка. Напомню, что есть собственные программы банков, а есть государственная программа ипотечного кредитования АИЖК. Соответственно, и стандарты страхования отличаются. В АИЖК страхуют риск по жизни заемщика и риск по объекту недвижимости. Если говорить о собственных банковских программах ипотечного кредитования, то есть банки, которые требуют застраховать только квартиру, а страхование жизни и здоровья – по желанию клиента. Однако большинство банковских организаций предпочитают комплексное страхование.

Что касается стоимости страховки, или тарифа, то здесь конкретные суммы назвать очень сложно. Тариф складывается из страхования трех названных рисков. Каждый в свою очередь имеет свою стоимость, потому что условия каждого страхования индивидуальны: здоровье конкретного человека, состояние конкретной квартиры. Помимо этого, нельзя не учитывать условий страхования. В итоге – разная цена страховки. На мой взгляд, в данном вопросе погоня за дешевизной не всегда правильна. Она выходит боком тогда, когда наступает страховое событие.

Юлия Рустамовна АБРАМОВА, ведущий специалист по жилищному кредитованию Отдела кредитования частных клиентов Омского отделения №8634 Сбербанка России, ОАО

При заключении ипотечной сделки из трех видов страховых рисков (страхование жизни заемщика, объекта недвижимости и титула, или права собственности) в нашем банке обязательным является только страхование приобретаемого объекта недвижимости, который передается банку в залог. Это обязательная процедура, ведь в случае возникновения страхового события заемщик сможет, получив компенсацию, погасить полученный кредит. Конечно, при желании заемщики могут застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул, однако в большинстве случаев клиенты отказываются от комплексного страхования, в пользу минимизации расходов по приобретению и без того дорогостоящего объекта недвижимости.

Данные условия по страхованию социально ориентированы, то есть Сберегательный банк сознательно идет на некоторые риски для того, чтобы снизить расходы клиента по оформлению и ежегодному обслуживанию ипотечной сделки. Сравните: в комплексе сумма страховки составляет 10-15 тысяч рублей ежегодно, при страховании одного риска – 1,5-2,5 тысячи в год. Это значительная разница.

Что касается работы других банковских организаций, то могу сказать следующее: как правило, при оформлении вторичного жилья в ипотеку идет страхование трех рисков, при приобретении первичного жилья в ипотеку – обычно двух, так как страхование титула в этом случае не требуется.

Любовь Константиновна МАЦКОВА, директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация»

Страхование – неотъемлемая часть системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования граждан, оно обеспечивает снижение рисков ипотечного кредитования, поэтому является обязательным условием предоставления ипотеки физическим лицам для покупки жилья.

Существует несколько видов ипотечного страхования, которые являются обязательным требованием кредиторов при предоставлении ипотечных кредитов и которые непосредственно связаны с заемщиком и недвижимостью. Это личное страхование заемщика, созаемщика и имущественное страхование.

Личное страхование включает страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика, созаемщика. Страховыми случаями признаются события, совершившиеся в период действия договора страхования:
– смерть застрахованного по любой причине;
– частичная или полная утрата трудоспособности (получение статуса инвалидности);
временная нетрудоспособность (свыше 30 календарных дней).

Имущественное страхование включает страхование имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также страхование имущества от рисков повреждения и страхование утраты права собственности на имущество, выступающее обеспечением долгосрочного ипотечного кредита. В основном при предоставлении ипотечных кредитов применяют один вид имущественного страхования жилого помещения – от рисков повреждения. Страхованию в данном случае подлежат несущие и ненесущие стены, перегородки квартиры (жилого дома), двери, окна, сантехника, внутренняя отделка квартиры.

Титульное страхование – страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности. Этот вид страхования нацелен на страховую защиту права собственности заемщика от возможных притязаний третьих лиц на заложенное имущество.

Срок страхования должен соответствовать сроку кредитного договора. Страховая сумма по договору должна быть не менее размера предоставляемого кредита.

Для долгосрочного ипотечного кредитования характерны специфические риски. Так как ипотечные кредиты предоставляются от года до 30 лет, в такой долгосрочной перспективе возможны различные ситуации с недвижимостью, являющейся единственным обеспечением кредита (существует риск утраты от пожара, затопления и т.п.) Заемщик может потерять трудоспособность и возможность вносить платежи по кредиту.

Страхование снижает эти риски как для кредитора, так и для заемщика. При наступлении страхового события (инвалидности или смерти заемщика, разрушения или повреждения квартиры, приобретенной в кредит либо заложенной в обеспечение по кредиту) страховая компания выплачивает кредитору за заемщика остаток задолженности по кредиту. У заемщика (наследников заемщика) остается в его собственности жилое помещение без обременения. Но нужно иметь в виду, что размер страховой выплаты определяется как меньшая из двух сумм: 100% страховой стоимости ремонта (улучшений) и невыплаченная часть основного долга.

Размер страхового платежа, уплачиваемого заемщиком, в течение действия договора страхования изменяется (у большинства страховых компаний он снижается) в соответствии со снижением остатка задолженности по кредитному договору, определяемым графиком погашения кредита.

Журнал "Недвижимость" № 48 (640) от 3 декабря 2007 г.

Теги: ипотека