Мутные очки процентов

Как мы выбираем ипотечный кредит? Чаще всего — по процентной ставке, не беря в расчет множество других факторов: возможность досрочного погашения долга, степень готовности объекта к сдаче в эксплуатацию (если речь о новостройке) и многое другое, что в целом составляет наши текущие расходы, а также конечную сумму выплат банку. На вопрос, к чему может привести наша неосведомленность или нежелание вникать во все пункты договора, заключаемого банком и физическим лицом, отвечают специалисты.

Татьяна Валериевна Кальматкина, директор «Бюро КупиДом»

В первую очередь сравним ОБЪЯВЛЕННЫЕ процентные ставки — от 9 до 13,5%. С учетом всех сопутствующих условий выясняется, что банк №3 выдаст всего 900 тыс. руб¬лей, а оставшиеся 600 тысяч заемщику придется доплачивать из своего кармана. Банк №1 на ту же квартиру выдаст 1 млн. 350 тыс. рублей и добавлять придется всего 150 тысяч.

Еще интереснее сравнить аннуитеты (ежемесячные платежи) и, как следствие, цену кредита (процентные платежи). Там, где «минимальная» ставка (банк №3, ставка 9%), аннуитет МАКСИМАЛЬНЫЙ и практически одинаков с программой бан¬ка №2 (ставка 13,5%) и «всего» на 700 рублей больше, чем у банка №1 со ставкой 10%. Но в итоге за 15 лет эта разница выливается в 600 тыс. переплаты по сравнению с кредитом банка №1. Напомним, что при этом сама сумма кредита будет в ПОЛТОРА РАЗА МЕНЬШЕ!

Почему такое возможно — ставка меньше, а кредит дороже? Потому что, кроме процентной ставки, существует еще множество дополнительных условий выдачи кредита, которые каждый банк устанавливает сам. Это и первоначальный взнос, и минимальная или максимальная сумма кредита, и срок, и возраст заемщика, и требования к подтверждению доходов и размеру этих самых доходов, и требования к самой квартире, а для коттеджей — плюс требования к земле, и еще столько всего, что в одной статье невозможно даже перечислить.

Хотя о подтверждении доходов хочется сказать особо. По большинству ипотечных программ требуется форма 2-НДФЛ, и лишь несколько банков настолько лояльны к заемщикам, что предпринимателю достаточно самому написать бумагу и поставить свою печать: этого будет достаточно для выдачи кредита. Здесь, однако, будут иметь значение сопутствующие условия, но попытаться получить такой кредит все равно стоит или, по крайней мере, узнать о нем поподробнее. Если вам трудно сориентироваться в банковских программах, разглядеть сквозь мутные очки процентов все нюансы существующих предложений, а уж тем более самостоятельно разработать стратегию оптимального погашения кредита, лучше обратиться к ипотечному брокеру.

Екатерина Алексеевна Яшкина, юрист компании «Огни Омска»

Схемы расчета у банков разные. Например, Сбербанк одолжил вам 100 тысяч рублей сроком на десять лет. И в первый год придется выплачивать 14% от этой суммы — платеж немаленький! Затем процент начисляется уже от девяноста тысяч, еще через год — от восьмидесяти и так далее. Так что в последние месяцы необходимо будет платить относительно невысокую сумму. Это является несомненным плюсом такой схемы: платеж прогрессивно уменьшается потому, что мы сразу начинаем гасить долг, а не просто выплачивать проценты от суммы, взятой в кредит.
Что касается таких банков, как «Соотечественники», «Мираф-банк», «Омск-банк», то по их программам в первый год мы выплатим за миллионный кредит лишь около 20 тысяч рублей основного долга (а в «Газ-промбанке», например, в первый год мы не погасим ни копейки — 0%!). Основную же часть наших выплат составят проценты.
Можно ли однозначно сказать, что это невыгодные схемы? Нет, поскольку это весьма зависит от цели, с которой вы покупаете квартиру в ипотеку. Если есть намерение ее перепродать, то, возможно, выгоднее окажется именно такая схема.
Притчей во языцех становится пункт досрочного погашения долга. И здесь просто необходимо узнать, платится ли за это неустойка и какова ее сумма.

Беликова Галина Петровна, специалист по кредитованию агентства недвижимости «Этаж»

Проблема в том, что банки открытую рекламу делают совершенно бессодержательной, или упоминают в ней только плюсы. А тема сложная, человеку неподготовленному очень трудно сориентироваться. Одним из наиболее коварных «подводных камней» ипотеки являются скрытые проценты, которые взимаются банком за перечисление, т.е. за обычную банковскую операцию. Эти самые скрытые проценты начисляются при погашении кредита – на каждый платеж: если озвученная процентная ставка составляет, предположим, 13%, то она реально увеличивается при совершении банковской операции примерно на 0,5-02%. Мы обязательно извещаем об этом своих клиентов, поскольку знаем, какие банки это делают. Ведь имеются и банки, которые не взимают этого процента, работая на собственных средствах.
Еще один немаловажный момент: досрочное погашение платежа. Обычно его условия прописываются в договоре, но не проговариваются, и клиент, как правило, не вникает в этот пункт должным образом. А есть нюансы! Например, ограничения по сумме. Если вы имеете свободных, предположим, 5-7 тысяч рублей и хотите (уже после моратория) их заплатить вместе с ежемесячным платежом, банк отказывает вам в этом по причине того, что по условиям договора вы можете перечислить в счет погашения долга не менее 15-ти, а то и 50-ти тысяч!
И еще: отделы ипотечного кредитования – новые, специалисты молодые…

Журнал "Недвижимость" №49(590)