Цены: вверх-вниз, вверх-вниз

Наталия КОПЫЛОВА

В данном обзоре рассмотрим ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилой недвижимости города, за период с 28 августа по 24 сентября 2007 года.

В последнем обзоре рынка новостроек две недели назад был зафиксирован рост цен на новые квартиры в размере 32,9% с начала года и 4,1% за месяц. На вторичном рынке на конец сентября стоимость одного квадратного метра достигла в среднем по городу 42 030 руб./кв. м, прибавив 1,8% за месяц и 51,1% с начала года (график 1). Освобожденный от влияния инфляции рост средней цены на рынке вторичного жилья с начала года составил порядка 44%.

График 1
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 24.09.2007 г.

С начала года цены на «вторичку» увеличивались в среднем на 5,7% ежемесячно (график 2). Максимальный ежемесячный прирост мы наблюдали в период весеннего оживления рынка: 9,2% за месяц в апреле, 8,7% – в мае. А вот в первый осенний месяц рынок продемонстрировал пока что наименьший прирост в течение года – всего 1,8% за последний месяц. Вообще, в последние четыре месяца график прироста цен на вторичном рынке напоминает амплитуду качелей: вверх-вниз, вверх-вниз.

График 2
Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска, в период с 29.01.2007 по 24.09.2007 г.

Цена одного квадратного метра на вторичном рынке жилья по-прежнему выше цен на рынке новостроек. Причем в течение последних трех месяцев разрыв цен дошел до максимума в конце июля, достигнув отметки 8 360 руб./кв. м, затем снизился до 7 670 руб./кв. м в середине сентября. Разница между стоимостью старого типового жилья и более качественного нового растет быстрее общего роста цен на недвижимость, в конце сентября она составляет 8 010 руб./кв. м. У собственников жилья, которые стремятся улучшить свои жилищные условия, сохраняется возможность воспользоваться сложившейся ситуацией и осуществить задуманное.

График 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.09.2007 г. (вторичный рынок)

На вторичном рынке жилой недвижимости распределение мест между районами в ценовом рейтинге не меняется вот уже три месяца подряд (график 3). Поэтому любопытнее обратиться к данным таблицы 1, где мы рассчитали процентное изменение цены одного квадратного метра «вторички» с начала нынешнего года, а также за период с 27.08.2007 по 24.09.2007 г. Пока рост цен движется в одном направлении, но скорость изменения цен в течение месяца и в течение года порой существенно различается от района к району.

Таблица 1
Изменение цены одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости
г. Омска с начала года и за период с 27.08.2007 по 24.09.2007 г., %

Например, Кировский район в течение нынешнего года показывал наибольший прирост стоимости квадратного метра с начала года на вторичном рынке. В сентябре стоимость «квадрата» в квартирах этого округа с начала года увеличилась на 61,25%, что на 10% больше, чем в среднем по городу, и почти в два раза больше, чем в Октябрьском округе (+36,64). Действительно, месторасположение – основная характеристика объекта недвижимости, способная повлиять на его цену. А ввод в действие метромоста приблизил Левобережье к центральной части города и повысил ценовые запросы продавцов.

Однако место Кировского района в ценовом рейтинге не поднимается выше третьего. В Советском округе цены на жилье также подросли чуть выше, чем в среднем по городу – 51,23% с начала года. И хотя в ценовом рейтинге этот район пока не поднимается выше шестого места, можно ожидать, что стоимость жилья здесь продолжит расти. Несмотря на большое предложение жилья в старом фонде, Советский район привлекателен своей комплексной планировкой, развитой инфраструктурой: сетью дорог, больничным городком, большим количеством магазинов, выбором учебных заведений, парковой зоной.

Также в районе активно развивается профессиональное управление жилыми домами, что повышает качество проживания. Прирост стоимости одного квадратного метра жилья в Куйбышевском районе, традиционном лидере ценового рейтинга, меньше, чем в среднем по городу – 50,99% с начала года.

Интересно, что прирост стоимости одного квадратного метра за месяц по районам в сентябре был тем больше, чем выше место района в рейтинге. В прошедшем месяце быстрее всего цены росли в Куйбышевском районе (+2,63%), в итоге первое место – цена 47,29 тыс. руб./кв. м; меньше всего цены подросли в Октябрьском округе, результат последнее место – цена 39,68 тыс. руб./кв. м. Две рассмотренные выше тенденции по-своему характеризуют стабилизацию рынка.

Итак, главное, что произошло за последний месяц, – предложение вторичной недвижимости продолжает увеличиваться, обеспечивая постепенное понижение темпов роста цен. Ожидания традиционной сезонной активизации рынка не оправдались – рынок вновь замедлил свое движение. К сентябрю увеличение спроса оказалось незначительным из-за слишком высокой стоимости квартир – не все потенциальные покупатели теперь смогут позволить себе купить квартиру.

Однако прекращения роста цен или отрицательной динамики, скорее всего, не произойдет. Ведь желание владельцев вторичных квартир улучшить свои жилищные условия за счет имеющегося в собственности жилья непреодолимо.

Журнал "Недвижимость" № 39 (631) от 6 августа 2007 г.