Как узаконить самовольную постройку

Не за горами открытие дачного сезона. Так называемый закон о дачной амнистии, упрощающий оформление прав на загородную недвижимость, а также индивидуальные постройки в городе, вступил в силу с 1 сентября. Что требуется для того, чтобы узаконить самовольную постройку?

Жанна Алексеевна Цируль, директор юридического агентства «Порядок»

– Согласно федеральному закону № 93 от 30 июня 2006 года, который вступил в силу с 1 сентября, теперь упростился порядок оформления в собственность дачных домиков, гаражей, бань, сараев, построек вспомогательного характера. Но упрощение касается только тех, у кого оформлены права на земельный участок под строением. То же относится к индивидуальным жилым постройкам, возведенным самовольно. До вступления в силу «дачной амнистии», чтобы стать собственником, необходимо было получить согласования от различных инстанций – СЭС, пожарников, администрации…

Сейчас, чтобы стать полноправным владельцем строения, нужно предоставить в учреждение юстиции тех. паспорт нового образца, кадастровый план земельного участка или заключение органов местного самоуправления о том, что возведенный объект расположен в пределах границ указанного участка и свидетельство, подтверждающее право собственности (аренды) на участок, где построено здание. В случае, если участок не оформлен надлежащим образом, то схема получения права собственности на недвижимость остается такой же, как прежде. То есть вам предстоит получить согласование во всех инстанциях.
Основная проблема «самовольных» застройщиков – то, что земельный участок не оформлен в собственность или в аренду. В таком случае придется обратиться либо в Департамент архитектуры, либо в Управление по земельным ресурсам Омской области: они дают заключение о возможном предоставлении участка.

Часто бывает трудно получить «добро» от администрации из-за несоблюдения противопожарного интервала между домами, который должен составлять не менее 15 метров. В этой ситуации выход один: обращаться в суд. Суд может признать за гражданином право собственности на строение (при наличии у него согласия всех соседей). В моей практике были такие случаи, и решить исход дела удавалось в пользу обратившегося человека.

Чтобы стать собственником садового домика или дачи, вам понадобятся декларация, заполненная самим заявителем, и кадастровый план участка. Вместо плана допускается предоставление заключения правления садоводческого товарищества о том, что строение расположено в пределах границ земельного участка.

Екатерина Алексеевна Яшкина, юрист агентства недвижимости «Огни Омска»

– По ранее действовавшему законодательству право собственности на самовольную постройку могло быть признано только судом. Так, например, чтобы продать «неоформленный» садовый домик, нужно было обращаться в суд с заявлением о признании права собственности. Агентства недвижимости оказывали услуги по такому оформлению, которые стоили 10-15 тысяч рублей, притом, что стоимость самой дачи могла превышать его всего в 2 раза. Из-за нежелания продавцов терять часть стоимости здания, нередко «переоформление» дачного участка и дома происходило «домашним» способом, в результате чего покупатель вместо надлежащим образом оформленных документов получал от продавца расписку о получении денег. Та же схема действовала и в деревнях, так как, во-первых, стоимость жилья за городом невысока, а во-вторых, многие не знают, как оформить заявление в суд. Теперь процедура оформления самовольных построек стала проще: достаточно представить в регистрационную службу тех. паспорт на дом и документы на землю.

Василий Александрович Карпушев, директор ООО «Согласие-Риэлт»

– Законы призваны облегчать жизнь людей, но на практике, бывает, случается по-другому. Принятие закона о «дачной амнистии» вызвало множество судебных разбирательств. Если раньше для приватизации самовольного строения достаточно было собрать заключения нескольких инстанций (пусть это и отнимало много времени), то сейчас появились новые проблемы. И связаны они с оформлением в собственность земли. В Омске только 5-7 % домовладельцев имеют приватизированные участки. Мы сейчас столкнулись с такими проблемами, занимаясь регенерацией частных домов на Северных. Решение комитета по земельным ресурсам, куда относят все необходимые документы, приходится ждать около года. И никто не даст гарантии, что ответ будет в пользу гражданина. А деньги на кадастровый план участка, на другие документы уже потрачены, и немалые. Что делать, если вам говорят: ваш участок приватизировать нельзя? Остается одна дорога: в суд. И вот, неся издержки на госпошлину, адвоката, пройдя через все «тернии», года через полтора вы можете, наконец, стать владельцем земельного участка, а значит, получите возможность распоряжаться своим строением, то есть продавать его или обменивать. Легче ли этот путь того, что был раньше? Наверное, местным органам власти стоит обратить внимание на эти проблемы.

Яна Владимировна Мацелевич, директор агентства недвижимости юридической фирмы «Просто»

– Если самовольной постройкой является индивидуальный жилой дом, который стоит на участке, принадлежащем хозяину-«застройщику» на законном основании, а право на землю надлежащим образом оформлено, то узаконить такую постройку достаточно просто. Сейчас для этого не требуется заключения ни санитарной службы, ни органов пожарного надзора. По-другому обстоят дела, если постройка установлена без оформления прав на участок. Хозяин такой постройки может остаться без недвижимости.

Очень актуальна тема самовольных построек, относящихся к нежилым зданиям. Теоретически, если хозяин самовольной постройки имеет право собственности (постоянного бессрочного пользования) на землю, он может оформить постройку в судебном порядке. Однако этот путь сложен. К сожалению, другого способа у нас пока нет. Хотелось бы, чтобы органами власти и местного самоуправления были приняты нормативные акты, регламентирующие возможность ввода в эксплуатацию самовольных построек на землях, находящихся в частной собственности или постоянном (бессрочном) праве у граждан или юридических лиц. Думаю, это было бы выгодно и власти, и гражданам: уменьшилось бы количество недостроя, увеличилась сумма поступлений с налога на имущество, и люди, наконец, смогли бы узаконить свое недвижимое имущество.

Журнал “Недвижимость” № 17 (609) от 30 апреля 2007 г.