Размер имеет значение

В нынешние непростые времена многие компании в Омске сокращают расходы на бизнес. В том числе за счет снижения ставок аренды и уменьшения занимаемых площадей. Мы попробуем выяснить, какова сейчас стоимость аренды офисных помещений? Какие офисы в сегодняшних условиях наиболее востребованы? И, наконец, что ждет рынок коммерческой недвижимости в ближайшем будущем? Предоставляем слово экспертам.

Елена Михайловна НИКОНОРОВА, директор ООО «Центр недвижимости «Бонус»

В Омске стоимость одного квад-ратного метра арендуемого офисного помещения варьируется от 200 до 800 рублей в месяц. Размер арендной оплаты зависит от многих факторов. Среди них: месторасположение, качество самого здания (современный офисный центр, либо старое, переделанное под новую начинку здание, либо переделанная под офис квартира в жилом доме), наличие парковки, класс офиса, ремонт, качество интернета и т.д.

К примеру, в деловом центре города средняя стоимость аренды составляет 400–600 рублей за месяц, плюс коммунальные платежи, а также оплата интернета и телефона. Соответственно на окраине цена аренды ниже и, как правило, не превышает 200–300 рублей в месяц (без учета «коммуналки»). Но если офис на периферии расположен в очень проходимом месте, стоимость за аренду может достигать 400 рублей за «квадрат».

Сейчас востребованы в основном небольшие помещения: от 10 до 20 квадратных метров. За счет уменьшения арендуемых площадей предприниматели стремятся снизить затраты на бизнес. Экономить в основном стараются небольшие компании, занятые в сфере услуг, торговли. С другой стороны многие собственники активно снижают арендные ставки для того, чтобы удержать арендаторов от переезда в другие помещения.

По моему мнению, в ближайшие несколько месяцев ситуация резко меняться не будет. Еще немного снизятся арендные ставки, потому что коммунальные платежи, особенно плата за тепло, очень сильно выросли. Хочется верить, что какое-то движение на рынке начнется в конце лета.

Евгений Сергеевич ЩЕРБАКОВ, директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»

Сейчас грамотные арендодатели для того, чтобы сохранить своих арендаторов, соглашаются снижать цены. Раньше аренда офиса класса «С» в центре города в среднем стоила 550 рублей за квадратный метр в месяц. Теперь цена на многие из подобных помещений снижена до 300 рублей за «квадрат». В так называемых элитных офисах стоимость аренды составляет сейчас около 500 рублей за «квадрат». Но для добросовестного надежного арендатора цену могут снизить и до 400 рублей.

В условиях кризиса началась массовое банкротство малых предприятий, обнищание предпринимателей. Поэтому на данный момент предложения по офисам значительно превышают платежеспособный спрос. На городских окраинах можно снять офис стоимостью 100 рублей за квадратный метр. Иногда собственник пустовавшего долгое время помещения готов согласиться и на то, чтобы арендатор оплачивал только коммунальные услуги. И таких случаев становится все больше.

Наиболее актуальными и востребованными были и остаются небольшие площади в пределах 30–40 (максимум 50) «квадратов». Арендаторы сейчас покидают большие помещения. Многие предприниматели в силу ряда обстоятельств ищут площади либо небольшие, либо средние по низкой цене. Если собственник отказывается снижать цену, они просто уходят к другим арендодателям, у которых стоимость аренды значительно ниже.

Дмитрий Валерьевич САПУНОВ, генеральный директор ООО  Агентство Мониторинга Рынка Недвижимости»

В настоящее время стоимость аренды на офисные помещения демонстрирует устойчивое снижение. По сравнению с концом прошлого года стоимость аренды на офисные помещения в целом по городу снизилась. Самая высокая арендная ставка сохраняется в Центральном и Ленинском округах, самая низкая – в Советском.

По сравнению с 2008 годом существенное снижение арендной ставки произошло в Советском и Кировском округах. В Октябрьском округе, напротив, наблюдается повышение стоимости аренды.

Учитывая кризисную ситуацию, предприниматели стараются экономить. Сейчас мало желающих арендовать офис за большую цену, даже если он находится в центре города. Поэтому многие собственники помещений идут на уступки своим арендаторам.

С учетом динамики экономического развития как в регионе, так и в стране в целом прогнозируется дальнейшее снижение арендной ставки. Тем не менее, говорить о быстром и существенном снижении не приходится.

Александр Александрович СТУКОВ, директор Управления коммерческой недвижимости компании«МИЭЛЬ-недвижимость»

По сравнению с концом прошлого года, стоимость аренды офисов, в принципе, осталась на прежнем уровне. Падение арендных ставок немного приостановилось. Сейчас в центре Омска стоимость квадратного метра офисной площади колеблется в диапазоне от 300 до 600 рублей в месяц. Есть цены и выше – до 1000 рублей за квадрат, но это уже эксклюзивные предложения. Офисы в среднеудаленных от центра районах, в среднем, сдаются по цене 250–400 рублей за квадратный метр. На окраинах стоимость еще ниже – 150–250 рублей.

В основном в Омске функционируют офисы класса «С». Крайне редко встречается офисные помещения класса «В». Что касается элитного А-класса, то его в нашем городе нет вообще. Во всяком случае, официально высшую классификацию от аналитиков рынка ни один из офисов не получал. Сейчас корпорация «Винпром» позиционирует в качестве класса «А» строящийся комплекс на Левом берегу. Искренне желаю им воплотить этот проект в жизнь.

В нынешних условиях арендная плата стремится к падению. В некоторых случаях арендодатели проявляют жесткость и отказываются снижать цену, но от этого только проигрывают, ведь арендаторов становится найти все сложнее. Пожалуй, исключение составляют только наиболее востребованные комплексы с коммерчески выгодным позиционированием и хорошей инфраструктурой. Операторам, которые чувствуют себя финансово уверенно, такие помещения важны и они готовы платить запрашиваемую стоимость квадратного метра.

Сейчас наиболее востребованы, прежде всего, небольшие офисы. Если торговые помещения наиболее популярны в формате до 100 квадратных метров, то самые ходовые офисные площади и того меньше: до 30 квадратных метров. По сути, это одна комната или несколько небольших комнат. Главное, что интересует арендаторов (после арендных ставок) – наличие телефонии, интернета и удобных подъездных путей.

Увеличивается объем незаполненных площадей. Это закономерно, потому что предложение в настоящее время значительно превышает спрос. Вслед за снижением деловой активности уменьшается количество персонала, следовательно, требуются все меньшие офисные помещения. Предприниматели из центра готовы переезжать в места средней удаленности или даже на периферию, чтобы уменьшить затраты на аренду. Сейчас миграция арендаторов составляет 30%. Снижение миграции до 10–15% будет означать стабилизацию экономической ситуации. Пока строительство многих офисных зданий заморожено. К сожалению, делать прогнозы того, когда ситуация изменится к лучшему, сейчас крайне сложно. Поэтому будем следить за изменениями рынка и в зависимости от этого корректировать свои действия.

Журнал  «Недвижимость» №9 (704) от 16 марта 2009 г.