Ставки ниже – цены выше

Как известно, 1 октября были снижены ставки по ипотечным кредитам по федеральной программе АИЖК. Это третье снижение за этот год, и составило оно полпроцента. Таким образом, сейчас ставки колеблются от 11 до 14 процентов. Каким образом это может повлиять на рынок недвижимости? Стала ли ипотека более доступной? Послушаем специалистов.

Марина Алексеевна Алексеева, руководитель проекта «Независимый ипотечный брокер» управляющей компании «Инновационная Бизнес Группа»:

– Как на понижение процентной ставки отреагировал рынок? По-разному, порой весьма неожиданно. Покупателей квартир, ориентировавшихся на ипотечный кредит, это ввело в легкое смятение: люди стали отказываться от уже согласованных в банках кредитов, объясняя свое решение тем, что раз ставки по кредитам понижаются, то не нужно торопиться влезать в ипотеку сейчас, скоро ипотечные кредиты начнут выдаваться как потребительские, забывая, что квартира – это не телевизор, и у них разная потребительская ценность. Вот и получилось, что государство хотело как лучше, а граждане отреагировали «как всегда»... Шутники уже окрестили эту акцию как «снижение полпроцентной ставки» и характеризуют ее скорее как политическую и рекламную, нежели как существенную и революционную. На самом деле на экономию клиента в ипотечном кредите влияет размер первоначального взноса и срок действия кредита. Чем больше первоначальный взнос и короче срок кредита, тем ниже процентная ставка, но, увы, это себе может позволить далеко не каждый. Большинство граждан желают кредитоваться на максимальный срок и внести минимальный взнос, а то и вообще без первоначального взноса. Этой категории заемщиков понижение процентной ставки не коснулось. Как отреагировали на либерализацию условий АИЖК продавцы квартир? Известно как, подняли цены, предположив, видимо, что это всколыхнет народные массы, спрос на квартиры еще больше возрастет, и люди без разбору начнут скупать все подряд, не торгуясь. Этого не произошло, так как спрос и так опережает предложение. Как отреагировали на акцию АИЖК банки, имеющие собственные ипотечные программы? Спокойно. Никто не стал демпинговать в борьбе за клиента. Банки по-прежнему неохотно раскручивают ипотеку. Видимо, им это не выгодно, иначе чем можно объяснить месячные сроки рассмотрения клиентских документов и затребование такого их количества, какое и вообразить невозможно. Например, постановление о создании организации, которая существует более 70 лет, или справку из ЗАГСа о том, что гражданин не женат (как будто отсутствие штампа в паспорте об этом не свидетельствует). Чтобы ипотека стала массовым явлением, необходимо желание банков ее развивать, отслеживать потребности в разработке новых программ, сокращать сроки рассмотрения документов, а рост цен на квадратные метры – явление закономерное и неизбежное, раз никем и ничем, кроме покупательской способности, не регламентируется. Аналитики рынка недвижимости прогнозируют в ближайшем времени стабилизацию, а затем даже падение цен на жилье. Позволю себе с ними не согласиться. Ничто этого не предвещает. «Доступное жилье» становится национальной идеей и начинает усиленно педалироваться «сверху», постепенно приобретая политическую направленность со всеми вытекающими отсюда послаблениями. Те участники рынка, которые видят себя в этом процессе активными игроками, видимо, получат от государства некие преференции, а те, кто пассивно наблюдает за происходящим, просто будут вытеснены с рынка. Кто от этого выиграет? Надеюсь, что мы с вами – граждане, потребители. Нас перестанут обманывать застройщики, нам будут рады банки, мы будем покупать те квартиры, которые хотим, а не те, на которые денег хватает.

Андрей Геральдович Ложников, начальник отдела методологии розничного кредитования филиала «ОПСБ» ИНВЕСТСБЕРБАНКА:

– Снижение процентной ставки, безусловно, повысит покупательскую способность населения и увеличит спрос на рынке жилья. Между тем, предложение остается ограниченным. Соответственно, можно ожидать роста цен на недвижимость. И рынок именно эту тенденцию демонстрирует. За прошедшую неделю цены на жилье выросли намного больше, чем ожидалось. И это не предел. По нашей информации, многие риэлторские компании уже сейчас замораживают некоторые сделки с недвижимостью в ожидании дальнейшего повышения цен. В условиях, когда рынок невозможно насытить так же быстро, как, к примеру, булочки испечь, доступность ипотечного кредита вовсе не означает, что жилье станет более доступным. Напротив, более привлекательные условия кредитования провоцируют спрос, цены резко растут, и мечта о приобретении новой квартиры может отодвигаться. В связи с этим, вероятно, сроки выплаты кредитов возрастут. Если сейчас в среднем этот процесс занимает около 15 лет, то в будущем, возможно, для этого потребуется намного больше времени. И ситуация эта характерна не только для нашего региона. В других городах развитие ипотечного кредитования приводит к такому же бурному повышению цен и увеличению сроков выплаты кредитов. Причем, влияет на это не только снижение ставок, но и любые процессы, происходящие в сфере ипотеки, в том числе увеличение различных ипотечных программ. На сумму ежемесячных платежей нынешнее снижение, кстати, скажется незначительно. Судите сами. Допустим, вы берете в кредит 700 тысяч рублей. При ставке в 11 процентов ежемесячная выплата уменьшится примерно на 200-300 рублей по сравнению с прежней, которая высчитывалась исходя из 11,5 процента.

Елена Михайловна Панова, генеральный директор ЗАО «Ипотечный Дом»:

– Ранее действующие процентные ставки от 11,5 до 14,5 % годовых были вполне доступны для достаточно большой части трудоспособного населения. Новое снижение ставок, как это обычно и происходило, повлечет за собой некоторый рост спроса на ипотечные кредиты. Постоянные изменения условий ипотечного кредитования, облегчающие получение кредитов, позволяют сохранить определенную динамику их выдачи, но, к сожалению, это не способствует развитию рынка недвижимости, особенно первичного. На сегодняшний день основной проблемой является не доступность ипотеки, а нехватка нового жилья. Сегодня его доля составляет около 23 процентов от всего количества квартир, предлагаемых к продаже. Цена же за квадратный метр в новостройках несколько меньше, чем в квартирах на вторичном рынке, да и рост цен на строящееся жилье не столь быстрый и значительный, как на готовые квартиры. Если данная ситуация по объему предложений будет сохраняться и не будут разрабатываться реально действующие механизмы, стимулирующие строительство жилья, то дальнейшее развитие ипотеки, в том числе и снижение ставок, может привести к большему спросу на жилье, особенно на вторичном рынке. В свою очередь, это будет способствовать росту цен на недвижимость.

Журнал "Недвижимость" №41(411)