Вы решили стать гаражным рантье…

Посмотришь объявления по продаже гаражей, и возникает такое впечатление, что цены владельцы назначают «от винта», то есть кто во что горазд. Как же формируются цены на гаражи? Так ли стихийно это явление? На какие гаражи сейчас высокий спрос? В каком районе выгоднее приобрести гараж, чтобы затем сдавать его в аренду? Каков разбег цен на «домики для машин» в различных районах города?

Евгений Сергеевич Щербаков, генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор»

Высокий спрос на гаражи существует в центре города, в местах проживания состоятельных людей. Можно, конечно, приобрести гараж где-нибудь «на краю географии», но в Амуре или Чкаловском поселке вы много денег на аренде не заработаете. А вот в центре города можно сдавать гараж по достаточно высокой цене. Диапазон цен на гаражи в различных районах очень широк. Гаражи с местом продаются, минимум от 50 тысяч – на окраинах, и максимум – за полтора миллиона– в центре. Самые дорогие гаражи стоят на пересечении улиц Чкалова – Стачечной (это подземная парковка), в нашем «Бермудском треугольнике» на Красина– Голика – Спартаковской. Новые гаражи в районе улицы Волочаевской в прошлом году спокойно «уходили» по 750 тысяч рублей. Думаю, в этом году цены на уровне один-полтора миллиона также не отпугнут потенциальных покупателей в этом районе. Если возможности приобрести гараж в центре нет, можно присмотреть его, например, на Левобережье. Этот район также востребован. Я бы посоветовал совершать покупку на уровне строительства гаражного комплекса – обойдется дешевле.

Перспективы роста цен на гаражи аналогичны такому же процессу в жилой и коммерческой недвижимости. Здесь все складывается совсем не стихийно, как может показаться. Цены формирует рынок. Любой собственник стремится продать свой объект максимально дорого, любой покупатель пытается сбить цену. В результате рынок приводит все к общему знаменателю. А главный двигатель цено-образования – отсутствие гаражей. То, что у нас есть, далеко не насыщает рынок. Дефицит гаражей, соответственно, взвинчивает цены. Даже в обычный двор, заставленный стандартными панельными пятиэтажками, уже трудно въехать – все забито машинами! Вопрос обеспечения гаражами стоит очень остро.

Галина Владимировна Маевская, специалист по работе с недвижимостью агентства «Мир недвижимости»

Я считаю, что широкий разброс цен на гаражи в городе зависит не только от района, но и от типа самого гаража. По типам можно выделить:
1) Временные гаражи (металлические, железобетонные «мыльницы»). Их недостаток – то, что земля под ними не оформлена в собственность или находится в краткосрочной аренде. Рентабельность таких гаражей невысока, цена, соответственно, тоже. Например, цена на металлические гаражи колеблется от 10 до 100 тысяч рублей, а на железобетонные «мыльницы»– от 60 до 300 тысяч.
2) Капитальные гаражи (кирпичные, сборные железобетонные). Их преимуществом является то, что земля под ними чаще всего оформлена в собственность кооператива или физического лица либо находится в долгосрочной аренде. Рентабельность и стоимость таких гаражей гораздо выше. На кирпичные, например, она составляет от 100 до 700 тысяч рублей, на железобетонные– от 100 до 500 тысяч.
3) Парковочные места в подземных паркингах и многоуровневых гаражах. Условия содержания автомобиля на таких парковках являются самыми благоприятными по сравнению с вышеперечисленными гаражами. В связи с этим и цена заметно вырастает и составляет от 200 тысяч до 1 миллиона рублей. Цена места в подземном паркинге достаточно высока, так как по городу их очень мало. Зачастую такие места продаются с торгов.

Такая разница в ценах гаражей одного типа зависит от местоположения. Пользующиеся спросом, а потому и самые дорогие места – это густонаселенные районы, крупные транспортные развязки, деловая часть города, исторический центр. Цены на гаражи формируются стихийно и зачастую зависят от нужд и желаний продавцов. Но все же рынок в конечном счете устанавливает, как скоро продастся гараж по завышенной цене.

Выбирая район для приобретения гаража с целью сдачи его в аренду, следует обратить внимание на то, в какой мере тот или иной район насыщен ими. Сейчас действует норма: одно парковочное место на одну квартиру, но соблюсти ее достаточно сложно. Поэтому стоит присмотреться к районам, где сносят стоянки под строительство домов, а неподалеку возводят многоуровневые гаражи или подземные паркинги. Парковочное место в них будет рентабельно.

Ольга Николаевна Ивасенко, заместитель директора агентства недвижимости «Арбат-стиль»

Разброс цен на гаражи по городу очень широк: от 25 тысяч – на окраинах до миллиона рублей и выше – в центральных районах. Чтобы приобрести гараж в охраняемом месте, надо ориентироваться в среднем на сумму от 100 тысяч рублей. Место дислокации самых дорогих гаражей – центр города, к примеру, улица Кемеровская. Здесь диапазон цен таков: от 300 тысяч до полутора миллиона рублей.

При покупке гаража стоит обратить внимание на то, чтобы земля была оформлена в собственность. Либо – вкладывать деньги в гаражные боксы. Еще один важный момент. Если не хотите попасть в зону сноса в ближайшее десятилетие – наведите справки в компетентных организациях: не собираются ли возводить на месте вашего гаражного кооператива новостройки. Информацию об этом можно получить и в самом кооперативе.

Одним из хороших вариантов для того, кто хочет сдавать гараж в аренду, является Кировский район. Здесь строится много жилья, создаются новые гаражные кооперативы. Повышенным спросом пользуются гаражи в районе левобережной оптовки, например, в «Полете-36». Многие приобретают здесь гаражи для того, чтобы использовать их под склад товаров. Большой спрос на гаражи возле Школы милиции, скажем, в «Полете-83».

Мое мнение – легче найти нанимателя на железобетонный гараж, конечно, в охраняемой зоне. Что касается цен на аренду, здесь расклад такой: от 500 рублей (в самых отдаленных районах) до 3 тысяч и больше.

Журнал “Недвижимость” № 11 (603) от 19 марта 2007 г.