Рестораторам не хватает «квадратов»

Светлана Бронникова

Рестораторы жалуются на острый дефицит помещений для общепита. Фуд-корты в строящихся торговых комплексах не вполне утоляют этот голод, а ставки аренды на наиболее престижных «ресторанных» улицах зашкаливают за грани рентабельности.

Сегодня поиски подходящего места для кафе или ресторана занимают у предпринимателя несколько месяцев.И полгода для Омска – это нормально, считают специалисты. Причем большинство рестораторов занимаются поисками самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов-риэлторов. Опытные рестораторы, существующие на рынке 5-15 лет, планомерно и самостоятельно подбирают помещения, а недавно появившиеся операторы в основном ориентируются на торговые комплексы и при этом стараются сотрудничать напрямую с владельцами комплексов. Некоторые девелоперы и вовсе сами открывают ресторан в собственном комплексе.

Как, например, это сделал владелец ТЦ «Герцен-Плаза» Петр Варнавский, купив франшизу ресторана «Сбарро». Критерии подбора помещений практически у всех рестораторов одинаковы, и главный – высокая проходимость. «Для большей успешности ресторан должен размещаться по принципу «зайдет даже ленивый», – утверждает специалист отдела коммерческой недвижимости компании «Аркада-Стиль» Марк Лось. Проблема в том, что в Омске таких улиц– всего ничего. «По сути, у нас одна длинная магистраль, которая начинается от проспекта Маркса и заканчивается проспектом Мира. И вся потребительская активность сосредоточена именно на этой линии, – отмечает Юрий Чащин, владелец ресторанов «Провиант» и «Гранд Кафе Провиант». – Говорить сегодня о каком-то другом размещении не приходится».

Арендные ставки на центральных магистралях колеблются от 1000 до 3000 рублей за кв. метр в месяц. И далеко не каждый ресторатор сможет платить такие деньги, считая, что ставка выше 1000 рублей ставит ресторан на грань рентабельности. Поскольку арендная плата – это одна из самых затратных частей в ресторанном бизнесе, предложения складываются не в пользу общепита. Владельцы «квадратов» в центре города охотнее сдают площади банкам, ювелирным салонам, магазинам одежды и обуви. В отличие от рестораторов они готовы платить и 2000, и 3000 рублей.
Некоторые предприниматели отдают предпочтение покупке помещения, что также обходится недешево. Цена за престижное место на так называемой «первой линии» достигает 100-160 тысяч рублей за кв. метр.

Несмотря на нехватку помещений в центре и на запредельные ставки, рестораторы не торопятся осваивать спальные районы Омска. Например, Левобережье для размещения эффективного общепита пока даже не рассматривают. По их признанию, этот район города довольно перспективен, но сегодня он все же не может конкурировать по проходимости и популярности с центральными улицами. Специалисты прогнозируют, что интерес к Левому берегу проснется не раньше, чем года через три-четыре, когда откроются намеченные торговые комплексы, гостиницы и бизнес-центры.

В нашем доме поселился…

Эксперты отмечают, что большим спросом пользуются площади в 250-400 кв.м. Почти половину этой площади занимают кухня и технические помещения. Вместе с тем конкурентоспособный, окупаемый ресторан должен иметь не менее 100 посадочных мест (на одного посетителя должно приходиться 1,5-2 кв.м). В сегменте дорогих заведений может быть и более камерное наполнение.

В числе основных требований – приемлемые энергомощности. «Трудности возникают, если ресторан размещается в существующих объектах недвижимости, – делится наблюдениями менеджер проекта компании Omsk Real Estate Group Андрей Браташ. – Средний ресторан потребляет 100-150 киловатт электричества. Как правило, имеющиеся мощности приходится специально увеличивать».

Дополнительные проблемы возникают, если заведение общепита открывается в жилом здании. Согласно саннормам, с формулировкой «кафе» здесь можно расположить максимум 50 посадочных мест. Обязательно требуется отдельная от жилых квартир вытяжка и два выхода. Важно, чтобы между рестораном и жилыми помещениями находился как минимум один нежилой этаж – для звукоизоляции. Кроме того, не всегда удается найти помещение с высотой потолка не менее 3 метров. Крупному ресторану необходима вместительная парковка, что также непросто устроить возле жилья.

«Необходимо обратить внимание на состояние здания, – полагает Марк Лось. – В ветхом помещении вложения в реконструкцию, а также техническое оснащение может влететь «в копеечку». Кроме того, фасады домов в исторической части города нельзя изменять, как того требует концепция ресторана. Некоторых сетевых операторов, ограниченных жестким форматом по внутреннему и внешнему оформлению, это может не устроить».

Идеальным вариантом специалисты называют отдельно стоящее здание. И желательно, чтобы ресторан находился возле крупных якорных объектов – например, торгового центра или театра. «На первый взгляд кажется, что театр с кабаком – вещи несовместимые. Но это не так, – уверен Юрий Чащин. – Очень часто ресторан сочетается с театром, кинотеатром, спортивными зрелищами и просто отдыхом. Либо до, либо после люди планируют посещение ресторана или кафе – это входит в понятие «выход в свет».

«Ресторанные» улицы

Специалисты говорят о том, что в Омске постепенно формируются «ресторанные» улицы – на ул. Ленина, ул. Маяковского, пр. Маркса. В определенных местах сосредоточены сразу несколько ресторанов. И такая концентрация идет не во вред, а во благо.
«Если объекты розничной торговли в одном месте мешают друг другу, то рестораны, напротив, поддерживают, – говорит господин Чащин. – Ресторан, находящийся через стенку, – это твой друг, товарищ и брат. Это легко объяснить. Человек едет не просто в ресторан, а в конкретное место, зная, что если не удастся попасть в один ресторан, всегда можно отправиться в другой. В этом закон развития и функционирования фуд-кортов, когда на одной площадке размещаются с десяток разнотипных ресторанов».

Один из ярких примеров «ресторанного» места – комплекс «Топаз», где сосредоточены совершенно разные предприятия: пивная «У Швейка», рестораны «IL Патио», «Ростикс» и появившееся на втором этаже кафе «Курочка рядом». Соседствовать в такой компании считается удачей, несмотря на высокую арендную ставку. И предприниматели используют малейшую возможность попасть в эту зону большого трафика. Так, в цокольном этаже комплекса готовится к открытию еще один ресторан – «Сибирская корона».

С улиц – во дворики

Альтернативой встроенным помещениям эксперты считают создание фуд-кортов и ресторанных двориков в торговых комплексах. Однако этот вариант подходит не всем заведениям. В основном он привлекает операторов фаст­фуда и рестораны с демократичным ценником. Рестораны премиум-класса практически не размещаются в огромных моллах, разве что в качестве исключения и при наличии отдельного входа. Атмосфере элитного ресторана будет мешать суета торговых залов.

Стоит оговориться, что специалисты разводят понятия «фуд-корт» и «ресторанный дворик». «Классический фуд-корт представляет собой группу ресторанов, где у каждого отдельная площадка с производством и раздаткой, а посадочная зона – общая на всех, – поясняет Андрей Браташ. –
Ресторанный дворик – это соседство различных ресторанных концепций со своей закрытой зоной для посадки. Однако в Омске строгого различия этих понятий нет».

Различаются они и в ценовой политике. Если в фуд-корте арендатор платит только за кухонное пространство – это около 50-60 метров, то в ресторанном дворике ставка начисляется за всю площадь, включая места под столиками. В первом случая аренда выше: омские показатели колеблются от 1,5 до 3-4 тысяч рублей за «квадрат».

Владельцы торговых центров стараются загнать фуд-корт в труднодоступные места, на третий-четвертый этажи. Логика ясна – ресторан, как магнит, должен притягивать поток посетителей, проводя их по торговым галереям.

В ближайшее время развитие общепита в торговых комплексах связывают с продажей франшиз. Прорыв ожидается с приходом «Меги» и IKEA. По крайней мере, в Новосибирске шведские ритейлеры привели за собой целый пул федеральных ресторанных операторов. В омском комплексе также планируется несколько фуд-кортов и собственный ресторан быстрого обслуживания в IKEA, или, как они сами называют, салат-бар. Кстати, на закладке первого камня комплекса генеральный директор «IKEA Россия/Украина» Пер Кауфманн рассказал, что одном из российских магазинов «Икеа» они не смогли открыть свой ресторан. Местные городские власти отказали на том основании, что термина «салат-бар» не было в соответствующих нормативных документах. Позже недоразумение разрешили, и сейчас салат-бар есть во всех восьми центрах.

В последнее время в Омск все активнее приходят сетевые операторы. Не так давно открылись «Сбарро» и «Жили-были», на подходе еще несколько. В новом ТРЦ «Атриум-кино» появятся несколько новых ресторанов, в том числе «Елки-Палки», а в ТК «Триумф» разместится Subway.

Журнал "Недвижимость" № 31 (623) от 6 августа 2007 г.