Барьер в 30 тысяч – взят

Что творится с ценами на жилье! Еще год назад мы писали о том, что «тридцатник» был красной ценой за метр элитного жилья в суперпрестижных домах. Теперь же это стоимость вторички. Вторичное жилье даже перешагнуло эту планку. За последнюю мартовскую неделю хрущевки выросли до 31 420 рублей за метр. Вопрос экспертам: когда же у нас упадет ценник, как это происходит, например, в Москве? Там ведь, как известно, цены на «панельки» встали. И как реагируют на рост цен обычные покупатели?

Елена Анатольевна Оборовская, директор агентства недвижимости «Ваше время»

– Сейчас на рынке недвижимости создалась ситуация, которую можно назвать «коррекцией цен». Цены приостановились в росте, что может подтолкнуть их к дальнейшему снижению.

Впервые за последнее время количество предложений по продаже на вторичном рынке стало расти, то есть продавцов квартир стало больше, чем покупателей, а подорожание жилья замедлилось Немаловажным фактором, который может повлиять на цены, является новый налог на недвижимость, который будет введен с 2010 года. Федеральный закон будет позволять брать налог от 0,3 % от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретные ставки будут регулировать местные власти. Высокие налоги во многих странах уже вызвали понижение цен на жилье, так как интерес к нему теряет целый «пласт» покупателей. Более того, в преддверии введения нового налогового законодательства многие начнут избавляться от инвестиционных квартир, что тоже охладит рынок.

Есть еще такой психологический фактор: дорожает баррель нефти – повышается стоимость кв. метра. Широко распространено мнение о том, что благополучие страны зависит от цен на нефть, а те, кто оперируют на рынке недвижимости, рассуждают таким же образом. Поэтому возможное падение цен на нефть скажется на удешевлении жилья.

Существенно на цены могут повлиять постановления правительства. Не исключен ряд мер, которые будут направлены на искусственное их снижение. Вполне возможно, что эти меры будут заключаться не только в дотировании малоимущих, но и в давлении на скупщиков жилья, которые инвестируют в него доходы. Кстати, уже сейчас это имеет место.

На рост цен влияет бурное развитие ипотечных программ. Еще одна причина–активизация строительства жилья. Удорожание всех составляющих пресловутого кв. метра обязательно даст о себе знать. Дефицит освоенных участков для строительства, повышение цен на энергоносители, бетон, металл, кирпич и прочие стройматериалы– неоспоримые факторы роста цен, которые вряд ли можно компенсировать.

Таким образом, если цены на энергоносители будут оставаться стабильными, в прежнем темпе будет развиваться ипотека, а цены на нефть удержатся на высоком уровне – вполне реально, что в ближайшие годы цены на недвижимость падать не будут. Думаю, может наблюдаться стагнация в отношении хрущевок, а наиболее растущим направлением может стать недвижимость за городом. Если факторы, понижающие цены, окажутся слишком сильными, не исключено и организованное противодействие компаний, предлагающих недвижимость. Кстати, предлагаю риэлторскому сообществу обсудить этот вариант развития событий.

Елена Станиславовна Чибисова, директор агентства недвижимости «Новый мир»

– В каких случаях можно прогнозировать снижение цен? Во-первых, если цены на панельное жилье сравняются с ценами на кирпичные дома. Но в этом случае люди будут предпочитать «кирпич», ведь это более теплые, комфортные квартиры, с нестандартной планировкой, где можно обустроить все по своему вкусу. При таком повороте дел цены на панельки начнут понижаться.

Другая ситуация – насыщение рынка предложений. Их должно быть так много, чтобы появилась возможность широкого выбора. Тогда, в условиях жесточайшей конкуренции, спад цен произойдет естественным образом.

Движению цен вверх способствует понижение ставок и улучшение ипотечных программ. Это палка о двух концах. С одной стороны, ипотека позволяет улучшить жилищные условия, с другой– стимулирует цены. Поэтому, как ни парадоксально, чтобы цены затормозили, условия по оформлению ипотечных кредитов не должны быть слишком удобными. Довольно жесткий подход к подбору клиентов, который некоторые банки демонстрируют сейчас, не дает возможности ринуться в ипотеку буквально всем жаждущим приобрести жилье.

Татьяна Анатольевна Чернова, директор агентства недвижимости «Континент-Н»

– Сейчас бурно развивается ипотека, но в основном за счет вторичного жилья. Новостройки с помощью ипотечного кредита купить зачастую невозможно. Получается, что эквивалента вторичке в городе нет. Если бы старому жилью была альтернатива, то многие ему предпочли бы квартиры в новостройках. Вторичное жилье может стать более дешевым, если на новостройки будет легче взять кредит. Чтобы это произошло, необходимо решить ряд проблем. Например, застройщики должны располагать полным пакетом документов на строительство дома.

Известно, что наш регион выделяется на фоне других самыми низкими ценами на недвижимость. Было бы хорошо эти позиции сохранить.

Мое мнение – в ближайшие годы цены расти не перестанут, и уж тем более не упадут. И главная причина – превышение спроса над предложением. Только при перенасыщении рынка предложениями возникнет здоровая конкурентная борьба, и продавцы будут заинтересованы в продаже жилья даже при пониженных ценах.

Татьяна Дулатовна Байтемирова, специалист по работе с недвижимостью агентства «Алга»

– Ситуация на рынке недвижимости Омска сегодня неопределенная. Некоторые его участники ждут либо дальнейшего роста цен, либо стагнации рынка, как это случилось в Москве и Санкт-Петербурге. Реакцию других продавцов и покупателей на то, что происходит, можно выразить одним словом – лихорадка. Многие поднимают цены на квартиры каждую неделю, и не на 30-40 тысяч, как раньше, а сразу на 50-70. Часто цепочки рвутся, объекты снимаются с продажи, потому что люди не могут найти обменный вариант. Тем не менее, можно с большой долей вероятности прогнозировать остановку роста цен накануне традиционно «мертвого» летнего сезона. Предложений и спроса в этот период всегда меньше. Но это не означает, что цены не будут повышаться дальше. В любом случае снижение стоимости квартир вряд ли возможно, поскольку банки предлагают все более выгодные условия, ведь сейчас каждый третий покупатель приобретает жилье с помощью кредита.

Журнал “Недвижимость” № 12 (604) от 26 марта 2007 г.