Грозит ли нам ипотечный кризис?

Темой одной из конференций на прошедшей выставке «Ремстройэкспо-2007» было ипотечное кредитование. На заседании в числе прочих рассматривался вопрос о кризисе ипотеки в США. Повлиял ли названный кризис на российский финансовый рынок? Если повлиял, то как изменилась схема выдачи ипотечного кредита на омском рынке недвижимости? Каких нововведений нам ждать в будущем? Ситуацию прокомментировали специалисты.

Марина Алексеевна АЛЕКСЕЕВА, руководитель проекта «Ипотечный брокер» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

Ипотечный кризис в США не лучшим образом сказался на российском финансовом рынке. Многие банки в России потеряли дешевые источники финансирования, так как из страны схлынули иностранные деньги. Для примера: за август-сентябрь присутствие иностранных финансовых средств на российском рынке сократилось в 4 раза. В свою очередь, в нашей стране столичные банки стали решать свои проблемы за счет филиалов в регионах, сократили их финансирование, урезали лимиты. Как результат, в регионах увеличились сроки принятия решения, появились дополнительные требования к документам по заемщикам, появились ограничения по предмету залога.

Что изменилось уже сейчас? Некоторые банки стали очень жестко, я бы даже сказала жестоко, относиться к заемщикам. Иногда выдвигают весьма неожиданные требования, которых нет в стандартах. Требуют принести справку о том, что у заемщика нет детей, несмотря на то, что в паспорте отметка о наличии детей отсутствует. Нотариус отказывается выдать такую бумагу, поскольку он также опирается на предоставленные заемщиком документы, в которых детей нет, а вести частное расследование и запрашивать невесть откуда справки он не обязан. Выдать ничем не подтвержденный документ грамотный нотариус откажется. Иногда дело доходит до абсурда: в банке потребовали предоставить справку из ЗАГСа о том, что заемщица не состоит в браке, только не уточнили из какого именно ЗАГСа. Нам пришлось по местам регистрации заемщицы сделать запросы в районные ЗАГСы и получить письменное подтверждение в том, что в их ЗАГСе данная гражданка брак не регистрировала.

С предметом залога тоже стали происходить видимые изменения. Представьте, вы выставили на продажу свою квартиру, пообщались с риэлтором на предмет ее стоимости, назвали свою цену, согласовали с риэлтором комиссию, и объект «пошел» в рекламу. Вашу квартиру выбрал покупатель, но купить ее он может только через ипотеку. Следовательно, квартиру должен оценить независимый оценщик. Он же заявляет, что стоимость вашей квартиры якобы завышена и называет свою цену. Что делать продавцу? Соглашаться с оценщиком и «падать» в цене? Очень сложно убедить продавца снизить цену, поэтому, как правило, такие сделки разваливаются. Помимо этого, некоторые банки сейчас не дают ипотеку на квартиры на крайних этажах. Кроме того, особенно тяжело, по моему мнению, придется жителям области. Жилье там малоликвидное, и, скорее всего, банки будут в ипотеке отказывать.

В ряде банков размер процентных ставок увеличился в среднем на полтора, где-то на два процента. Также некоторые банки повысили стоимость услуг по выдаче кредита. Ставки по ипотечным программам будут расти и дальше, и начнется это, скорее всего, в феврале-марте будущего года, а точнее – после выборов.

Что касается прогнозов, то, на мой взгляд, в ближайшее время произойдет перераспределение рынка потребителей между банками; возросшие ставки по кредитам, удорожание комиссий, ужесточение требований к заемщикам сделают ипотеку для многих граждан несбыточной мечтой. Будет отсечена очень большая группа потенциальных клиентов, средний класс, который только-только поверил в ипотеку и отважился вступить в долгосрочные финансовые обязательства. Безусловно, риски банков уменьшатся, число заемщиков станет меньше. В целом рынок в области ипотеки сильно сократится. Уже сегодня многие банки перепродают друг другу ипотечные портфели, потому что фондирование сведено к нулю. Такая ситуация, возможно, будет продолжаться еще около полугода. Чем это закончится, пока сложно сказать, только вряд ли это будет способствовать развитию национального проекта «Доступное жилье».

Андрей Геральдович ЛОЖНИКОВ, начальник отдела методологии розничного кредитования филиала «ОПСБ» Инвестсбербанка

Обвал ипотечного рынка в Америке, конечно, является основной причиной кризиса ликвидности российских банков, в том числе и омских. В нашем городе это, пожалуй, было особенно заметно на примере омских филиалов иногородних банков (московских и даже казахстанских). Вероятно, некоторое время они испытывали финансовые трудности. На какой-то период приостанавливалась выдача ипотечных кредитов, были задержки в рассмотрении заявок на кредит, ужесточились требования к сделке, незначительно повысились процентные ставки. Причина в том, что все элементы мирового финансового рынка тесно взаимосвязаны, и большая часть денежных средств этих банков черпается из-за границы. На других банках, например, на филиале «ОПСБ» Инвестсбербанка (ОАО) данный кризис никак не отразился, мы даже не рассматривали этот вопрос.

Что касается требований к сделке, то в нашем банке они всегда были достаточно жесткими. Мы кредитуем по стандартам АИЖК, а в них ничего не поменялось. Однако в других банках, насколько я знаю, произошло ужесточение требований по выдаче ипотечных кредитов, например, некоторые банки отказались выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса, хотя раньше такое практиковали.

В последнее время Центробанк постоянно прогнозирует увеличение ставки рефинансирования. Если она увеличится, то и ставки по кредиту, скорее всего, тоже возрастут. В целом была некоторая настороженность. На сегодняшний момент, по моему мнению, данная ситуация уже преодолена, рынок восстанавливается.

Ирина Владимировна ТОЛСТОКОРОВА, начальник отдела обслуживания физических лиц филиала АБ «Газпромбанк» (ЗАО) в г. Омске

В России, по моему мнению, никакого кризиса в области ипотечного кредитования нет. Наоборот, стремительно развивается строительство, цены на недвижимость продолжают расти, увеличивается количество предложений на рынке жилья и, следовательно, для банков расширяется поле для кредитования. Спрос на ипотеку в последние годы заметно увеличился. В нашем банке, например, по сравнению с прошлым годом объем кредитов под залог жилья удвоился.

Вопреки всем прогнозам пессимистов, никакого падения (и даже замораживания) цен на жилье в регионе не наблюдается. Я не вижу в данной ситуации никаких проблем и подводных камней. Есть, конечно, нерешенные вопросы по срокам государственной регистрации собственности, несовершенству законодательства, но если банк придерживается жестких требований к заемщику и к предмету залога, он защищен от кризисов. Мы работаем только с теми сделками, которые подлежат государственной регистрации ипотеки.

Если говорить о требованиях при выдаче ипотечного кредита, то в Газпромбанке они с самого начала были достаточно жесткими. Мы придерживаемся их с первого кредита и никакой либерализации не планируем.

В настоящий момент у нас очень много заявок на получение ипотечного кредита, к концу года, думаю, число их будет еще больше. Возможно, произойдет некоторое повышение процентных ставок на рынке, но мы этого не планируем. Наоборот, на мой взгляд, при таком предложении, которое сейчас существует на рынке недвижимости, ставки должны снижаться. До заграницы, конечно, нам еще далеко: там процентные ставки составляют три-четыре и даже два процента годовых.

В итоге могу сказать одно: если западный кризис и повлияет как-то на российский рынок, то еще очень нескоро.

Журнал «Недвижимость» № 45 (637) от 12 ноября 2007 г.