Желающих - много, возможностей - мало

Светлана Тарута

О проблемах ипотечного кредитования в Омске рассуждает член Совета директоров ЗАО «Инновационная Бизнес Группа», руководитель проекта «Независимый ипотечный брокер», член Российской Гильдии Риэлторов, член Гильдии участников омского рынка недвижимости Марина Алексеевна Алексеева.

Сегодня Омская область по темпам роста ипотечного кредитования входит в тройку лидеров по России, и это несмотря на один из самых низких уровней доходов населения, 38% которого проживает в области, 13% жителей Омской области получают заработную плату менее 6000 рублей.

За 2006 год в Омске и области было выдано 4 900 ипотечных кредитов на общую сумму около 3 млрд. рублей, что в два раза больше, чем в 2005 году. До 2010 года поставлена задача довести количество выдаваемых в год ипотечных кредитов до 6000, что примерно соответствует 10-12 млрд. рублей. В целом по России планируется к 2010 году выдавать 1 млн. кредитов в год. Доля сделок с ипотекой за 2006 год составила 12,7% от общего количества зарегистрированных сделок с недвижимостью. По России эта цифра не более 7% (рис.1, 2).

График 1
Структура сделок с недвижимостью по России и Омской области за 2006 г.

Серьезной инициативой Правительства области стало введение с января 2007 года программы «Беспроцентная Ипотека». Об этом много пишется и говорится, но массовой она стать не может, поскольку финансируется из бюджета и весьма ограничена по категориям претендентов (это некоторые категории работников бюджетной сферы, многодетные семьи, участники военных действий, молодые семьи). Строится такого дешевого бюджетного жилья мало, участки под застройку выделяются на окраинах и очередь на такие квартиры от 1,5 до 3 лет. Что будет на жилищном рынке через год, никто предсказать не берется, а уж через три, тем более. В планах Правительства Омской области на 2007 год построить для работников бюджетной сферы 200 квартир, выделив для этого из бюджета 200 млн.руб.

График 2
Ипотечные сделки по Омской области в количественном и суммарном выражении с 2004 г. по 2006 г.

За 2006 год в стране произошла значительная либерализация ипотечных программ: с 1 октября официально снижена минимальная процентная ставка до 11% , многие банки выдают ипотеку без первоначального взноса, разрабатывают новые ипотечные программы, которые по мнению банков, должны быть массово востребованы населением, однако ожидаемого ими роста ипотечных кредитов не происходит. Одна из причин - рост числа банков, предлагающих ипотечные продукты, если год назад ипотечные кредиты выдавали 16 банков, то в этом году их уже 44, следовательно, у граждан появился дополнительный выбор и заемщики распределились между банками.

Второй причиной стала недоступность жилья из-за его высокой стоимости и низких доходах граждан. Сегодня стоимость квадратного метра на первичном рынке от 25 до 33 тыс.руб./кв.м, на вторичном – от 20 до 35 тыс.руб./кв.м. В ситуации дефицита ликвидного жилья в Омске и области цены на него растут примерно на 5% - 7% в месяц. Аналитики прогнозируют снижение темпов в ипотечном кредитовании к середине лета 2007 года, причиной тому явится сокращение предложений по вторичному рынку и, как следствие, – продолжение роста цен на него (считают, что цены еще подрастут как минимум на 40%), а поскольку доходы граждан растут не столь стремительно, нереально дорогие квартиры станут просто недоступны людям. В 2005 году средний размер ипотечного кредита составлял 700-800 тысяч рублей, в 2006 он вырос до 1500-1800 тысяч. Гражданам, обратившимся за ипотечным кредитом и получившим одобрение банка, зачастую приходится отказываться от кредита, т.к. продавцы могут поднимать цену на свои квартиры сразу на 30-50 тысяч за один день (рис.3).

На сегодняшний день в Омске единичные банки кредитуют жилье на первичном рынке: это Банк Жилищного Финансирования со своим застройщиком – ЗАО «ПИК-регион», АБ Газпромбанк со своим застройщиком – ДК «Стройбетон» и Омское Ипотечное Агентство – со своим застройщиком – ЗАО «Новострой КПД». Безусловно, эти застройщики не могут удовлетворить потребность всех желающих приобрести квартиры с использованием ипотеки. Сегодня в Омске в строительстве жилья участвуют около 40 строительных компаний, на стадии строительства находится более 100 домов, но приобрести квартиру по ипотеке можно только в 9 домах, т.к. их документы соответствуют требованиям 214-ФЗ и они оформлены в юстиции.

Застройщики неохотно продают квартиры по ипотеке. Как только им становится известно, что квартира будет приобретаться с участием ипотечного кредита, стоимость квадратного метра возрастает на 5-9 тысяч рублей и эти действия они никак не объясняют. Ценовая политика застройщиков практически никем не контролируется.

График 3
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв.м), период с 27.12.2004 г. по 25.12.2006 г.

Следующей, немаловажной проблемой нашего города является так называемая «серая» зарплата. Многие коммерческие структуры платят своим сотрудникам зарплату неофициально, экономя на налогах, и далеко не каждая такая организация готова предоставить в банк информацию о реальных доходах своих сотрудников, опасаясь, что эти сведения могут попасть в налоговую инспекцию со всеми вытекающими отсюда последствиями. Из 24 тысяч работодателей и 50 тысяч частных предпринимателей только 13 тысяч подали сведения о своих работниках в Пенсионный фонд. В результате граждане прибегают к противозаконным действиям – поддельным справкам о доходах.

Серьезной проблемой в Омске становится «черный» брокеридж. Возник он на пике популярности товарных кредитов, выдаваемых банками на территории магазинов. Основными причинами обращения граждан за помощью к «черным» брокерам являются: отказ банка в кредите без объяснения причины, невозможность подтверждения доходов, отсутствие необходимых документов (трудовой книжки, трудового договора, прописки или регистрации, документов об образовании), неинформированность клиента и опасения, что сам он в банке обязательно получит отказ, заемщик не планирует возвращать кредит.

Подготовленные «черными брокерами» заемщики слишком поздно осознают, что нарисованные им доходы не позволяют исправно выплачивать долг банку. Такому «брокеру» будущее клиента безразлично, для него главное «протащить» кредит в банке и получить свои комиссионные, как правило они составляют от 10 до 15% от суммы кредита. «Черные» брокеры не информируют клиента об условиях банка, в котором будет выдан кредит, и конечно не выбирают для клиента наиболее выгодный продукт, ведут туда, где легче такой кредит выдать (как правило в таких банках есть «свои» люди, получающие за помощь «откат»). Как же отличить «черного» брокера от «белого»? «Черный» брокер работает неофициально, без регистрации фирмы, без офиса и стационарного телефона, общается только по мобильной связи. Встречи назначает на улице, в кафе, на рынке. Он может предложить сфабриковать документы или «подогнать» подставных поручителей. Для «черного» брокера это основной источник дохода. «Черный» брокер за свои услуги берет от 10-15% (если кредит ипотечный), и 50% от стоимости товара, если кредит товарный) и никогда не подпишет никаких договоров, чтобы не оставлять следов. Плата за услуги «белых» брокеров составляет от 1,5% до 5% ( в зависимости от вида кредита), а оплата всегда производится после получения кредита ( или его утверждения в банке, если это ипотечный кредит).

Случается, что в роли «черных» брокеров выступают риэлторы, когда клиент приобретает жилье с участием ипотеки. С появлением ипотечного кредитования многие риэлторские фирмы стали заниматься ипотечным консультированием, не имея соответствующих знаний и опыта в кредитовании. Проторив дорожку в один-два банка, познакомившись с их условиями, риэлтор начинает «подтягивать» покупателя под условия банка и помогать обзавестись отсутствующими документами. Подобные действия риэлтора понятны, ему нужно продать квартиру, а ипотека - необходимый для этого инструмент.

В работе с профессиональными ипотечными брокерами заинтересованы банки, поскольку кредитные дела готовятся качественно, с соблюдением всех требований банка и банк не сомневается в подлинности предоставленных документов, т.к. ипотечному брокеру нет необходимости приукрашивать клиента, поскольку существует огромное количество ипотечных программ, из которых можно выбрать наиболее подходящую под каждый конкретный случай. В работе с банками так же не обходится без проблем, главная – это необъясняемые отказы службы безопасности. Как показала практика, зачастую это немотивированные отказы, основанные либо на несовершенстве информационной базы данных, либо на личной неприязни к клиенту.

Если говорить об отношении омичей к ипотечным кредитам, то можно с уверенностью сказать, что ипотека пока не стала массовым явлением, это видно из результатов проведенного опроса 1000 омичей. Считают ипотеку доступной и выгодной – 12%, дорогой и недоступной – 45%, хотят воспользоваться ипотечным кредитом – 10%, не хотят приобретать жилье по ипотеке - 33%.

Выгоды, которые получает клиент при сотрудничестве с ипотечным брокером

Основные проблемы развития ипотеки в Омске

• ограниченный платежеспособный спрос населения.
• низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
• низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости, до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие отношения, связанные с недвижимостью, имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.
• неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, когда участники жилищного рынка (строительные компании, банки, производители стройматериалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства) не имеют отлаженную схему взаимодействия. Низкая эффективность систему в целом позволяет необоснованно завышать расходы при совершении сделок на всех уровнях отношений.
• психологические факторы, главным из которых является национальная особенность нашего населения – нежелание и неумение жить в долг.

Журнал “Недвижимость” № 13 (605) от 2 апреля 2007 г.