Ипотека глазами юриста

На вопросы читателей отвечает Светлана Гоненко, руководитель ООО «КОРПОРАЦИЯ ПРАВА»:

Чем отличается жилищный ипотечный кредит от любого другого кредита, и в чем его преимущества?
В отличие от других видов кредитов, жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья. Преимущество заключается в том, что, приобретая жилье в кредит, заемщик получает возможность жить в своей новой собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение всего срока кредита.

Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку?
Только если такая возможность предусмотрена договором.

Кто такой поручитель?
Это лицо, которое берет на себя обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатеже-способности основного заемщика. В случае отказа заемщика от своих обязательств банк может потребовать выплаты кредита с поручителя в судебном порядке. При этом права на объект ипотеки (квартиру) к поручителю не переходят, даже если он полностью рассчитается за заемщика с банком. Для этого потребуется еще один суд — поручителя с заемщиком.

Можно ли прописаться (зарегистрироваться) в квартире, купленной в кредит?
В принципе, никто не в праве запретить собственнику зарегистрироваться в его квартире. Вместе с членами семьи, разумеется. Хотя в некоторых банках практикуется запись в кредитном договоре о том, что прописка осуществляется только с согласия банка. Но на практике такое ограничение серьезным препятствием не является. Заемщик является собственником квартиры и имеет право в ней зарегистрироваться самому и зарегистрировать членов своей семьи.

Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?
Может. Совсем не обязательно обращаться за предоставлением ипотечного кредита. Подобрав вариант жилья, банк рассматривает вашу заявку вне зависимости от наличия такого варианта. Наиболее приемлемо сначала выбрать банк с подходящими и выгодными для вас условиями, а уже затем подбирать квартиру, либо делать это параллельно. Получив положительное решение банка о предоставлении кредита, вы уже подбираете подходящее для вас жилье.

Почему многие банки не выдают ипотечные кредиты под квартиры с самовольными перепланировками?
Основные причины этому две:
1. При выдаче ипотечного кредита квартира обязательно оценивается и страхуется. Как правило, специалисты-оценщики и страховщики не всегда могут определить, насколько самовольная перепланировка отвечает требованиям надежности и безопасности. Поэтому для страховых компаний проще отказаться страховать квартиру, чем разбираться, правильно ли выполнена перепланировка и не создает ли она угрозы целостности жилья.
2. Вторая причина — это несовпадение площади квартиры в свидетельстве о праве продавца и техническом паспорте на квартиру, сделанном после перепланировки. Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт и свидетельство на квартиру, необходим акт приемочной комиссии. Согласно ст. 28 Жилищного кодекса РФ именно акт приемочной комиссии является подтверждением завершения перепланировки и подтверждает ее законность. Поэтому расхождение в документах также может служить отказом в оформлении ипотеки на самовольно перепланированную квартиру.

Если перепланировка в квартире незначительна, банки идут навстречу клиентам и оформляют ипотеку, но возлагают на заемщика обязательство узаконить самовольную перепланировку.
Если перепланировка в квартире все же значительная и затрагивает капитальные стены, необходимо ее узаконить, т.к. продать такую квартиру с помощью ипотеки будет гораздо сложнее.

Журнал "Недвижимость" №48(589)

Теги: ипотека