Регенерируйтесь, граждане!

Ирина ПОЖАРИЦКАЯ

Представьте, ваш дом попал в зону сноса или, как принято говорить, подлежит регенерации. Приходят к вам представители компании-застройщика и говорят: так и так, можем предоставить вам такое-то жилье в обмен на ваше, допотопное. Естественно, при обсуждении договора со строителями не помешало бы четко знать свои права. Поэтому мы озадачили наших экспертов вопросами: каковы условия предоставления жилья тем, чьи дома подлежат сносу? Как решаются проблемы, которые могут возникнуть у собственников?

Жанна Алексеевна ЦИРУЛЬ, директор юридического агентства "Порядок":

– Люди, попавшие в ситуацию"регенерации", обращаются к нам с вопросом: на что мы можем рассчитывать? Что им посоветовать? Во-первых, твердо стоять на своих требованиях к застройщикам. Ведь это к вам пришли в качестве просящего: мол, покиньте свое гнездышко. Если требования не выполняются, решайте проблему через суд. Метраж нового жилья должен совпадать с прежним. Если собственник квартиры хочет иметь большую площадь, он может выкупить ее у застройщика по цене этой строительной организации. Второе: вы имеете право требовать, чтобы новое место жительства было в том районе, к которому вы привыкли. Простите, если я живу в Октябрьском районе, а меня намерены переселить в поселок Дальний, это же ухудшение моих условий, а застройщик не имеет на это права! Можно решить проблему так: компания застройщика оплачивает стоимость жилья, которое вы приобретаете в понравившемся районе, а также все расходы, связанные с переездом. Помните: вы - собственник принадлежащей вам квартиры, и эту позицию надо отстаивать. Если начнете метаться, строители станут торговаться и могут настоять на приемлемых для себя условиях. Кстати, уведомление о сносе дома должно прийти к вам за год до самого события, чтобы иметь время обдумать договор и выбрать, если необходимо, желаемый вариант.

Собственник частного дома с приватизированным земельным участком имеет право требовать выкупа не только строения, но и земли. Любовь Николаевна РЕПИНА, заместитель директора юридической компании "Ваше право":

– Регенерация - понятие не правовое, на законодательном уровне отсутствуют механизмы ее осуществления. Поэтому главным документом, защищающим права потребителя, является договор между застройщиком и жильцами. Его условия, как правило, предлагают застройщики, ведь они могут предоставить только то, что могут - в силу своих финансовых возможностей. Власть отдала городские кварталы "под регенерацию" строительным организациям, по сути, инвесторам, так как именно они должны исполнить обязанность власти по осуществлению расселения, а это дело дорогое. Наиболее часто предлагаемые условия расселения - это выкуп жилья по рыночным ценам либо переселение, как правило, в другой район города, в дом или квартиру-вторичку, стоимость которых равна рыночной стоимости прежнего жилья. Более сложный вариант - получение квартиры в новом доме, построенном на прежнем месте, из расчета "квадрат старого жилья на квадрат нового". Вместе с тем, возможны и другие варианты. У жильцов не возникнет проблем, если они знают и понимают, что силовыми методами лишить их собственности нельзя, нет такого принудительного механизма. Вместе с тем, договариваясь об условиях переселения, важно "не остаться у разбитого корыта", как та старуха из сказки, поскольку при выдвижении непомерных требований застройщик может просто уйти "регенерировать" другое жилье, а такого сегодня в нашем городе более чем достаточно.

Ольга Константиновна ВЕРШИНИНА, начальник отдела продаж ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД":

– Условия предоставления жилья таковы: если городу понадобились ваши квадратные метры, вы получаете новую жилплощадь из расчета "метр на метр". Количество жильцов на метраже не отражается, и если в квартире, скажем, проживают 6-8-10 человек, застройщик не может предоставить всем положенные по законодательству метры. Но, как было заявлено на уровне властей, эти собственники могут приобретать квартиры не по рыночной стоимости, а за 75 процентов от нее. Причем, если граждане стоят в очереди на новое жилье, при расселении они этого права не теряют. В старые добрые времена существовала практика 3-кратного предложения, то есть строители могли предложить три варианта жилья в разных районах. Если жильца не устраивает ни один, вопрос решается в судебном порядке. Наша компания сейчас возводит дом на стыке улиц 5-я Северная, 11-я Ремесленная и Челюскинцев. Там двухэтажные домики были построены еще в 40-х - 50-х годах и давно уже "выработали свой ресурс". Поэтому особых трений с жителями этих домов, когда им предложили переселиться в новостройку, не возникло. Сначала, правда, некоторые ставили условие, что хотят остаться жить в этом же районе. Но когда они узнали, что именно так и будет, все вопросы были сняты. Мы стараемся удовлетворить пожелания людей, конечно, в рамках действующего законодательства.

Людмила Юрьевна БОРОДУЛИНА, директор ООО "Янтарь-Сил":

- Здравствуйте, мы пришли вас "регенерировать"! С такими словами пожаловали к одному из наших клиентов представители строительной фирмы. Что ж, недаром эта организация носит название реактивного истребителя, ведь ей необходимо истребить частный сектор в районе перспективной застройки. Фирмачи предложили нашим клиентам сделку: мы вам дадим немного денег за дом, а вы освобождаете земельный участок. Предложенная сумма была намного ниже рыночной оценки дома, и, кроме того, не учитывала стоимость земли. После закономерного отказа "регенераторы" стали применять тактику силового давления, угроз. "Если вы не согласитесь, мы просто подожжем ваш дом, либо снесем его, пока вас не будет, и вы потом не докажете, что он вообще существовал". Другой пример "ускоренного" решения проблемы ветхого жилья: фирма-застройщик действовала через представителей муниципальных структур. Так, со слов муниципального служащего, им поставили задачу провести "обработку" жителей частного сектора одного из районов перспективной застройки с целью добиться от них согласия на снос домов с предоставлением благоустроенного жилья. Эта благая цель достигается порою недопустимыми средствами. Так, зачастую гражданам - собственникам домов и земельных участков в центре предлагается жилье из расчета "метр на метр" где-нибудь на Московке. При этом застройщики ссылаются на положения Жилищного кодекса РФ. Однако ЖК РФ (п. 6 ст. 32) гласит, что выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Никаких других способов и условий отчуждения земли у собственника для государственных или муниципальных нужд закон не предусматривает. Наша организация оказывает услуги гражданам в подобных ситуациях, и наша практика свидетельствует, что при настойчивости и упорстве со стороны собственника свои интересы отстоять вполне реально. Можно и нужно добиваться от застройщика рыночной оценки дома и земельного участка при их изъятии, при необходимости обращаться в суд.

Журнал "Недвижимость" №42(412)