У цен летние каникулы?

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости города за период с 25 июня по 23 июля 2007 года, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов.

Для летних месяцев традиционен спад деловой активности, когда к множеству факторов, изменяющих цены на рынке жилой недвижимости, присоединяются еще и сезонные. Под их влиянием цены на недвижимость ведут себя спокойно, притормаживают, если и увеличиваются, то незначительно.

График 1
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 29.01.2007 по 23.07.2007 г.

Если квартиры в новостройках стоят около 32 000 рублей за квадратный метр, то по данным журнала «Недвижимость» на 23 июля 2007 года на вторичном рынке цена больше на 8 360 рублей (график 1) и достигла в среднем по городу 40 260 рублей за квадратный метр. Таким образом, за месяц ценник вырос на 2,3%, а с начала года на 44,7% (график 2). Освобожденный от влияния инфляции (общего изменения цен) рост средней цены на вторичном рынке с начала года составил порядка 39%. В среднем ежемесячно цены на «вторичку» увеличиваются на 5,6%. Само по себе повышение цен нельзя назвать необычным. Вместе с тем за весь 2006 год повышение стоимости квадратного метра на вторичном рынке составило 47%. Для сравнения в соседнем Новосибирске по данным www.nskinfo.org/stat/ с начала 2007 года стоимость квадратного метра возросла на 19,9%.

График 2
Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска, в период с 29.01.2007 по 23.07.2007 г.

Переведем омские цены на жилую недвижимость в иностранную валюту по курсу ЦБ на 23.07.2007 г. Один квадратный метр в среднем по Омску в долларовом эквиваленте равен $1 584, в европейском – €1 148.

В настоящее время ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в нашем городе остается по-летнему спокойной. Если обратиться к традиционно подсчитываемому в нашем журнале рейтингу цен (график 3), заметно отсутствие серьезных изменений за последний месяц. Но исключение все же имеется. Например, существенный рост цен произошел в Ленинском районе +4,13%, как следствие – этот район обошел Октябрьский и вышел на пятое место в нашем рейтинге. А вот в Куйбышевском районе, нашем традиционном лидере, за последний месяц цены повысились всего на 1%, что можно объяснить значительным «перегревом» стоимости жилья в этом районе. Тем не менее, он привычно лидирует с отрывом в 3 000 рублей. Кроме того, еще в двух районах города – Первомайском и Кировском – средняя стоимость квадратного метра превысила среднерыночную. Есть изменения в структуре предложения в зависимости от района города. Самое большое количество объявлений содержит предложение квартир в Кировском (21%), Советском (19%) и Центральном (18%) районах, меньше всего квартир предлагают в Первомайском – 5%.

График 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 23.07.2007 г. (вторичный рынок)

Диаграмма 1
Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска в зависимости от района на 23.07.2007 г., (в долях от общего количества)

Стабильна ценовая ситуация в секторе квартир в зависимости от количества комнат: стоимость квадратного метра существенно возросла в трехкомнатных квартирах +3,7%, минимальный рост +1% на однокомнатные квартиры. При этом отрыв в цене однокомнатных квартир от прочих по-прежнему на уровне 9-10%, ведь спрос на них выше.

Диаграмма 2
Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска в зависимости от количества комнат на 23.07.2007 г., (в долях от общего количества)

График 4
График изменения средних цен предложения 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир на вторичном рынке г. Омска (тыс. руб. за кв.м), период с 29.01.2007 по 23.07.2007 г.

Рассмотрим ценовую ситуацию в секторе квартир в зависимости от типа и местоположения дома. С начала года стоимость в панельных домах превышала стоимость жилья в домах из кирпича: в январе на 1%, в феврале чуть больше –1,32%, в марте –0,65%. Причиной этого выступил повышенный спрос на более дешевое жилье, ведь из-за меньших площадей, квартиры обычной планировки в «панельке» имеют минимальную общую стоимость. В весенние месяцы динамика изменилась, и стоимость квадратных метров в кирпичных домах – лучших по потребительским качествам и долговечности – превысила стоимость квартир в панельных на 0,4% в апреле, 2,5% в мае, 4,8% в июне и 5,2% в июле. Данная дифференциация, скорее всего, будет усиливаться, поскольку на вторичном рынке количество квартир в кирпичных домах ограничено, их доля в структуре предложения 42%(диаграмма 3) и едва ли она увеличится. Хотя значительное повышение стоимости жилья в кирпичных домах со временем может вновь переключить внимание покупателей на доступное предложение в «панельке», где в настоящее время квадратный метр стоит в среднем на 2 000 рублей дешевле, и растет медленнее – всего + 1,8% панельных обычных домах и + 2,1% панельных улучшенных за последний месяц.

Диаграмма 3
Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска в зависимости от типа квартир и местоположения на 23.07.2007 г., (в долях от общего количества)

График 5
График изменения средних цен предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 29.01.2007 по 23.07.2007 г.

Очередной летний месяц принес на рынок жилой недвижимости Омска ценовое затишье и покой. Ситуация на рынке дает уверенность, что в ближайший месяц деловая активность не достигнет своего пика, а рост цен не поставит новые рекорды. Жизнеспособность наших предположений проверим в следующих ценовых обзорах на страницах нашего журнала.

Журнал "Недвижимость" № 30 (622) от 30 июля 2007 г.