Недвижимость осень-зима 2007-2008. Чего ожидать?

Не за горами один из самых сказочных праздников – Новый год. Однако именно в конце года на рынке недвижимости обычно наблюдается сильное оживление, даже ажиотаж. Какова ситуация на рынке недвижимости сегодня? Как ведут себя цены? Не ожидается ли очередной скачок стоимости квартир? Что можно сказать о спросе на жилье и его предложении? И – в продолжение темы прошлого номера – какие изменения произошли на рынке ипотечного кредитования? Чего ожидать омичам в плане получения кредита на жилье? На эти вопросы ответили специалисты омского рынка недвижимости.

Татьяна Валериевна КАЛЬМАТКИНА, директор «Бюро «КупиДом»

Наше бюро является ипотечным брокером, поэтому мы готовы изложить наше видение рынка ипотеки.

Сейчас российский финансовый рынок в целом и рынок недвижимости в частности испытывает значительное влияние ипотечного кризиса в Америке. Некоторые ипотечные программы приостановлены, практически все банки ужесточили условия выдачи кредитов, требования к заемщику. И это правильное решение.

Нас как профессионалов всегда удивляло то, что в США выдавали кредиты практически людям с улицы – без стабильного заработка, без кредитной истории. Уточним, что это отличается от ситуации в России, где большинство заемщиков просто не могут подтвердить свои доходы официальными документами, но доходы-то имеют!

Что касается процентных ставок по ипотечным кредитам, то в ближайшие полгода они снижаться не будут – это однозначно. После того как мировой финансовый рынок стабилизируется (я думаю, это произойдет к середине 2008 года), надеюсь, и с инфляцией в России будет получше. Тогда появится надежда на новое снижение ставок по ипотеке. Отметим, что в этом году инфляция составит более 10 процентов, а то и все 12.

В целом рынок недвижимости и ипотека взаимосвязаны, поэтому делать прогнозы крайне сложно. С одной стороны, подорожал цемент и, следовательно, цены на квартиры в новостройках должны подрасти. Однако в нынешних условиях кредитование строящегося жилья становится более рискованным, т.е. еще сложнее будет получить ипотеку. В этом плане должна выигрывать «вторичка» и, соответственно, подниматься в цене, но смогут ли платить покупатели?

Я думаю, вторичное жилье к концу этого – началу следующего года поднимется в стоимости на 3-5%, а новостройки на этапе котлована (со сроком сдачи конец 2008 – начало 2009 года и более) если и увеличатся по сравнению с нынешними ценами, то буквально на 1-2%.

Дмитрий Александрович ПЕРЕДЕЛЬСКИЙ, директор ООО АН «Инженер»

Сейчас весь рынок недвижимости так или иначе зависит от ипотечного кредитования. Сегодня закладные российских банков перестали покупать на Западе. В том числе и поэтому уже сейчас требования к заемщику ужесточились, его стали проверять через различные фонды (пенсионный, социальные). Кроме этого, повышаются процентные ставки, перестали выдавать ипотечный кредит без первоначального взноса, хотя раньше такое практиковали. Ставки по кредиту, думаю, еще подрастут, но не больше, чем на полтора процента. В целом, если ипотечный рынок будет и дальше буксовать, как сейчас, и не наладит свою работу, то мы будем иметь заметное снижение продаж.

Спрос и предложение на рынке первичного и вторичного жилья в принципе достаточно сбалансированы. Вторичное жилье было всегда дороже новостроек, однако спрос на него будет гораздо больше, чем на первичное жилье. Это связано с тем, что сейчас у людей нет на руках достаточной суммы для того, чтобы приобрести квартиру, и поэтому они берут ипотеку. На настоящий момент новостройки кредитуются неохотно, а в связи с ужесточением требований к заемщику ипотеку на новое жилье взять будет крайне трудно. Поэтому, по моему мнению, цены на новое жилье должны стабилизироваться. Однако к концу года мы все равно будем наблюдать медленный общий рост цен на жилую недвижимость.

Ирина Владимировна СУХОРУКОВА, директор АН «33 квадратных метра»

Того роста цен на недвижимость, который был осенью прошлого года, на мой взгляд, сейчас не наблюдается. Однако это не означает, что цены не растут совсем. Постепенное увеличение стоимости жилья особенно заметно на примере новостроек. На мой взгляд, цены на жилье к концу года должны подняться, ведь перед Новым годом всегда начинается некоторое оживление. Думаю, этот год не будет исключением.

На сегодняшний день рынок недвижимости тесно связан с ипотечным кредитованием. В системе оформления ипотеки уже произошли определенные изменения. Некоторые банки увеличили процентные ставки, приостановили выдачу кредитов, повысили требования к покупаемому жилью (например, категорически отказываются выдавать ипотеку под те квартиры, где есть перепланировка). Однако конкуренция среди банков большая, поэтому если человек не «проходит» в одной организации, то может получить кредит в другой. Шанс есть всегда.

Что касается новостроек, то получить ипотеку на жилье на первичном рынке не сложнее, чем на вторичном. Нужно сказать, что проблем при оформлении кредита не возникает только в том случае, если вы имеете дело с застройщиками, у которых готовы все документы в соответствии с законодательством. В остальном процедура выдачи кредита такая же.

Сергей Васильевич АНДРОСЮК, директор ООО «Атлант»

По моему мнению, сейчас большей популярностью пользуются квартиры в новостройках. Люди предпочитают вкладывать деньги в строящееся жилье в первую очередь потому, что именно на первичном рынке наиболее интенсивно растет стоимость квадратного метра. Для сравнения: на вторичном рынке рост цен практически остановился. В результате, спрос на новые квартиры гораздо больше. Кроме этого, дешевое жилье перестало быть таким востребованным, как раньше.

В целом на сегодняшний день на рынке недвижимости сложилась нетипичная для данного времени года ситуация: осень очень пассивная, нет привычного ажиотажа на жилье. Это можно объяснить тем, что цены за последний год сильно возросли. Помимо этого, ипотеку сейчас взять гораздо сложнее, чем раньше, так как требования к заемщику ужесточены. В итоге люди не могут взять ипотеку, а своих денег на жилье у них нет.

Думаю, ценам на недвижимость уже некуда расти, они и так уже очень высоки. Причин этому несколько. Во-первых, наш регион в отношении стоимости жилья «подтягивается» к общероссийскому уровню. Во-вторых, жизнь в принципе постоянно дорожает. Кроме этого, свою роль здесь также сыграла ипотека.

Сейчас предложение намного опережает спрос. Если произойдет значительное повышение стоимости жилья, то рынок попросту встанет. Однако на снижение цен рассчитывать не приходится, так как для российского рынка жилой недвижимости такая ситуация никогда не была характерна.

Журнал «Недвижимость» № 46 (638) от 19 ноября 2007 г.