Предупрежден – значит вооружен

Выгоды от инвестиций в недвижимость очевидны. Менее заметны на первый взгляд риски от вложений в жилье. Наши эксперты помогут покупателю-инвестору определиться, чем он рискует.

Александр Юрьевич Юдин, заместитель директора агентства «Ваше Время»

– Можно назвать массу причин удорожания недвижимости, которые делают инвестиции в нее все более привлекательными. Но, инвестируя в эту сферу, следует учитывать и определенные риски. Слегка омрачить красивую картину будущей выгоды могут нововведения, предлагаемые нашими законодателями и финансистами. Снизить интерес граждан к использованию квартир в качестве объекта для инвестиций Минфин, как известно, предлагает так: с 1 января 2008 года ограничить права граждан на получение имущественного вычета.

Пользоваться вычетом в полном объеме (то есть не платить подоходный налог со всей заработанной на продаже недвижимости суммы), согласно плану Минфина, смогут налогоплательщики, продающие свое единственное жилье, принадлежавшее им более трех лет, а также граждане, приватизировавшие незадолго до продажи (то есть менее трех лет назад) жилье, в котором они проживали длительное время (сейчас они пользоваться вычетом в полном объеме не могут). Таким образом, право на вычет должны утратить те, кто продает квартиры, принадлежащие им более трех лет, если эти квартиры не являются их единственной недвижимой собственностью.

Еще один немаловажный фактор – это новый налог на недвижимость, который планируется ввести в 2010 году. Федеральный закон теперь позволяет брать до 0,3% налога от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретная ставка регулируется местными властями. Но главный фактор – даже не ставка налога, а база, с которой взимается налог. Пока это стоимость квартир по БТИ (Бюро технической инвентаризации), которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Как только ее пересчитают в соответствии с реалиями рынка, недвижимость как инструмент инвестиций станет не так уж выгодна. Налоговый фактор во многих странах понизил цены на недвижимость (яркий тому пример – Германия), так как к ней в этом случае теряет интерес целый пласт покупателей. Более того, от инвестиционных квартир в преддверии введения высокого налога начнут избавляться.
Так что, думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь.

Ольга Викторовна Новичихина, директор агентства недвижимости «Омский Арбат»

– Риски существуют на любом этапе сделки с любой недвижимостью. Инвестируя средства, например, в новостройку, обращайте внимание на сроки работ: если строители «замораживают» стройплощадку, не стоит связываться с этим предложением. Лучше поискать другой вариант, и в любом случае покупать жилье у проверенной организации, которая может предоставить полный пакет документов на дом.

Приобретая квартиру в новостройке с переуступкой права собственности, следует быть очень внимательным. Здесь кроется множество «ловушек». Совсем недавно Омск был потрясен нашумевшей историей, когда ловкий молодой человек продал свою квартиру в новостройке сразу четырем покупателям, именно с переуступкой права. Обжегся он на последнем покупателе, который оказался подкованным в юриспруденции. Сейчас «ловкого» продавца ждет суд. Вообще в настоящее время таких мошенничеств, в принципе, быть не должно, поскольку все договоры отныне регистрируются в учреждении Юстиции: это обязательное требование.

При покупке вторичного жилья есть опасность нарваться на поддельную доверенность на продажу. Приобретая объект под коммерческую недвижимость, нельзя предугадать, получится ли перевести жилое помещение в нежилой фонд. Я помню случай, когда дама, купившая квартиру с целью открыть там магазин, наткнулась на стойкое неприятие соседей. От них же требуется согласие на перевод помещения в нежилое. Представьте, соседям удалось выиграть дело в суде, и хозяйке квартиры пришлось расстаться с планами об открытии своего дела. Помочь избежать подобных рискованных ситуаций могут только компетентные специалисты по недвижимости.

Елена Петровна Кляут, ведущий специалист ООО «Деловой партнер»

– Собираетесь вкладывать средства в недвижимость? Значит, нужно следить за тенденциями развития рынка. Тогда вы сможете прогнозировать динамику цен, их возможное повышение или падение. Кстати, по прогнозам аналитиков, в ближайшие несколько лет снижения цен на жилье в нашем регионе не ожидается. Пока рынок не насытится новостройками, его стагнация маловероятна. Скорее всего, цены будут расти, может быть, не так резко, как сейчас. Соответственно, для потенциальных инвесторов покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи – дело выгодное.

При покупке квартиры в новостройке есть риск, что строительство затянется на неопределенное время. Кроме того, риск может быть связан с процедурой оформления договора долевого участия. Важно тщательно проверить все документы, чтобы исключить двойную или тройную продажу объекта, выявить, зарегистрирован ли переход права собственности должным образом, полностью ли произведена оплата по предыдущим договорам. Приобретать недвижимость стоит только у проверенных, зарекомендовавших себя на рынке застройщиков.

Если в ближайшее время будет введена новая система налогообложения, основанная на рыночной стоимости недвижимости, это определенно снизит интерес к ней со стороны рядового инвестора. Возможно, крупные инвесторы смогут справиться с этой проблемой, а вот тем, кто помельче, – будет сложнее. Я думаю, это новшество должно сопровождаться какими-то льготами для различных категорий граждан: пенсионеров, молодых семей с детьми, иначе им будет трудно платить налоги с рыночной стоимости жилья.

Журнал "Недвижимость" № 21 (613) от 28 мая 2007 г.