Как взять, а получив - не прогадать

Светлана БРОННИКОВА

Ипотека давно не экзотика для омичей. Кто-то с ее помощью уже решил свой квартирный вопрос, другие только готовятся к покупке собственного дома, но у них возникает масса сомнений. Разрешить некоторые из них и ответить на вопросы, задаваемые чаще всего, мы попросили заместителя председателя правления ОАО «Омск-Банк» Сергея ПАВЛЕНКО.

– Чем отличается ипотечный кредит от обычного потребительского кредита?
– Ипотечный кредит предоставляется исключительно на покупку жилья либо ремонт жилья. При этом обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемой или имеющейся квартиры.

– Какие виды доходов учитываются при рассмотрении вопроса о предоставлении ипотечного кредита?
– Банк учитывает только подтвержденный официальный доход по основному месту работы или по совместительству. При расчете учитываются чистые доходы заемщика и созаемщика. По индивидуальным предпринимателям мы можем учесть реальный доход, а не доход по декларации. Кроме этого, существует специальный продукт «Свободный», по которому есть возможность взять кредит без подтверждения дохода.

– Могут ли люди, не имеющие прописки (регистрации) в Омске, рассчитывать на получение ипотечного кредита?
– Ответ на этот вопрос зависит от политики этого банка. Одни банки кредитуют только жителей своего региона, и только на жилье, находящееся в этом регионе. Другие – граждан вне зависимости от гражданства или места регистрации, главное условие– заемщик должен обладать стабильным источником дохода. В некоторых омских банках такую возможность предоставляют. Например, в Омск-банке получить ипотечный кредит для покупки квартиры в Омске могут жители Омской области, а также граждане, прописанные в любом другом городе России.

– Можно ли продать квартиру до окончания срока действия кредитного договора?
– Многие банки дают такую возможность. Если для вас данное условие значимо, необходимо уточнить это в банке, перед тем как вы возьмете кредит. Механизм при этом таков. Клиент находит покупателя на квартиру, который согласен выплатить недостающую сумму кредита под расписку или по договору предварительной купли-продажи. Затем снимается обременение, и права на квартиру передаются новому владельцу.

– Что произойдет с квартирой, если заемщик не может дальше платить по кредиту?
– Если заемщик признан неплатежеспособным, банк вправе выставить квартиру на торги– даже если это жилье единственное – и вернуть себе сумму кредита. При этом часть полученных от продажи средств идет на погашение долга, а оставшаяся часть возвращается заемщику. Но это формальный подход. На деле же многие банки в первую очередь попытаются разобраться в ситуации и выяснить причины утраты платежеспособности заемщиком. В случае если эти причины носят временный характер и человек быстро восстанавливает свою платежеспособность, то, например, наш банк продолжает с ним работать. Если же у человека в жизни произошли серьезные финансовые изменения, которые не позволяют ему далее рассчитываться за квартиру, то мы совместно с клиентом выставляем квартиру на продажу. При этом мы стараемся максимально учесть интересы этого человека.

– Если заемщик не может платить по ипотечному кредиту не потому, что он потерял работу, а из-за того, что он стал нетрудоспособен. Что тогда?
– Если человек не может платить по кредиту из-за потери трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, его обязательства по ипотечному кредиту будут погашены страховой компанией.

– Требуется ли обязательное страхование для получения ипотечного кредита?
– При ипотечном кредитовании обязательно требуется страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, а также страхование риска повреждения приобретаемой недвижимости. Все расходы по страхованию несет заемщик.

– Можно ли погасить кредит досрочно?
– К досрочному прекращению отношений разные банки относятся по-разному. Одни делают это безвозмездно, другие стараются подстраховаться, вводя мораторий на досрочное погашение кредита, штрафы за досрочное погашение и ограничения по минимальному размеру платежа. Наш банк, в частности, не применяет штрафных санкций при досрочном гашении кредита, единственное ограничение– запрет на досрочное гашение первые шесть месяцев после выдачи кредита по некоторым продуктам.

– Можно ли получить ипотечный кредит, уже имея кредит в другом банке?
– Наличие кредита в другом банке не является препятствием для получении ипотеки. Главное условие – доходов клиента должно хватать для того, чтобы он мог обеспечить себя, свою семью, а также оплатить платежи по обоим кредитам.

– Обязательно ли пользоваться услугами риэлтора или ипотечного брокера, чтобы получить ипотечный кредит?
– Нет, не обязательно. Вы сами принимаете решение, необходимы ли вам услуги риэлтора сами выбираете риэлтора, и оплачиваете его услуги дополнительно. Банк консультирует клиентов и без посредников. Впрочем, если у вас нет времени для того чтобы бегать по городу и узнавать процентные ставки, то можно обратиться в риэлторское агентство или к ипотечному брокеру. Тогда за определенную сумму вам подберут подходящие именно для вас варианты ипотечных программ, помогут оформить все документы и получить кредит.

– Если я взяла кредит, а через некоторое время процент снизили, будет ли мне переоформлен кредит под более низкую ставку?
– В настоящее время мы не производим снижения ставок по ранее выданным кредитам, но в самое ближайшее время мы планируем начать такую работу. Снижение ставок по ранее выданным кредитам осуществляется посредством перекредитования, т.е. когда человек берет кредит с более низкой процентной ставкой, чтобы загасить кредит с более высокой процентной ставкой.

– Что делать, если женщина ушла в декретный отпуск и какое-то время не может выплачивать кредит?
– Оплачивать кредит и проценты заемщик должен обязательно. В исключительных случаях банк может приостановить начисление пени и шрафов за просроченные платежи, но это решается в индивидуальном порядке.

– Есть информация, что с 1 марта 2006 года практически все банки передают сведения о заемщиках в бюро кредитных историй. Поэтому данные о неплательщиках будут доступны любому банку страны, и человеку с подмоченной кредитной историей сложнее будет получить следующий заем. Справедливо ли это для омских банков?
– Информация в бюро кредитных историй (БКИ) подается только если заемщик изъявил согласие на предоставление такой информации. БКИ в настоящее время только начало свою работу, и говорить о какой-то реальной пользе заемщикам или банкам пока еще рано.

Журнал “Недвижимость” № 5 (596) от 5 февраля 2007 г.