Брокеридж: за или против

Материал подготовлен специалистами «Омского ипотечного агентства»

Рынок ипотеки активно развивается. Это факт, с которым трудно поспорить. Ипотечных программ и компаний, их предлагающих , становится все больше, и человеку, решившему взять кредит на покупку квартиры, все труднее сориентироваться в обилии предложений. Поэтому на рынке появляются специализированные консультационные компании, готовые помочь потенциальному заемщику разобраться в предлагаемых ипотечных программах и выбрать из них оптимальную.

Такая услуга называется ипотечным брокериджем, а компании, которые эту услугу оказывают, – ипотечными брокерами. Именно они аккумулируют информацию обо всех кредитных программах, представленных на рынке ипотечного кредитования города и в соответствии с потребностями своего клиента подбирают ему оптимальные условия покупки жилья с помощью ипотечного кредита. Ипотечный брокер должен иметь представление обо всех кредитных продуктах, представленных на рынке; предлагать оптимальные программы ипотечного кредитования в соответствии с пожеланиями и возможностями клиента и делать расчеты по этим программам; предоставить всю информацию об условиях кредитования, процедуре получения кредита и дополнительных расходах на его оформление; оказывать помощь в подготовке к ипотечной сделке и ее проведении; помогать с оформлением документов на приобретенную недвижимость после сделки; консультировать в течение всего времени погашения кредита (не обязательно, но желательно).

Сотрудничество с таким брокером серьезно экономит время и усилия клиента. Такому посреднику действительно нужно платить за работу. Если же компания-брокер, посоветовав вам того или иного кредитора и отнеся туда вами же собранные документы, требует оплатить ее услуги– возможно, вас обманули. Вы заплатили деньги за то, что будете делать сами, не получив при этом ни помощи, ни гарантии.

При этом «правильный» ипотечный брокер должен соответствовать трем обязательным требованиям: он должен иметь всю информацию обо всех имеющихся на рынке кредитных программах и легко ориентироваться в ней, он должен отстаивать интересы только своего клиента и никого более, он должен предоставлять вам гарантии того, что вы не зря заплатите деньги.
Сейчас же, когда рынок ипотечного брокериджа в самом начале своего становления, профессиональных финансовых консультантов крайне мало, так же, как и мало компаний, которые в принципе представляют себе суть ипотечного брокериджа и готовы выполнять все его функции в полном объеме.

Пока ипотечными брокерами называют себя либо риэлторские компании, для которых консультирование по вопросам ипотечного кредитования является дополнительной статьей дохода при продаже недвижимости, либо компании-посредники, чьи услуги заключаются порой только в том, что они складывают принесенные документы заемщика в папку и относят кредитору. Среди таких компаний немало так называемых «черных» брокеров, сотрудничество с которыми зачастую приносит клиенту больше вреда, чем пользы.
Первая категория ипотечных консультантов часто бывает некомпетентна в вопросах ипотечного кредитования. Они не владеют всей информацией о представленных на рынке продуктах ипотечного кредитования, не следят за изменениями тех программ, которые они предлагают, и потому те цифры, которые они дают на консультации, могут серьезно отличаться от реальных. Ведь риэлторский рынок крайне неоднороден, и наряду с серьезными, уважаемыми (и вовсе не обязательно крупными) компаниями на нем работают и те, кто относится к этому бизнесу как к обычной торгово-посреднической деятельности. В сфере недвижимости еще много случайных людей, которые также плохо представляют вопросы ипотечного кредитования, как и работу с недвижимостью в целом.

Некомпетентность – это еще не самый страшный грех. Хуже, когда брокер имеет договор с одним-двумя банками и, претендуя на объективность, рекомендует их своим клиентам как «лучших» на рынке. Таких брокеров на рынке, к сожалению, очень много. Сотрудничая с таким брокером, вы не только не поймете, выгодно или нет вам то или иное ипотечное предложение, вы лишите себя возможности выбора.

Придя на консультацию, вы можете сразу понять, чьи интересы представляет ипотечный брокер – ваши или кредитной организации. Задайте ему вопрос о других ипотечных программах, и если консультант будет вести диалог по принципу: «есть такая программа, такую программу не знаю, но в любом случае вот эта лучше», даже не прояснив до конца ваши обстоятельства и пожелания, то не надейтесь на то, что вам объективно помогут.

Тут только не стоит путать официальных представителей того или иного кредитора и ипотечных брокеров. Официальные представители кредитора – сервисные агенты федеральной ипотечной программы, дочерние компании банков – получают права самостоятельно оценивать кредитоспособность заемщиков, принимать решение о предоставлении им кредита и обеспечивать им процедуру и сервис в соответствии с требованиями кредитора. В частности, федеральная ипотечная программа строится на предоставлении ипотечных кредитов только через уполномоченных представителей ОАО «АИЖК», и в этом случае сервисные агенты и региональные операторы несут ответственность перед кредитором за качество оформленных кредитов.
Ипотечный брокер же по определению должен представлять весь спектр продуктов рынка жилищного кредитования и отвечать за свою работу только перед клиентом. Он не принимает самостоятельного решения о выдаче кредита, он не может гарантировать получение кредита клиенту, но он должен дать клиенту возможность обратиться именно в ту компанию, где у него больше шансов на получение кредита и обратиться туда подготовленным, имея весь объем информации и готовый пакет необходимых документов.

Но у этого аспекта работы ипотечных брокеров есть и темная сторона. Существуют компании, которые предлагают получить кредит, оказав «помощь» в изготовлении поддельных документов: трудовых книжек, справок о доходах и пр. Помните, что если заемщик прибегнет к подделке документов (самостоятельно или с помощью своего брокера), это чревато для него очень неприятными последствиями. Как правило, кредиторы проводят андеррайтинг по тем клиентам, которые пришли к ним от брокеров, и могут выяснить действительный уровень их платежеспособности. При раскрытии обмана клиент наверняка получит отказ в этом банке. После этого есть риск, что такой клиент, попав в «черный список» (blacklist), уже никогда не сможет получить кредит даже на меньшую сумму, которую он мог бы получить со своими реальными справками. А ведь такие брокеры, бывает, просто не могут оценить шансы человека на получение кредита с его реальными доходами и, предлагая подстраховаться, могут заморочить голову так, что заемщик, которому были бы рады в любом банке, вдруг идет практически на преступление, рисуя себе бумаги, в которых даже нет необходимости!

В любом случае, если вы не уверены, что сможете сами оценить экономическую и иную выгоду ипотечных программ и не решаетесь самостоятельно подобрать себе кредитора, внимательно подойдите к выбору ипотечного брокера. В первую очередь стоит поинтересоваться, как давно компания существует на рынке, какой у нее опыт работы, когда и кем она была зарегистрирована. Если компания на рынке новичок, то стоит задуматься о том, работать ли именно с ней или найти более опытного партнера. Ведь брокер - это партнер на долгосрочную перспективу, выполняющий в какой-то степени роль финансового консультанта, и чтобы сотрудничество с ним было успешным, необходимо убедиться в том, что ваш брокер компетентен, надежен, честен с вами и в ладах с законом. Если же есть хоть малейшее сомнение в репутации ипотечного брокера – лучше воздержаться от сотрудничества с ним, потому что на кону и ваша кредитная репутация, да и ваше будущее в целом.

Журнал “Недвижимость” № 11 (603) от 19 марта 2007 г.