«Чистая продажа»: мнения и прогнозы

По данным Интернета, доля квартир, выставленных на продажу с маркировкой «чистая продажа», в целом по России увеличивается. Как складывается ситуация в нашем городе? Каково соотношение чистых продаж и обменных вариантов? Слово специалистам.

Елена Викторовна ТАТАРИНОВА, директор АН «Держава»

Если говорить об удобстве сделки для продавца и покупателя, то на сегодняшний день предпочтительнее, конечно, чистая продажа: документы уже готовы и можно сразу заключать сделку.

Несмотря на это, на омском рынке жилья сейчас больше разменных вариантов. В процентном соотношении количество обменных вариантов равно 70, количество квартир на чистой продаже – 30. Но хотелось бы отметить, что некоторые агентства в рекламе выставляют на чистую продажу квартиры, которые таковыми не являются. Эти квартиры находятся на чистой продаже только условно, на самом деле идут они как разменные варианты. Сотрудники агентств недвижимости в таком случае, мягко говоря, лукавят.

На разменные варианты люди вынуждены идти тогда, когда они не имеют достаточного количества денежных средств, чтобы либо купить отдельное жилье, либо увеличить свою жилплощадь, в том числе и посредством ипотеки. На чистой продаже, как правило, одно- и двухкомнатные квартиры пользуются большим спросом. Главной причиной этого является то, что они приемлемы по цене. В целом мы имеем маленький процент квартир на чистой продаже, но некоторое увеличение наблюдается, так как в городе идет активное строительство.
Стоит отметить, что на чистую продажу осенью и в начале зимы выставляют самые дорогие квартиры, по максимально высокой цене.

Татьяна Александровна ВОРОБЬЕВА, директор ООО «АН «Визит»

По-моему мнению, доля квартир, выставляемых на чистую продажу, в целом не увеличилась. Обменного жилья, в свою очередь, на нашем рынке всегда было больше. Обычно люди сначала продают квартиру, потом подыскивают себе новую большей площади.

Сейчас, как известно, количество ипотечных кредитов растет. В этом отношении проще и безопаснее оформлять ипотеку именно на те квартиры, которые выставлены на чистую продажу. Причина проста: при такой сделке нет так называемой цепочки, поэтому риск срыва сделки минимальный.
В нашем городе увеличение доли квартир с маркировкой «чистая продажа» пока вряд ли предвидится. Просто продать и получить деньги – такая ситуация встречается довольно редко. Сами понимаете: человек, вкладывая свои средства в квартиру, а затем продавая ее, естественно, какой-то процент от продажи получит, но потом, скорее всего, опять эти же деньги пустит в дело. Самым выгодным способом вложений было жилье. Как изменится ситуация в ближайшем будущем, когда цены на квартиры уже сильно возрасли (в том числе и из-за подорожания стройматериалов), сказать сложно. Может быть, люди будут вкладывать средства в какую-то иную сферу. Однако инвестиции в жилье, на мой взгляд, всегда останутся выгодным делом.

Ирина Аркадьевна ПОПЕНКОВА, директор ООО АН «Этаж»

На сегодняшний день в нашем городе от 20 до 30 процентов чистых продаж квартир по отношению к обменным вариантам. Я работаю на этом рынке уже больше 10 лет, и доля чистых продаж на моей памяти никогда не превышала 30 процентов. Меньше – да, например, в случае резкого подъема цен.

Покупатель, который собирается приобрести обменный вариант, всегда должен понимать, что в зависимости от сложности варианта шансы приобрести именно эту квартиру по этой цене и в заданные сроки иногда бывают меньше 50 процентов. При обменном варианте сделка вовсе может не свершиться, потому что бывают такие случаи, при которых сделка на 90 процентов невыполнима.

В ситуации, когда покупатель берет квартиру на чистой продаже, он понимает, что максимальный срок для совершения сделки – это срок подготовки документов. Для самих риэлторов, конечно, также удобнее чистая продажа.

К сожалению, необходимо упомянуть о следующем: не всегда квартиры, выставленные на чистую продажу, действительно являются таковыми. Покупатели знают, что с чистой продажей они точно приобретут квартиру, а обменный вариант ничего не гарантирует. Поэтому, для того чтобы привлечь покупателей, некоторые риэлторы используют этот трюк. Потом в процессе сделки, когда клиент уже, что называется, облюбовал квартиру, выясняются, что квартира на самом деле не совсем на чистой продаже. В результате, к тем 20-30 процентам чистых продаж, о которых я говорила, можно добавить еще 10 процентов так называемых мнимых. В итоге получается около 40 процентов различных «чистых».

Доля чистой продажи в нашем городе вряд ли увеличится, потому что мы в основном оперируем не свободными квартирами, которые используются просто в качестве вложения капитала, а квартирами, в которых люди фактически живут.

В целом сейчас омский рынок недвижимости довольно стабилен, спрос и предложение сбалансированы. Уже закономерным становится осеннее ежегодное увеличение цен. Раньше это было связано с политической нестабильностью, ведь россияне привыкли после нового года ждать «приятных» сюрпризов от государства и правительства, каких-нибудь новых налогов, деноминаций, девальваций. В прошлом это сильно влияло на рынок. Сейчас, возможно, какой-нибудь банк выйдет с новой ипотечной программой, более дешевой относительно уже существующих. Я думаю, что даже если ничего подобного не произойдет, то до конца года, по моим предположениям, цены на квартиры гарантированно увеличатся процентов на 20.

Наталья Борисовна БЕРЕЗИНА, руководитель отдела вторичного жилья АН «Миллениум-недвижимость»

Сегодня соотношение обменного жилья и квартир на чистой продаже приблизительно 50 на 50. Предполагать увеличение доли чистой продажи сейчас очень сложно. Оно может быть связано только с тем, что люди берут новостройки. На настоящий момент люди выставляют на чистую продажу свое вторичное жилье, а также то, что либо сдавали в аренду, либо просто придерживали, чтобы продать и купить новостройку, потому что по ценнику они более доступны. Цены на новые квартиры были ниже, чем на вторичном рынке жилья. Это в принципе нормально при начальном этапе строительства. А что касается удорожания квадратного метра в новостройках, то чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем дороже становится квадратный метр.

Для покупателя всегда удобна чистая продажа, ведь тогда для него нет никаких проблем по срокам. У него есть деньги, он может легко приобрести недвижимость. И для риэлторов также проще чистая продажа. Но особенного профессионального интереса тут нет. Это обычное операционное дело.

Что касается обменных вариантов, то их всегда в нашем городе было много. Люди живут, рожают детей, семьи пополняются, дети подрастают. Возникает вопрос об увеличении жилья, благо на сегодняшний день есть еще и вариант ипотечного кредитования. Оно способствует тому, что человек может, не располагая достаточной суммой на руках, но имея вторичное жилье, продать его и приобрести с доплатой квартиру большей площади.

Бывает, что не вся заявленная чистая продажа на самом деле является таковой. Это связано с тем, что недобросовестные риэлторы обменный вариант выдают за чистую продажу, рассчитывая так быстрее продать жилье.

Кроме этого, на долю чистой продажи на рынке недвижимости влияет также так называемый человеческий фактор. Например, наш клиент сначала выставил квартиру на чистую продажу, потому что ему срочно понадобились деньги, но затем решил свои материальные проблемы и отказался продавать. Мы часто сталкиваемся с этим.

Журнал "Недвижимость" № 37 (629) от 17 сентября 2007 г.