Грозит ли кризис ипотеке?

Читаю в Интернете и СМИ тревожные вещи про ипотеку. В США кризис, в Казахстане процентная ставка по ипотеке взлетела с 12 до 20%. Что происходит? Что в этой ситуации делать нам – потенциальным заемщикам? «Вступать» в ипотеку или подождать?

Мы, работающие на ипотечном рынке, внимательно следим за событиями и в США, и в странах ближнего зарубежья. Давайте спокойно проанализируем причину происходящего. Обратимся к многолетней практике ипотечного кредитования в США. Что стало причиной кризиса в ипотечном кредитовании и почему?

Когда в США несколько лет назад сделали ставку на либерализацию условий ипотечного кредитования (без первоначального взноса или с минимальным первоначальным взносом), доступ к ипотеке получили социально безответственные слои населения, т.е. те, кто жил на государственное пособие и особо о трудоустройстве не заботился. Находясь на иждивении у государства, эти люди и к ипотеке относились так же безответственно. Пособия там платятся, но не пожизненно, человек должен сам прилагать усилия к поиску работы. Однако вместо того, чтобы искать способ стабилизировать свое финансовое положение, человек, теряя доход, просто переставал расплачиваться за кредиты.

аконодательство США таково, что государство, пусть и не идеально, но предоставляет своим гражданам социальные гарантии. Без крыши над головой «дефолтники» там все равно не остаются. Совсем другое дело у нас. Где вы видели государственные социальные гарантии? Вступил в ипотеку и держись до конца, никто тебя не пожалеет и проблемы за тебя решать не станет.

Некоторые наши аналитики пугают страну надвигающимся кризисом ипотеки, обвиняя банки в безответственной либерализации условий. Однако такие заявления делает тот, кто не знает банковской кухни. Поверьте, даже при устном подтверждении доходов банк свою работу делает очень тщательно: чем либеральнее условия, тем жестче проверка. Таким образом, опасения, что ипотека выдается направо и налево кому попало, не имеют под собой основы. Плюс, такой кредит обеспечен устойчивым залогом, который не планирует обесцениваться. Ситуацию на рынке жилья вы сами видите: вопреки всем прогнозам аналитиков ни замораживания, ни тем более падения цен на жилье не происходит, а в свете резкого подорожания цен на цемент и прочие стройматериалы повышение цен на «первичку» неизбежно, за ней «подтянется» и вторичное жилье.

Теперь посмотрим на ситуацию глазами обычного гражданина. В нашей стране жилье – это, пожалуй, главная ценность после здоровья. Мы мечтаем о нем годами, копим, отказывая себе во многом. Потерять квартиру – это для наших граждан очень и очень серьезно. У нас не Америка, и взамен потерянной за неплатежи квартиры государство крышу над головой не предоставит. Почти два года я работаю в сфере ипотечного кредитования, и у наших первых заемщиков за прошедший период были сложные ситуации (работы лишались, в больницы попадали, один даже инвалидность 1 группы получил), но ни один из них не расписался в собственном бессилии и невозможности выплачивать по кредиту. Кто-то просил у банка отсрочку по платежам, пока с работой не наладится. Кто-то подключал к платежам родню, друзей, кто-то продал машину, но от ипотеки не отказался ни один. Мы совместно решали их проблемы, и все они вели себя очень мужественно и достойно. Таких заемщиков подавляющее большинство. Не буду скрывать, есть и мошенники, которые не собираются рассчитываться за кредит, но у них есть ряд хорошо распознаваемых признаков. Главный – очень высокая стоимость приобретаемого жилья. Здесь налицо явный сговор продавца и покупателя. В случае получения кредита каждый добьется того, на что рассчитывал: продавец получит свою сумму от продажи квартиры, остальную отдаст «покупателю», «покупатель» получит деньги, а ненужную ему изначально недвижимость спокойно оставит банку, не имея намерения гасить кредит. Только не все так просто. На страже интересов банков стоят независимые оценочные компании, которые не пойдут на нереальное завышение и не только потому, что дорожат своей деловой репутацией. В случае возникновения дефолта по такой недвижимости им предстоит заниматься ее продажей, а если цена нереально завышена, то продать объект будет невозможно. Поэтому рассчитывать, что третьим в сговоре будет оценщик, напрасно.

Теперь про казахстанский синдром повышения ставок по ипотеке. Это реакция на американский кризис. В Казахстане очень много иностранных заемных средств, и это закономерные последствия и способ защитить свой финансовый рынок. У нас ситуация иная. По данным ЦБ, в 2006 году 58% ипотечных кредитов России было выкуплено АИЖК (государством), 21% – коммерческими банками, 15% – иностранными компаниями и 6% – фондами ипотечного кредитования и управляющими компаниями. Наша ипотека пока в наших руках. Поэтому, если вам нужно жилье и вы планируете его приобрести с помощью ипотеки, не бойтесь и не выжидайте, приобретайте, только предусмотрите ряд моментов. Внимательно читайте кредитный договор (в части прав банка и ваших обязанностей), найдите банк, где есть возможность перекредитовки в случае понижения процентной ставки по кредиту (за 10-15 лет действия вашего кредита в стране многое может измениться). Обратите внимание на штрафные санкции: чего не следует делать и каковы размеры штрафов. Поинтересуйтесь дополнительными расходами на выдачу кредита (тариф за выдачу кредита, за обналичивание денег, за ведение ссудного счета). Обязательно поинтересуйтесь деловой репутацией риэлторской фирмы, у которой вы намерены приобрести квартиру, это важно для вашей безопасности и уверенности в чистоте документов на квартиру, в опыте риэлтора, в разумности его комиссий и вознаграждений, в условиях подписываемых с вами договоров. Если на все вышеперечисленное у вас нет времени или вы не уверены, что выяснили и уточнили все важные моменты, приходите к нам. Мы имеем богатый опыт работы с банками, риэлторскими фирмами, страховыми и оценочными компаниями и работаем только с теми, кому так же, как и нам, дорог клиент. И практика показала, что именно так и нужно работать. Более 70% наших клиентов приходят по рекомендациям тех, кто с нашей помощью получил кредит. А что может быть лучше доверия?

Ул. Красногвардейская, 49, каб. 110, 207. тел. 24-59-51. с 9.00 до 19.00. Выходные суббота, воскресенье.

Журнал "Недвижимость" № 37 (629) от 17 сентября 2007 г.

Теги: ипотека