Возможно ли снижение цен?

В прошлом номере мы обратились к теме роста цен на недвижимость. Мнения участников этого блицопроса вызвали неоднозначную реакцию со стороны их коллег. Сегодня мы предоставляем возможность высказаться другим операторам рынка. Итак, вопрос: наступит ли для Омска пора снижения цен на жилье? Какие факторы требуется для этого?

Михаил Георгиевич Актушин, директор агентства недвижимости и оценки «Консалтинг-центр»

– Цены на недвижимость зависят от законов рыночной экономики, и один из них таков: замедление происходит, когда спрос и предложение уравновешены. Пока спрос превалирует над предложением, рост цен не замедлится. Сегодня я пока не вижу в нашем регионе факторов, замедляющих цены. Наоборот, налицо причины, влияющие на их медленный рост.
Хотя… в Москве и Санкт-Петербурге условия для понижения цен были созданы. Там построили большое количество элитных домов, рынок оказался перенасыщен, что привело к замедлению роста цен на первичное жилье. Вторичка же всегда «тянется» за первичным рынком, хотя превышает его по стоимости. Но мы не в Москве, у нас в ближайшем будущем предпосылок для этого не будет.

Количество стройплощадок в регионе не увеличивается пропорционально количеству желающих взять ипотечный кредит, чтобы обменять меньшую площадь на большую. К тому же условия кредитования становятся все проще, банки сейчас предлагают уже около десятка различных программ. Даже справку о доходах требуют не все, ведь по большому счету банки мало чем рискуют – недвижимость-то остается в залог. Рынок растет за счет более лояльных, более комфортных условий кредитования. По всем этим признакам видно, что нет оснований надеяться на снижение цен.

Мое мнение – рост цен продолжится, но не такими темпами, как в конце прошлого года. Уже первые месяцы этого года демонстрируют более спокойную динамику, прирост, по моим подсчетам, – около 2 % в месяц.
И напоследок, несколько советов продавцам и покупателям квартир. Обменные операции лучше совершать в летние месяцы: это время стабилизации, больших колебаний цен нет, вы меньше рискуете не угнаться за ними. А просто продавать, без дальнейшего обмена, стоит осенью или зимой: по традиции, это самый пик роста цен.

Нина Павловна Карпенко, директор фирмы «Недвижимость-Гарант»

– Ценообразование на рынке недвижимости зависит от большого количества факторов. Введение налога на жилье, исчисляемого от рыночной стоимости квартир, в ближайшее время невозможно чисто технически, а в будущем повлечет серьезные проблемы. Если налог будет высоким, количество частных инвесторов может сократиться. Потенциальный владелец недвижимости дважды подумает, прежде чем покупать или оставлять в собственности жилье, которое он не собирался в ближайшее время использовать для себя лично.

Большое количество квартир, которые сдаются в аренду, свидетельствуют о наличии дополнительного жилья на омском рынке. А так как найти арендатора становится в последнее время проблематично, значит, есть вероятность, что это жилье появится на рынке. Соответственно, при наличии значительного числа предложений цены на недвижимость могут остановиться. На сегодняшний же день спрос превышает предложение, поэтому цены медленно, но верно ползут вверх. Большое количество строительных площадок не меняет положения, поскольку печально известный федеральный закон № 214 очень сильно тормозит застройщиков.

Банковские ипотечные продукты развиваются довольно быстро и находят применение на рынке недвижимости. Это также один из факторов, который влияет на повышение цен. И даже низкая покупательская способность (при помощи ипотечного кредита) не останавливает роста цен. Поэтому мы можем предположить, что сегодня цены поднимаются. В ближайшем будущем остановка роста цен возможна, и одним из факторов может явиться поправка в Налоговый кодекс.

Елена Викторовна Татаринова, директор агентства недвижимости «Держава»

– Заниматься прогнозами цен на рынке недвижимости – дело неблагодарное. Но если рассматривать сложившуюся динамику цен в Омске, то однозначно – наблюдается их рост. Причем растут цены, в основном, на современное жилье, на квартиры улучшенной планировки, с кухнями от 8 до 11 квадратных метров. «Хрущевки» тоже прибавляют в цене, но не такими темпами. Замедление роста цен возможно при насыщении рынка достаточно конкурентоспособными предложениями. Сейчас этого, к сожалению, в нашем городе не наблюдается. И как следствие, цены постоянно повышаются.

Ирина Владимировна Трубина, директор агентства недвижимости «Цитадель»

– Как ни странно, но одной из основных причин роста цен на недвижимость являются практические механизмы в виде государственных жилищных программ, ипотеки и рассрочки. Увеличение покупательской способности населения (благодаря ипотечным программам), всеобщий ажиотаж, стремление инвестировать средства в недвижимость приводят к дальнейшему повышению цен. Самым популярным у покупателей остается приобретение недорогого малометражного жилья – однокомнатных и «малосемейных» квартир.

Не зря цены на такие объекты выросли на 60 %, и нет уверенности в том, что они будут когда-либо снижаться. Сейчас существует очень большой дисбаланс спроса и предложения. Более благоприятная ситуация возникнет, когда рынок насытится жильем. Для этого нужно, чтобы в продаже появилось качественное, недорогое, доступное жилье, а это опять же упирается в ценовую политику, то есть удорожание земли, стройматериалов, подведение коммуникаций и так далее. Хочется надеяться на улучшение ситуации, но практика показывает, что еще в этом году спада цен на жилье не предвидится.

Журнал “Недвижимость” № 13 (605) от 2 апреля 2007 г.