Дадут ли кредит Ходорковскому?

Ирина Пожарицкая

Желающих получить кредит с помощью ипотеки становится все больше. Но не все знают, что могут столкнуться с отказом «во взаимности» со стороны банка. По каким же причинам банки отказывают в выдаче ипотечного кредита?

Татьяна Валерьевна КАЛЬМАТКИНА, директор «Бюро «КупиДом»:

– С развитием массового ипотечного кредитования в наш язык пришло много новых слов: аннуитет, мораторий, скоринг. Последнее слово заемщики слышат редко и поэтому не знают, что скоринг является первой причиной отказа в выдаче кредита. Как каждая бюрократическая (в хорошем смысле слова) организация, банк стандарти¬зи¬рует процедуру работы с клиентами, для чего в каждом банке сущес¬твует набор формальных показателей (характеристик) потенциального заемщика. Каждый показатель имеет свою цену в баллах, после заполнения анкеты баллы суммируются, это и называется скорингом.
Одной из важнейших характеристик является «чистая» биография клиента, точнее, отсутствие судимостей. Чаще всего банк отка¬зывает людям, имеющим «запятнанное» прошлое. В результате такого формального подхода «под одну гребенку стригут» и совершивших в далекой молодости ошибку, и виновников случайной аварии, и действительно «неблагонадежных» потенциальных заем¬щиков. Так что господин Ходорковский, скорее всего, не прошел бы ни в одном банке по этому показателю. Другая частая причина отказа – низкий официальный доход заемщика, так как многие программы кредитования принимают во внимание только показатели справки по форме 2-НДФЛ. В случаях с приобрете¬нием частного дома (коттеджа) принципиальным является вопрос собственности на землю (для кредитов по линии АИЖК земля обязательно должна быть в собственности).
Что делать заемщику в подобных ситуациях? Искать варианты самостоятельно (для справки: журналисты журнала Forbes потратили две недели и смогли собрать информацию только по восьми банкам)? А если ему всюду скажут «нет», как в случае с судимостью? Решением проблемы станет обращение к ипотечному брокеру, т.е. компании, которая поможет найти реальные ипотечные про¬граммы, выбрать наиболее выгодные и получить кредит на жилье. Так, в случае судимости брокер найдет аргументы для банка в защиту заемщика, при низком официаль¬ном доходе предложит программу, где учитываются неофициальные.

Елена Михайловна ПАНОВА, генеральный директор ЗАО «Ипотечный Дом»:

– Причины отказа в предоставлении кредита у каждой организации свои, но можно выделить и общие моменты, при наличии которых гражданину, скорее всего, может быть отказано в кредите, независимо от того, куда он обратился. К ним относятся: отсутствие регистрации, недостоверная информация о месте работы или получаемом доходе, наличие просроченных обязательств по текущим или ранее выданным кредитам, наличие судимости. Если говорить об ипотечных кредитах, то требования к потенциальному заемщику и приобретаемой недвижимости, как правило, постоянны, а вот критерии, по которым банки рассчитывают возможность предоставления иных кредитов, особенно потребительских, могут меняться каждый месяц. Таким образом, банки пытаются снизить риск мошенничества. Сегодня ипотека оформляется как на квартиры, так и на дома, находящиеся на земле, которые являются более «проблемными» объектами. Это связано с тем, что у нас не так много частных домов (коттеджей), которые бы соответствовали требованиям, предъявляемым к объекту залога. Основные требования – отсутствие незарегистрированных в соответствии с законом перепланировок или построек, оформленное право собственности на земельный участок, соответствие выделенной площади участка площади фактического его использования.

Екатерина Сергеевна МИХАНОШИНА, директор «Центра выдачи ипотечных кредитов»:

– Большинство людей считают ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем. Однако получить его через банковские организации не всегда представляется возможным. При этом основания отказа не мотивированы. Подобные ситуации возникают из-за отсутствия соответствующей подготовки сотрудников банков при работе с ипотечными кредитами. В отличие от других банковских продуктов, ипотечный кредит обеспечен залогом той квартиры, которая покупается. Банки же большое значение придают не предмету ипотеки, а потенциальному заемщику. Один из критериев рассмотрения заявки – получение сведений о наличии судимости клиента. Причем речь идет не о неснятой или погашенной судимости, а о судимости вообще. Вместе с тем процедура выдачи ипотечных кредитов определяет основным критерием платежеспособность заемщика, то есть проверку возможности принятых им на себя обязательств по возврату кредита и уплате начисленных процентов. Также следует отметить, что риск по невозврату кредита минимизирован. Ни один человек, получивший кредит, не станет терять своих вложений, если у него возникнут трудности с платежами. Пример: выплачивая даже 10 процентов от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, заемщик приобретает право собственности на квартиру, стоимость которой увеличивается в среднем на 2-2,5 процента в месяц, что составляет не менее 30-35 процентов от стоимости в год. Сумма же ипотечного кредита остается неизменной. Таким образом, разница в стоимости квартиры уже принадлежит ее правообладателю. В соответствии с законом, регулирующим вопросы ипотеки, в случае обращения взыскания на квартиру она продается именно по рыночной стоимости, а банку возвращается только остаток кредита и невыплаченные проценты.

Сергей Викторович МИЛЕНИН, заместитель директора компании по ипотечному кредитованию «Универсал-сервис»:

– Причиной отказа банка в ипотеке может быть плохая кредитная история, то есть невыплата клиентом взятых ранее кредитов. Судимость особой роли тут Гостиница Алроса на Казачьем не играет. Можно взять кредит и человеку с судимостью. Для этого нужно собрать дополнительные документы, которые сумеют убедить банк в надежности и платежеспособности клиента. Имеет значение, сколько времени прошло после судимости, изменился ли человек с тех пор.
Не дадут кредит на покупку старого жилья, на коттеджи и частные дома, земля под которыми не приватизирована. Случись что, например, дом может сгореть при пожаре, и заемщик может перестать выплачивать кредит. Тогда после судебных тяжб хотя бы землю можно будет продать под за-стройку частному лицу или строительной компании. По поводу новостроек можно сказать, что в Омске есть строительные компании, «под которые» кредит не дают. Во-первых, это организации, еще не заработавшие определенную репутацию. Во-вторых, компании, «поднявшиеся» на криминальные деньги. Однозначно не получит кредит наркоман, даже бывший: кто знает, а вдруг человек сорвется? Неустойчивые психически личности тоже не могут рассчитывать на заем. Хотя справки из соответствующих учреждений требуют не все банки. Но главное основание – доход клиента, его трудовая книжка, образование. Ведь если человек сменит работу, важно знать, сможет ли он найти аналогичную, с таким же уровнем дохода? В случае если вам отказали в кредите, отчаиваться не нужно. Советую обратиться в риэлторскую компанию, которая работает с другими банками. Мы говорим, что неперспективных клиентов нет, нужно только создать хороший «документальный климат».

Журнал "Недвижимость" №47(588)