Решение должно быть найдено

Светлана БРОННИКОВА

Строить больше и доступнее! Этот призыв властей сегодня все сложнее выполнить российским застройщикам. «Винов-ник»– Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве. На нем «споткнулось» немало и омских строителей. Некоторые из них просто в тупике – как продолжать строительный бизнес и возводить жилье?

1 февраля в комплексе «Дворец молодежи» состоялся семинар, посвященный «проблемному» закону. Обсудить его собрались около 80 представителей строительных компаний, агентств недвижимости, издательских групп, властных и контролирующих органов. Среди инициаторов проведения семинара – директор юридической компании «Ваше право» Олег ЛИЗГУНОВ и его заместитель Любовь РЕПИНА. Мы попросили их подвести некоторые итоги.

– Закон № 214 действует с апреля 2005 года. Почему возникла необходимость говорить о нем именно сейчас?
Олег Лизгунов:
– Была надежда, что внесенные поправки существенно облегчат жизнь застройщиков. Но этого не произошло – самые жесткие ограничения так и не были сняты. Напомню, что по закону средства соинвесторов застройщик имеет возможность привлекать только после получения всей исходно-разрешительной документации на строящийся жилой дом. В Омске на это нередко уходит полтора-два года. И все это время строитель должен вкладывать в проект немалые собственные средства: оформлять земельный участок, вести предпроектные и проектные работы, вносить деньги за документы и т. д.

Некоторые застройщики пытаются пройти этот путь, но полностью безошибочно сделать это мало у кого получается. Проверки, проведенные в последнее время прокуратурой, антимонопольным управлением, выявили достаточное количество довольно серьезных нарушений 214-го закона, в том числе, к сожалению, и известными уважаемыми в городе застройщиками.

Ситуация с применением 214-ФЗ усугубилась, когда в Омске стали отдавать под застройку под красивым названием «регенерация ветхого жилья» площадки, застроенные частным сектором, а то и многоквартирными ветхими домами. Ведь чтобы получить права на землю (права застройщика) и всю последующую разрешительную документацию, необходимо скупить это ветхое жилье. Ясно, что стоимость скупаемого жилья будет разбросана на себестоимость квадратного метра в новом жилье, но сейчас, не имея (в принципе!) разрешения на строительство, где взять деньги на покупку?

Конечно, проблемы никакой нет, если у компании есть собственные капиталы, на которые он может скупать ветхое жилье. Но для омских застройщиков это нереально! Сегодня существуют шесть способов продажи жилья на начальном этапе, о которых я говорил на семинаре. Как показал опыт Омска, наиболее предпочтительным – и, разумеется, абсолютно законным!– является создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

– Процедура заключения договоров долевого участия привычна и застройщикам, и покупателям. А как работает ЖСК?
Олег Лизгунов:
– ЖСК тоже далеко не новшество, этот механизм покупки квартиры действовал еще в советское время, но его основательно подзабыли. Мы рекомендуем создавать кооператив при известной добропорядочной строительной фирме, чтобы омичам было понятно, что квартиру ему продает проверенный застройщик, работающий на омском рынке уже 10–20 лет. Тот же «Мекомстрой» или «Мостовик». Психологически у граждан опасений не возникает, что он исчезнет куда-то в один «прекрасный» день. Однако ЖСК не должен создаваться непосредственно самим застройщиком– его учредителями могут быть аффилированные надежные люди. Затем ЖСК заключает агентский договор со строителем, поручает ему построить дом для членов кооператива и дает ему деньги.

А застройщик начинает эти деньги вкладывать, причем он имеет возможность собирать средства, и пока идет сбор разрешительной документации, он параллельно может вкладывать средства в покупку ветхого жилья (при регенерации) либо в проектирование, сбор техусловий и т. д. А после того, как застройщик получает разрешение на строительство, публикует проектную декларацию, ему уже применение 214-го закона не нужно. Деньги собираются через механизм ЖСК и уже работают на строящийся дом.

– А как же запрет на размещение рекламы до сбора разрешительной документации?
Олег Лизгунов:
– Это проблема в данном случае тоже решается. ЖСК может смело, не нарушая закон о рекламе, рекламировать постройку дома.

– Изначально 214-й закон создавался для того, чтобы более эффективно защищать интересы дольщиков– покупателей жилья. Насколько безопасен в этом смысле механизм ЖСК?
Любовь Репина:
– Этот механизм также защищает интересы покупателя. Есть несколько моментов, гарантирующих прозрачность и чистоту ЖСК. В соответствие с Жилищным кодексом количество членов ЖСК не может превышать количества жилых помещений в строящемся многоквартирном доме. Если четко следовать этому принципу и размещать открыто информацию об этом, то ни у одного покупателя – члена кооператива – не возникнет сомнений в том, что его квартира может быть продана дважды, трижды и т. д. Этот механизм аналогичен государственной регистрации договоров долевого участия, которая проводится в Управлении Федеральной регистрационной службы. Он полностью исключает возможность двойственного распоряжения одним и тем же объектом.

Кроме того, кооператив – это юридическое лицо со всеми правами, установленными для этой организации. И высший орган управления ЖСК – это общее собрание участников. Именно они сами принимают решения по контролю за денежными средствами, по выборам членов правления, по сумме вступительным и членских взносов и проч. По всем вопросам – власть именно у членов кооператива.

ЖСК – это некоммерческая организация, и деньги в кооперативе должны использоваться только целевым образом. То есть исключительно на строительство жилья. И любой член кооператива или ревизионная комиссия может отследить денежные потоки. Когда паевый взнос будет полностью оплачен, а дом введен в эксплуатацию, член ЖСК получит соответствующие документы, пойдет в юстицию и спокойно зарегистрирует право собственности на квартиру.

Олег Лизгунов:
– Прозрачность схемы ЖСК может проиллюстрировать один недавний пример. Федеральная организация– управление исполнения наказания (колонии и тюрьмы) – искала возможность вложить деньги в строительство жилья для своих сотрудников. Средства на это выделяются из федерального бюджета. Эти люди пришли к нам и тоже долго сомневались: стоит или не стоит отдавать деньги ЖСК «Мекомстрой». Все документы они отослали в Москву и после тщательных проверок все-таки решили вложить бюджетные средства в кооператив. И не пожалели об этом.

– Может ли член ЖСК воспользоваться ипотечным кредитом?
Любовь Репина:
– В настоящий момент прорабатывается вопрос о выдаче ипотечных кредитов по схеме работы жилищно-строительных кооперативов. Разумеется, из-за высоких рисков банки выставляют жесткие условия – они согласны выдавать ипотечные кредиты только после того, как у застройщика будет на руках разрешительная документация.

Олег Лизгунов:
– Но это уже существенная подвижка! Некоторое время назад, при появлении первых ЖСК мы пытались работать с рядом банков. Они категорически не хотели выдавать кредиты членам ЖСК!
Любовь Репина:
– Первым членам кооперативов не повезло. Но поскольку сокращается количество договоров долевого участия, то и банки не могут выдавать кредиты на покупку квартиры в строящихся домах. Поэтому сейчас банковские структуры заинтересованы в сотрудничестве с ЖСК. Совместно с юристами банков мы ищем выход по кредитованию членов кооператива. Пока не можем сказать, что все уже решено. Но мы видим их готовность работать в этом направлении и твердо надеемся, что нам удастся воплотить эту идею в жизнь.

– Как вы оцениваете результаты семинара?
Олег Лизгунов:
– Показательно, что на семинар пришли представители многих известных крупных строительных компаний. Это и местные застройщики, и столичные инвесторы, работающие в Омске. Не меньший интерес семинар вызвал и у тех, кто в принципе не имеет прямого отношения к 214-му закону – это рекламщики, риэлторы, СМИ. Они также попали под удар, ведь размещение рекламы практически парализовалось. Возможно, именно поэтому самые острые вопросы касались рекламы. Важно, что на конкретные вопросы участники семинара получили конкретные ответы от и.о. заместителя руководителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Омской области Тамары Шмаковой. Большой пользой, на мой взгляд, стало выступление начальника отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Динары Галиаскаровой. Довольно подробно мы обсудили схему ЖСК и другие механизмы. Хочу подчеркнуть, что на семинаре мы собрались не пожаловаться друг другу, как все плохо, как невозможно работать. Понятно, что необходимо продолжать строить и существовать в сегодняшнем правовом поле. Наша цель была показать законный выход из непростой ситуации.

Журнал “Недвижимость” № 6 (598) от 12 февраля 2007 г.