Храните деньги в квадратных метрах

В какую недвижимость стоит вкладывать средства? В коммерческую или жилую? Во вторичку или новострой?

Елена Васильевна Винтенкина, директор агентства недвижимости «Коммерсант»

– Если вы пришли к выводу, что хранить деньги в банке – не самый лучший способ их сберечь, советую подумать об инвестициях в недвижимость. В связи с принятием закона № 214 об участии в долевом строительстве от 30 декабря 2004 года стало проблематично получение ипотечного кредита на строящееся жилье. По большей части новостройки теперь доступны для людей со свободными средствами, а доля покупателей, приобретающих строящееся жилье по ипотеке, значительно снизилась. Это привело к снижению спроса на новостройки, а значит, и цены на них не столь высоки по сравнению со вторичным рынком.

Если говорить о доходности вложений в недвижимость, вот простая арифметика: в 2005 году цена на 3-комнатную квартиру строящегося дома, скажем, в микрорайоне «Прибрежный», в среднем составляла 1 200 000 рублей. В этом году у вас ее с радостью купят за 3 000 000 рублей. Итого, доход – более 100 процентов годовых. Никакой паевой инвестиционный фонд столько не заплатит, не говоря уже о банках. Но надо иметь в виду: есть определенный риск, что новостройка превратится в долгострой.

Можно также выгодно вложить деньги в объекты коммерческой недвижимости (магазины, офисные помещения, торговые площади). Здесь, кроме естественного удорожания самой недвижимости, вы можете получать дивиденды в виде арендной платы за сдаваемое помещение. А риск всегда можно свести к минимуму путем тщательного анализа перспектив развития рынка недвижимости в нашем городе.

Ольга Викторовна Новичихина, директор агентства недвижимости «Омский Арбат»

– В последнее время рост цен на недвижимость бьет все рекорды, и давать долгосрочные прогнозы о вложении средств в такой ситуации трудно. Но обозначить какие-то вехи – на год-два – можно. Во что инвестировать? В первую очередь, в новостройки, которые у нас успешно продаются. Это более ликвидное жилье. И покупать стоит не 3-комнатную квартиру, а лучше – две 1-комнатных. Такие вложения себя всегда оправдают, деньги не будут потеряны. В дальнейшем квартиру можно сдавать в аренду. Доход хоть небольшой, но стабильный.

Cовет тем, кто решил приобрести квартиру в новостройке: непременно поинтересуйтесь планами наших градостроителей. Это даст картину состояния цен в будущем. Скажем, те, кто недавно купил жилье в новых микрорайонах на Левобережье, выиграли, – близость Метромоста в разы увеличила стоимость их недвижимости.

А если решите покупать квартиру, например, в Амуре, строящийся там завод вряд ли поспособствует бурному росту цен на жилье, скорее всего, понизит их.

Инвестируя в коммерческую недвижимость, можно воспользоваться лизингом. Сейчас почти в каждой новостройке первый этаж отводится под офисы и магазины, то есть заниматься переводом жилого помещения в нежилое (если это вторичное жилье) не придется. Если свое дело не идет, опять же– можно сдавать помещение в аренду.

Александр Юрьевич Юдин,заместитель директора агентства недвижимости «Ваше Время»

– Сегодня ситуация на рынке недвижимости изменилась. Ипотечные схемы позволили приобретать жилье в кредит, оплатив лишь часть стоимости. Одни, приобретая квартиру, решают жилищные вопросы, другие – размещают свой небольшой капитал в большое приобретение. «Инвестировать сбережения в недвижимость могут позволить себе немногие», – так рассуждают большинство омичей, владеющих небольшими накоплениями. Думаю, они заблуждаются. С появлением ипотечных программ открылись уникальные возможности: при оплате незначительной части от стоимости жилья можно стать собственником крупного капитала и жить в более-менее человеческих условиях. Такое вложение денег трудно сравнить с иными вариантами инвестиций своего капитала.

Разместить денежные средства в банках с минимальным риском можно под 8,5% годовых с подписанием договора на один год. При подписании договора с гарантированным процентом на два года – лишь под 6,5%. Вложение средств в валюту на длительный срок, на мой взгляд, рискованно, так как курсовая политика зависит от многих внешних факторов и бывает непредсказуема.
В случае с вариантом инвестирования в жилую недвижимость, то есть при покупке квартиры стоимостью 1 100 000-1 200 000 рублей, вы получаете «головную боль» по ее содержанию и новые расходы. Но так рассуждают ленивые. Приведенные цены касаются 1-комнатных малосемеек или «хрущевок». Стоимость аренды таких квартир составляет 5 000-6 000 руб. в месяц. Затраты на содержание – оплата коммунальных услуг, налога – обойдутся чуть больше 1 000 рублей. Чистая ежемесячная прибыль составит 4 000-5 000 рублей. В год вы получите доход со своих инвестиций 48-60 тысяч рублей. Ежемесячный доход вы можете тратить на мороженое или размещать в банке и иметь дополнение к прибыли. При удорожании коммунальных услуг повышается и арендная ставка, так что вы остаетесь при своей сумме дохода. Стоимость же квартиры с годами растет в цене, что подтверждает динамика развития рынка.

Считаю, более выгодно инвестировать в новый фонд жилья, то есть приобретать квартиры с минимальным износом. Поскольку инвестиции подразумевают получение прибыли в будущем, то немаловажную роль играет выбор экологически чистого места. С точки зрения ликвидности, более востребованы 1-, 2-комнатные квартиры. Но надо учесть и то, что психология собственника меняется, и со временем популярнее станут квартиры большего метража, что сейчас для многих кажется роскошью.
Инвестиции в жилье выгодны всегда, так как рост цен на него при экономически развивающемся обществе неизбежен. Город набирает обороты, появляются предприятия, дающие новые рабочие места, растет численность населения. Но самое главное, на мой взгляд, то, что многие люди за по-следнее время изменили свои взгляды на ценности, они стали более рассудительны, строят планы на будущее.

Основное и неоспоримое достоинство инвестиций в недвижимость – их надежность. По сравнению с банковским вкладом, ценными бумагами и валютой, они имеют существенно меньшие риски. Квадратные метры невозможно потерять, их нельзя украсть, дефолты и прочие экономические потрясения способны лишь временно изменить цену на них. И единственные расходы, которые придется нести инвестору, – налог на имущество и траты на поддержание «товарного вида» недвижимости.

Марина Михайловна Денисова, директор агентства недвижимости «Город солнца»

– Деньги, несомненно, стоит вкладывать в жилой фонд недвижимости, так как он является самым ликвидным и имеет постоянную тенденцию к росту. Квартиры можно приобретать в любом районе, где имеются развитая инфраструктура и удобная транспортная развязка.
Минимальный риск вложений связан с вторичным жильем, так как новостройки имеют множественную зависимость: не только от застройщика, но и от других структур, которые принимают дома. В связи с этим сроки сдачи новых домов могут затягиваться. Также в новостройках нет прозрачности при оформлении документов на стадии строительства, что опять же повышает риск денежных вкладов.

Журнал “Недвижимость” № 16 (608) от 23 апреля 2007 г.