Задаток, аванс, зало … Как не ошибиться?

Вы выбрали квартиру и решились на ее покупку. По договоренности с продавцом вам нужно внести задаток (или же аванс). Какими документами можно подтвердить передачу задатка? Какие штрафные санкции стоит при этом оговорить? И в чем разница между задатком и авансом?

Александр Викторович Алгазин, директор ООО «Арка»

– Иногда происходит путаница в понятиях, причем не только у простых граждан, но и у специалистов, работающих на рынке недвижимости. Как только не обозначают суммы, вносимые в качестве предоплаты по договорам на оказание услуг: и залог, и задаток, и аванс. Давайте для начала определимся с терминами.

Понятие «залог» для взаимоотношений клиент-агентство недвижимости совершенно неприемлемо, т. к. согласно ст. 336 ГК предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Также неправильно рассматривать предоплату клиента как задаток, т. к. в соответствии со ст. 380 ГК задатком могут обмениваться только стороны договора, а агентство недвижимости стороной договора не является.

Поэтому суммы, принимаемые агентствами в счет обеспечения покупателем своих обязательств, уместнее всего рассматривать как авансовые платежи. При заключении договора на оказание услуг и внесении аванса в агентство клиент должен внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора, обратив особое внимание на пункты, касающиеся ответственности за неисполнение клиентом взятых на себя обязательств по покупке объекта недвижимости. При приеме денег вам должны выдать финансовые документы: как правило, это чек и корешок приходно-кассового ордера.

В случае, если сделка не происходит по причинам, не зависящим от покупателя, агентство обязано вернуть аванс в полном размере в течение срока, оговоренного в договоре. Как правило, у серьезных агентств этот срок не превышает трех рабочих дней.

Если инициатором расторжения договора является покупатель, фирма имеет право из суммы внесенного аванса удержать сумму расходов, понесенных ею в связи с подготовкой сделки, подтвердив эти расходы соответствующими документами. Кроме того, если в договоре предусмотрены штрафные санкции, и при подписании договора клиент был с этим согласен, сумма штрафа также может остаться в распоряжении агентства.

Айгюль Жумабаевна Омарова, директор агентства недвижимости «Дельта-Риэлти»

– Вы подняли очень злободневную тему, потому что многие зачастую не понимают разницу между авансом и задатком, что может привести к нежелательным последствиям.

В соответствии со статьей 380 ГК под задатком следует понимать сумму, выдаваемую одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. При прекращении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения задаток должен быть возвращен (ст. 381 ГК). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
При заключении договора аванса покупатель вправе требовать возврата всей суммы аванса, даже в том случае, если он в одностороннем порядке отказался от исполнения договора (покупки). Продавец в случае отказа от исполнения договора возвращает покупателю полную сумму аванса. Договор об авансе (так же, как и договор о задатке) должен быть составлен в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (если не доказано иное).

Получая деньги от покупателя по договору аванса или задатка, агентство обязано выдать ему квитанцию о расчете и выбить кассовый чек на внесенную сумму. В тексте договора должны содержаться: дата, место составления договора, стороны договора (ФИО, паспортные данные, место жительства), предмет договора, описание отчуждаемого объекта недвижимости, его полная цена, размер вносимой предоплаты.

Мы советуем вам: если агентство, в которое вы обратились, не оформляет с вами договор об авансе или задатке в письменной форме, не выдает на руки упомянутые финансовые документы, то, во избежание неприятностей, не стоит иметь дела с таким агентством.

Ольга Владимировна Заикина, заместитель директора агентства недвижимости «Риэлт-экспресс»

– Передача аванса подтверждается договором на оказание услуг по покупке объекта недвижимости, в котором указываются его стоимость и сумма авансового платежа. Также при внесении аванса выдается кассовый чек, где отражена эта сумма. Расписка в этом случае не предусмотрена, так как она составляется между физическими лицами, а все расчеты с юридическими лицами производятся посредством контрольно-кассовых машин.

Штрафные санкции по договору предусмотрены как для продавцов, так и для покупателей. По договору на оказание услуг по продаже объекта недвижимости предусмотрен пункт, где указано, что Заказчик (т. е. продавец) оплачивает Исполнителю (агентству) неустойку при отказе от сделки, когда найден покупатель и внесен авансовый платеж.
В договоре на покупку объекта неустойка предусмотрена в том случае, если покупатель отказывается от покупки объекта недвижимости без уважительной причины.

Если сделка не состоялась по вине агентства или продавец отказался от продажи квартиры, все авансовые платежи выплачиваются агентством в течение суток.

Если говорить о нашем агентстве, то мы к каждой ситуации подходим индивидуально, учитываем в том числе форс-мажорные обстоятельства, стараясь прийти к обоюдному согласию.

Журнал "Недвижимость" № 20 (612) от 21 мая 2007 г.