Как быть и что делать?

Что делать, если техник после осмотра квартиры сделал в техническом паспорте запись: «Самовольная перепланировка с изменением площади квартиры и с переустройством коммуникаций»? К чему это может привести? На эти вопросы отвечает директор агентства недвижимости Игорь Николаевич Осипов.

С марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ (ЖК), который ответил на эти «больные» для граждан вопросы. Самовольной перепланировкой и переустройством будет являться любое изменение конфигурации как жилого, так и нежилого помещения, даже снос ненужных кладовок, устройство арок, перенос межкомнатных дверей. Хотя многие считают, что если капитальные стены при проведенных работах не тронуты, то и не о чем беспокоиться. Тем более это касается установки, замены или переноса инженерных сетей. Казалось бы, мелочь – вместо неэстетичных наружно-установленных стояков отопления взять да и вмонтировать в стены металлопластиковые трубы, увеличить ванную комнату с устройством канализации и прочих систем, (например, над спальней соседей снизу) или расширить комнату при помощи устройства теплого балкона.

Специалистам понятно, что переустройство может привести к различным нарушениям жизнеобеспечения дома, например, теплоснабжения, перенагрузкам электрических сетей, вентиляции. А недавно газовой службе нашего города пришлось отключать от газа несколько домов из-за одной квартиры, в которой жильцы самочинно переустановили трубы газоснабжения. В Москве был случай, когда рухнул целый подъезд дома из-за неправильно выполненных арок, пострадали люди. В данных случаях термин «самовольно» уже приводит не к административной, а уголовной ответственности. Все это справедливо и для нового жилья, особенно в домах с квартирами со свободной планировкой.

К нам часто обращаются с просьбой «узаконить» уже выполненные работы, что значительно сложнее, а в некоторых случаях и совсем невозможно. Поэтому лучше грамотно решить все вопросы до производства работ, чем потом ломать голову над тем, как же быть? Не случайно в новом ЖК появился целый раздел, регламентирующий содержание жилого и нежилого фондов независимо от форм собственности на них. Да, он жесткий, но он призван в итоге сохранить жилой фонд с жизнеобеспечением проживающих в нем граждан.

Поэтому изменения, которые относятся к переустрой-ству или перепланировке, вносятся в технический паспорт на помещение, а за самовольно выполненные работы собственник или наниматель жилья по Договору социального найма несет персональную ответственность. По предписанию компетентных на то органов местного самоуправления эти граждане обязаны остановить проведение работ, если переустройство или перепланировка выявлены до их окончания, оформить документацию в полном соответствии с требованиями ЖК. Это наиболее мягкое решение, следующим шагом будет административная комиссия со штрафными санкциями. А если собственник (наниматель) уже выполнил работы, то комиссия может принять решение о приведении такого помещения в прежнее состояние и в сроки, оговоренные предписанием. Если и это предписание не будет выполнено, то судом может быть вынесено решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом судебных издержек. Также только по решению суда помещение может быть сохранено в перепланированном или переустроенном виде при условии выполнения норм и требований.

Итак, что же необходимо, чтобы начать перепланировку?
1. Подготовленный проект реконструкции.

2. Согласие на перепланировку всех собственников. 3. Правоустанавливающие документы на помещение и технический паспорт на него.
Это практически все, что нужно, чтобы орган самоуправления смог вынести положительное либо отрицательное решение о возможности производства работ.
А далее необходимо пройти все согласования по проекту реконструкции в службах Роспотребнадзора, МЧС, горгаза, энергетики и др. Только получив разрешения, можно производить работы, чтобы в дальнейшем получить акт ввода в эксплуатацию помещения и оформить новый технический паспорт без неожиданной надписи «Самовольная…».
Каждый конкретный случай требует индивидуального подхода и своих решений. По возникшим вопросам мы ждем Вас в нашем офисе по адресу: ул. Герцена, 19 (Дом быта), оф. 231, тел.: 25-73-71, 25-26-17 (доб. 20).

Журнал "Недвижимость" № 26 (618) от 2 июля 2007 г.